대전지방법원 2025타경2798. 대전광역시 대덕구 중리동 238-7 제2층 제201호 집합건물입니다. 감정가는 12,230,000,000원, 현재 최저매각가는 8,561,000,000원으로 감정가의 70% 수준이며 2회 유찰됐습니다. 소유자는 주식회사범주건설입니다.
등기만 놓고 보면 기준점은 분명합니다. 2024.02.01. 수성건설주식회사의 471,339,000원 가압류가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 한밭새마을금고의 가처분과 동대전새마을금고·대전온천새마을금고·한밭새마을금고의 근저당권, 국의 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기순위보다 물건 자체와 유치권입니다. 매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고 일부 공사가 미완공 상태이며, 현관문 호수도 표시되지 않은 상태라고 기재돼 있습니다. 출입구에는 유치권행사 현수막이 부착돼 있고 유치권 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 계산상 매수인 인수액 0원과 실제 취득 후 부담이 같다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2798 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 중리동 238-7 제2층 제201호 |
| 물건종류 | 집합건물(기타) |
| 소유자 | 주식회사범주건설 |
| 감정가 / 최저가 | 12,230,000,000원 / 8,561,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 844,042,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 미등기 상태 · 적정 대지 지분을 구분건물에 포함하여 평가 및 매각 |
| 건물 상태 | 사용승인 미취득 · 일부 공사 미완공 · 현관문 호수 미표시 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 그러나 유치권은 별도
임차인 없음. 임차보증금이나 대항력 임차인에 따른 계산상 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 임차권 문제가 아니라 유치권 성립 여부가 별도의 핵심 변수입니다. 출입구에 유치권행사 현수막이 부착돼 있으나 성립 여부가 불분명하므로, 등기상 소멸 여부만 보고 실제 부담까지 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 갑구 2번 가압류 | 수성건설주식회사 | 471,339,000원 | 말소기준 · 소멸 |
| 갑구 3번 가처분 | 한밭새마을금고 | - | 소멸 |
| 을구 1번 근저당 | 동대전새마을금고 | 2,100,000,000원 | 소멸 |
| 을구 1번 근저당 | 대전온천새마을금고 | 900,000,000원 | 소멸 |
| 을구 1번 근저당 | 한밭새마을금고 | 168,000,000원 | 소멸 |
| 을구 2번 근저당 | 한밭새마을금고 | 5,640,000,000원 | 소멸 |
| 을구 3번 근저당 | 한밭새마을금고 | 4,200,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 5번 압류 | 국 | - | 소멸 |
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 12,230,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 8,561,000,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 낼 근거가 없습니다.
오히려 이 물건은 사용승인 미취득, 일부 공사 미완공, 현관문 호수 미표시, 대지권 미등기, 유치권 성립 여부 불명확이라는 요소가 겹쳐 있습니다. 일반적인 완성·사용승인 건물의 감정가 할인율만 보고 접근하기 어려운 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,561,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 88,010,000원 |
| 2. 가압류 · 수성건설주식회사 | 471,339,000원 | 471,339,000원 |
| 3. 근저당 · 동대전새마을금고 | 2,100,000,000원 | 2,100,000,000원 |
| 4. 근저당 · 대전온천새마을금고 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 5. 근저당 · 한밭새마을금고 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 6. 근저당 · 한밭새마을금고 | 5,640,000,000원 | 4,833,651,000원 |
| 7. 근저당 · 한밭새마을금고 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 수성건설주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 13,479,339,000원 중 채권자 예상배당은 8,472,990,000원, 미배당은 5,006,349,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 토지·물건 상태 메모
- 토지. 대지 1,763.9㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘주상기타’, 평지·가로장방형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,102,000원/㎡입니다.
- 대지권. 대지권 미등기 상태이나 적정 대지 지분을 구분건물에 포함하여 평가 및 일괄매각합니다.
- 건물. 건축법상 사용승인을 받지 않았고 일부 공사가 미완공 상태이며 현관문 호수도 표시되지 않았습니다.
- 유치권. 출입구에 유치권행사 현수막이 부착돼 있고 성립 여부는 불분명합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 현수막만으로 성립 여부를 판단하지 말고 점유 주체·공사대금채권·변제기·점유 개시 시점과 계속성을 확인해야 합니다.
- 사용승인 가능성 확인. 사용승인 미취득 사유와 남은 공사 범위, 추가 공사비 및 사용승인 취득 가능성을 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기 상태에서 평가·매각에 포함된 적정 대지 지분의 권원과 향후 등기 절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 현관문 호수 미표시 상태이므로 실제 목적물과 등기상 제201호의 동일성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 5,006,349,000원은 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아니지만, 유치권은 별도의 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 위험 0”은 다르다
이 사건은 표면적으로는 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔고, 임차인도 없으며, 말소기준 이후의 등기권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 그것만으로 안전형 경매라고 볼 수 없습니다. 사용승인을 받지 않은 일부 미완공 건물이고, 유치권행사 현수막의 성립 여부가 불분명하며 대지권도 미등기 상태입니다.
시세 자료도 없어 현재 8,561,000,000원이 실제 시장가보다 저렴한지 검증할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 유치권의 실체, 미완공 공사비, 사용승인 가능성, 대지권 등기 가능성을 얼마만큼 확정할 수 있느냐입니다. 등기상 계산 인수 0원, 실제 리스크는 미확정. 현재 자료만으로는 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.