대전지방법원 2025타경3074. 대전 중구 유천동 205-17 소재 지상 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 소매점인 처갓집양념치킨 유천점, 2층 다가구주택 6가구, 3층 다가구주택 6가구, 4층 다가구주택 4가구입니다. 소유자는 송라해이며, 등기상 핵심은 2016.09.09 설정된 한밭새마을금고의 첫 번째 근저당권입니다.
이 첫 근저당권의 채권최고액은 222,300,000원이고, 같은 날 뒤이어 275,600,000원, 126,100,000원의 근저당이 추가로 설정됐습니다. 세 근저당의 배당모형상 채권액 합계는 624,000,000원입니다. 2025.04.17 한밭새마을금고가 임의경매를 신청했고, 세 근저당권은 2025.09.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.08 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3074 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 205-17 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 소매점(처갓집양념치킨 유천점) · 2층 다가구주택 6가구 · 3층 다가구주택 6가구 · 4층 다가구주택 4가구 |
| 구조 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 · 승강기설비 |
| 소유자 | 송라해 |
| 감정가 / 최저가 | 1,890,841,600원 / 1,890,841,600원 (신건) |
| 청구액 | 478,436,580원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지 | 192.4㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,033,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2016년 근저당
말소기준권리는 2016.09.09 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2·3번 근저당권, 현재 남아 있는 임차권등기, 2024.10.17 대전광역시 중구의 압류, 2025.04.17 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명, 승계 중복 1건
현재 확인되는 기록을 인원 기준으로 정리하면 실제 임차인 20명입니다. 한국토지주택공사 명의의 302호 80,000,000원 신고 1건은 조순연 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 김민지 임차권의 2024.05.24·2024.06.13 경정 역시 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 경정입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·배당 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이경목 · 1층 | 2019.06.28 / 미상 | 10,000,000원 / 825,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 |
| 정상숙 · 204호 | 2022.12.07 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 |
| 조순연 · 402호 | 2019.10.22 / 미상 | 80,000,000원 | 대항력 없음 | LH 승계신고 존재 |
| 한아름 · 404호 | 2022.06.10 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 |
| 윤해지 · 405호 | 2020.12.18 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 |
| 김지수 · 304호 | 2021.04.30 / 2021.04.29 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2023.08.04 우선변제 미상 |
| 허태현 · 303호 | 2021.12.23 / 2021.12.09 | 55,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.04.29 우선변제 미상 |
| 김민지 · 306호 | 2020.01.03 / 2021.12.08 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.02.22 우선변제 미상 |
| 방가영 · 202호 | 2021.07.19 / 2021.06.21 | 80,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.07.08 우선변제 미상 |
| 한규진 · 205호 | 2020.04.09 / 2020.05.15 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.09.06 우선변제 미상 |
| 박종예 · 206호 | 2022.10.04 / 2022.09.01 | 80,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.12 우선변제 미상 |
| 우수지 · 201호 | 2020.08.07 / 2020.07.20 | 82,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.11.27 우선변제 미상 |
| 이수빈 · 301호 | 2020.12.15 / 2020.12.15 | 105,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.16 우선변제 미상 |
| 유이선 · 203호 | 2022.12.16 / 2022.12.13 | 80,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.01 우선변제 미상 |
| 임정구 · 401호 | 2020.11.04 / 2020.10.27 | 90,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.16 우선변제 미상 |
| 이동규 · 305호 | 2022.04.12 / 2022.03.30 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.04.10 우선변제 미상 |
| 김현주 · 403호 | 2021.05.17 / 2021.05.17 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.12 우선변제 미상 |
| 주택임 | 미상 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 우선변제 미상 |
| 한국토 | 2022.12.07 / 2022.11.24 | 80,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.16 우선변제 미상 |
| 이재진 | 미상 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구·우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 · 302호 | 2021.07.06 / 2021.05.31 | 80,000,000원 | 대항력 없음 | 조순연 보증금 대위·승계 별도 합산 금지 |
③ 예상배당표 (매각가 1,890,841,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,308,416원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한밭새마을금고 | 222,300,000원 | 222,300,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한밭새마을금고 | 275,600,000원 | 275,600,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 한밭새마을금고 | 126,100,000원 | 126,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,245,533,184원 |
이 배당표는 현재 배당모형의 숫자를 그대로 나타낸 것입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 현재 확인되는 여러 임차인의 배당요구액도 위 표에 별도 배당항목으로 기재되어 있지 않으므로 실제 배당순위·소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,890,841,600원 | 624,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,512,673,280원 | 624,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,210,138,624원 | 624,000,000원 | 0원 | 0원 |
배당모형에서는 감정가의 64%인 2회 유찰 가격에서도 세 근저당권 624,000,000원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이 결과는 미상 임차인의 선순위 대항력 여부가 최종 확인됐다는 뜻은 아닙니다. 회차가 내려가도 그 확인과정은 별도로 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유천네거리 북동측 인근으로, 주위에 각종 근린생활시설·주택·아파트단지가 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 소매점, 2층은 다가구주택 6가구, 3층은 다가구주택 6가구, 4층은 다가구주택 4가구입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 4층이며 급배수 위생설비·난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 192.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주택임·이재진 우선 확인. 두 임차인은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분이 인수 0원 확정의 핵심입니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사의 302호 80,000,000원 신고는 조순연 보증금 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 김민지 경정 구분. 을구 10-1·10-2는 별도 임차인이 아니라 김민지 임차권 경정입니다.
- 배당표 재검산. 현재 배당표에는 세 근저당권 624,000,000원과 집행비용·소유자 잔여가 표시되지만 다수 임차인 배당요구는 별도 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 상가·다가구 명도. 1층 소매점과 2~4층 다가구주택이 함께 매각되므로 각 점유자별 실제 점유·퇴거상태를 호별로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 등기부의 공동담보 토지와 매각대상 범위를 원본에서 대조하세요.
- 가격 별도 검증. 감정가와 최저가는 1,890,841,600원으로 같지만 실거래 비교 근거 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “등기상 후순위”와 “실무상 단순”은 다르다
이 사건의 등기 순위만 보면 기준은 명확합니다. 2016.09.09 한밭새마을금고 근저당이 가장 앞서고, 전입일이 확인된 임차인은 모두 그보다 늦습니다. 그래서 배당모형은 현재 신건뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수 0원을 유지합니다.
하지만 이 물건은 실제 임차인 20명이 확인되는 다가구·상가 복합 건물이고, 주택임·이재진 2명은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 다수의 임차권등기와 배당요구, 보증기관 승계가 섞여 있어 호별 확인 작업이 중요합니다. 결론은 말소기준은 선명하지만 미상 임차인 확인 전까지 인수 0원을 확정하지 않는 것입니다. 시세 비교 근거도 따로 확인되지 않으므로 감정가 1,890,841,600원 자체를 가격 메리트의 근거로 사용해서도 안 됩니다.
