청주지방법원 2025타경1036. 음성군 삼성면 덕정리 상민빌라 가동 3층 301호로, 감정평가상 방2·거실·주방·화장실·발코니·현관 구조의 연립주택입니다. 1995년 11월 13일 사용승인을 받은 철근콘크리트 벽식조 4층 건물 중 3층에 위치하며, 대상 면적은 52.65㎡입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 정은주가 2019년 2월 13일 매매를 원인으로 거래가액 22,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020년 4월 16일 삼성농업협동조합 앞으로 채권최고액 14,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 카드사·저축은행 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 463-10 상민빌라 가동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대·연립주택 · 52.65㎡ · 방2·거실·주방·화장실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 · 4층 중 3층 · 1995.11.13 사용승인 |
| 소유자 | 정은주 (2019.02.13 매매 · 거래가액 22,000,000원 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,700,000원 / 14,622,000원 (4회 유찰 · 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성농업협동조합 / 7,092,265원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020년 4월 16일 접수된 삼성농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 현대카드 가압류 12,968,236원, 롯데카드 가압류 19,292,029원, 제이티친애저축은행 가압류 22,337,463원과 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 인수할 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 조건이 다르다
상민빌라의 단지 실거래는 8건이며 전체 평균은 48,250,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 7월의 52,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 이 금액의 28.1%입니다. 최근 거래가 이전 거래 평균보다 9.0% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 78.12㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.09 | 78.3㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2024.01 | 65.7㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2023.10 | 78.3㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2023.01 | 78.3㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2022.07 | 78.12㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2022.05 | 65.7㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2021.09 | 78.3㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 48,250,000원 |
현재 최저가가 감정가의 41%라는 점은 분명 낮은 진입가격입니다. 그러나 이 단지는 평균 유찰 횟수가 4.0회이고 매각률은 0.0%로 집계됐습니다. 낮은 최저가와 별개로 거래 빈도·수요층·건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 663,196원 |
| 1. 근저당 · 삼성농업협동조합 | 14,400,000원 | 13,958,804원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 12,968,236원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 19,292,029원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이티친애저축은행 | 22,337,463원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 68,997,728원 중 예상배당은 13,958,804원이며 미배당액은 55,038,924원입니다. 신청채권자의 청구액 7,092,265원은 현재 시나리오상 충족됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 14,622,000원 | 13,958,804원 | 55,038,924원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 11,697,600원 | 11,087,043원 | 57,910,685원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 9,358,080원 | 8,789,635원 | 60,208,093원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성중학교 남서측 인근이며 연립주택·다세대주택·단독주택·농경지·임야 등이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1995.11.13 사용승인, 철근콘크리트 벽식조 4층 건물 중 3층입니다. 개별보일러 난방과 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 5필지 일단지의 부정형 토지이며 동측 세로 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 연립주택이고 단지 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상이므로 현황조사서·전입세대확인·외국인체류확인·현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확인. 제공된 실거래는 65.7㎡ 이상으로 대상 52.65㎡와 다릅니다. 인근 중개업소에서 동일하거나 유사한 소형 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1995년 사용승인 건물로 내부 수리 상태, 누수, 창호, 보일러, 배관과 공용부분 보수 필요성을 점검하세요.
- 세금 배당 확인. 국세 압류는 등기상 매각으로 소멸하지만 세액과 배당 순위가 명확하지 않으므로 교부청구와 당해세 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납액과 장기수선·공용시설 보수 여부를 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고의 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장 확인이 가격을 완성한다
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 2020년 삼성농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 41%인 14,622,000원까지 내려와 표면적인 가격 부담은 낮습니다.
다만 4회 유찰된 1995년식 19세대 연립주택이고, 최근 실거래 52,000,000원은 대상보다 큰 78.12㎡ 거래 1건입니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 현장검증 조건부입니다. 점유·수리비·동일 면적 시세를 확인한 뒤에도 총취득비용이 경쟁력 있게 남는지가 실제 입찰 여부를 결정합니다.
