청주지방법원 2025타경52009. 청주시 상당구 용암동 용암주공아파트1단지 102동 905호로, 감정요항표상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 서민욱이며 2024.03.09 매매를 원인으로 2024.05.17 소유권을 이전받았고 거래가액은 89,000,000원입니다. 현재 등기에는 근저당권과 압류가 남아 있지 않으며, 이 경매의 말소기준은 2026.02.02 갑구 14번 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 95,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 66,500,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 49.8㎡의 최근 12개월 실거래 평균 79,166,666원과 비교하면 84.0% 수준입니다. 다만 가장 최근 거래가 2026.08 70,000,000원이므로, 현재 최저가는 최신 거래와 비교하면 차이가 제한적입니다. 평균값만 보고 큰 폭의 시세차익을 전제하기보다 최신 거래와 개별 층·상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 9층 905호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 49.8㎡ · 15층 건물 중 9층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서민욱 (2024.03.09 매매 · 거래가액 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양현서 / 6,460,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 현존 담보권 없이 경매개시결정이 기준
과거 등기에는 한국주택은행·국민은행·덕촌신용협동조합·한미애·우리은행· 한국주택금융공사·현대캐피탈·군위축산업협동조합 관련 근저당과 과거 가압류·경매기록이 존재했지만, 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석에서 기준이 되는 권리는 2026.02.02 강제경매개시결정이며, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 할인, 최신 거래와는 근접
청주용암주공1단지아파트(해누리) 동일 면적 49.8㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 79,166,666원, 최저 거래는 65,500,000원, 최고 거래는 101,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.8㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 49.8㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 8 | 77,500,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 3 | 65,500,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 10 | 101,000,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 49.8㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 평균 | 49.8㎡ | 12건 | 79,166,666원 |
현재 최저가 66,500,000원은 최근 12개월 평균 79,166,666원의 84.0%로 평균 대비 할인돼 있습니다. 동시에 실거래 최저 65,500,000원과는 매우 가깝고, 최신 거래 70,000,000원보다도 조금 낮은 수준입니다. 따라서 “평균 대비 16% 할인”이라는 숫자만 보는 것보다, 실제 최근 거래가 형성되는 65,500,000원~82,000,000원 구간 안에서 905호의 층·상태를 비교하는 편이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 양현서 | 6,460,000원 | 6,460,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,443,000원 |
현재 최저가 66,500,000원 가정 시 신청채권자 청구액 6,460,000원은 전액 배당되고, 소유자에게 58,443,000원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 66,500,000원 | 6,460,000원 | 58,443,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 46,550,000원 | 6,460,000원 | 38,852,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 32,584,999원 | 6,460,000원 | 25,138,469원 | 0원 |
배당 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자 청구액 6,460,000원이 전액 충족되고 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리구조가 달라지는 물건이 아니라, 실질적으로는 가격과 점유 확인이 입찰 판단의 중심인 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용암초등학교 북동측 인근의 청주 용암주공1단지 내에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·초등학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근 간선도로에 대중교통이 왕래합니다.
- 건물. 철근콘크리트 피씨조 평스라브지붕 15층 건물 중 9층 905호이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)·주거용지이며 공시지가는 893,100원/㎡입니다.
- 단지. 청주용암주공1단지아파트(해누리)는 600세대, 1994.11.01 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현재 확인되는 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균은 79,166,666원이지만 최신 거래는 70,000,000원입니다. 현재 최저가 66,500,000원과 최신 거래의 차이를 기준으로 보수적으로 상한을 정하는 편이 적절합니다.
- 저가 거래 확인. 동일 면적 실거래 최저가가 65,500,000원으로 현재 최저가와 가깝습니다. 층·내부 상태에 따른 가격 편차를 반드시 반영해야 합니다.
- 유찰 통계 점검. 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수는 5.4회입니다. 현재 1회 유찰이라는 사실만으로 추가 가격 하락 가능성을 배제하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격’이 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 현재 등기에 남아 있는 담보권이 없고, 2026.02.02 강제경매개시결정이 말소기준이 되어 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰 후 66,500,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 79,166,666원의 84.0%에 위치합니다.
다만 최신 실거래가 70,000,000원, 실거래 최저가가 65,500,000원이라는 점을 함께 보면 현재 최저가가 절대적으로 크게 싼 구간이라고 단정하기는 어렵습니다. 여기에 감정요항표의 임대관계 미상 문구도 남아 있습니다. 결론은 등기 권리는 양호, 가격은 평균 대비 유리하지만 최신 거래 기준 메리트는 제한적, 점유관계는 재확인입니다. 이 물건은 복잡한 권리보다 실제 점유 상태와 응찰가 상한을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 승부처입니다.
