청주지방법원 2025타경51899. 청주시 흥덕구 복대동 세원느티마을아파트 106동 204호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트 벽식구조 11층 건물의 2층에 자리합니다. 현재 등기부상 소유자는 도현우이며, 2025.05.23 상속을 원인으로 2026.03.05 소유권이전등기가 됐습니다.
권리분석의 기준점은 2023.04.28 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 146,300,000원이고, 이후의 청주시 압류·서민금융진흥원 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권·근저당권·가압류 등 다수의 등기는 이미 등기부상 말소돼 현재 경매에서 매수인이 승계할 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51899 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 106동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 11층 건물 중 2층 |
| 현재 소유자 | 도현우 · 2025.05.23 상속 · 2026.03.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 139,891,798원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.04.28 국민은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.14 청주시 압류, 2025.06.24 서민금융진흥원 가압류, 2025.10.22 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 69.8%
세원느티마을 동일 평형의 최근 실거래 12건은 2026.03부터 2026.07까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 178,625,000원, 최신 거래는 2026.07 184,000,000원입니다. 현재 최저매각가 124,600,000원은 최근 12개월 평균의 69.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 8 | 168,500,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 178,625,000원 |
표본의 최저 거래가는 168,000,000원, 최고 거래가는 189,000,000원이며 감정가 178,000,000원은 최근 실거래 평균 178,625,000원과 가까운 수준입니다. 반면 한 차례 유찰된 현재 최저가는 124,600,000원까지 내려와 가격 기준점이 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 146,300,000원 | 122,055,600원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,779,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 152,079,379원에 대해 예상 배당액은 122,055,600원, 미배당은 30,023,779원입니다. 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 해당 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 124,600,000원 | 122,055,600원 | 30,023,779원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 87,220,000원 | 85,250,040원 | 66,829,339원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 61,053,999원 | 59,555,027원 | 92,524,352원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 보증금 때문에 낙찰가 하락분이 인수액으로 전환되는 유형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 흥덕고등학교 동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·단독주택·아파트단지가 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 세원느티마을은 526세대이며 준공일은 1999.09.21입니다.
- 구조. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 11층 건물의 2층 204호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(하복대지구)이며 공시지가는 888,100원/㎡입니다.
- 도로. 단지내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되고, 토지의 도로접면은 중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.04.28 을구 20번 국민은행 근저당권과 이후 권리의 말소 여부를 매각 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 2층 가격 보정. 최근 거래 표본은 1층부터 15층까지 분포합니다. 본건은 2층이므로 같은 평형 평균만으로 응찰 상한을 정하지 말고 층·향·내부 상태를 함께 반영해야 합니다.
- 단지 경매 통계 확인. 평균 유찰 횟수 4.9회·낙찰률 0.0%가 표시되는 만큼 실제 응찰 수요와 재매각 가능성을 점검하세요.
- 세금·관리비 확인. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 관리비 체납 여부 역시 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 환금성
이 물건은 제공된 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리가 없고, 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가 124,600,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 178,625,000원의 69.8%라 가격 위치도 분명합니다. 최신 실거래 역시 2026.07 184,000,000원입니다.
다만 단지 경매 통계의 평균 4.9회 유찰과 낙찰률 0.0%, 그리고 본건이 2층이라는 점은 할인율과 별개의 판단 요소입니다. 결론적으로 권리구조는 양호하고 현재 가격은 최근 실거래 기준 아래에 있지만, 환금성과 개별 호수의 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
