청주지방법원 2026타경35. 충청북도 청주시 서원구 사직동 547-23의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 주건물은 주택, 부속건물은 창고로 이용 중이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 등기상 핵심 권리는 2020년 신종현의 67,000,000원 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 2026년 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조여서 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리보다 물건 자체를 더 엄격히 봐야 합니다. 감정평가상 본건은 지적상 맹지이고, 인접토지를 이용해 도보로 접근할 수 있다고만 확인됩니다. 토지 자체도 완경사·부정형이고, 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있습니다. 두 차례 유찰되어 최저가가 74,016,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경35 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사직동 547-23 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주건물 주택 · 부속건물 창고 |
| 토지 | 대 152.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 박나영 2분의 1 · 박철순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 151,055,600원 / 74,016,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신종현 / 69,339,178원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.21 가압류 · 신종현 · 청구금액 67,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.10.21 신종현 가압류 67,000,000원입니다. 2026.02.03 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류로의 이행이고 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 점유자·전입 관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 할인’은 미확인
감정가는 151,055,600원, 현재 최저매각가는 74,016,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오상 최저가는 51,811,200원(감정가 34.3%), 36,267,840원(감정가 24.01%)으로 낮아집니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 단독주택·토지의 환금성은 도로 조건과 토지 형상, 건물 상태의 영향을 크게 받는데, 본건은 지적상 맹지라는 제약이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,732,288원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 신종현 | 67,000,000원 | 67,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신종현 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,283,712원 |
현재 최저가 74,016,000원 가정에서는 집행비용 1,732,288원과 가압류 67,000,000원을 배당하고 소유자 잔여가 5,283,712원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 갑구 5번 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 74,016,000원 | 49% | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,811,200원 | 34.3% | 16,521,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,267,840원 | 24.01% | 31,784,981원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 신종현 가압류의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리구조상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다. 즉 유찰로 최저가가 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것이 곧바로 가격 매력을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주의료원 동측 인근. 주위는 단독주택과 주상용 건물이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지적상 맹지이나 인접토지를 이용한 도보 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 주건물은 주택, 부속건물은 창고로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 152.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형. 공시지가 365,200원/㎡, 제2종일반주거지역입니다.
- 계획. 도시지역·제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역(사직2구역)이며 보행자전용도로 저촉이 기재되어 있습니다.
- 건물. 주건물과 부속건물 모두 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·토지인데다 지적상 맹지, 부정형 토지, 도로조건 제약이 겹쳐 일반적인 도로접면 주택보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 둬야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 맹지 접근권 확인. 현재 확인된 내용은 인접토지를 이용한 도보 접근입니다. 실제 통행 경로와 사용관계, 차량 접근 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 일괄매각되므로 제시외 건물의 위치와 상태를 원본 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 낙폭만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 도로조건을 별도로 비교해야 합니다.
- 추가 유찰과 채권부족은 구분. 3회·4회 유찰 시 채권 미배당은 늘지만 제공된 분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 까다롭다”
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2020.10.21 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 매력도를 좌우하는 것은 등기보다 부동산 자체의 조건입니다. 지적상 맹지이고, 인접토지를 이용한 도보 접근만 확인되며, 토지는 완경사·부정형입니다. 이미 2회 유찰되어 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 이를 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 접근성과 환금성 검증이 선행되어야 하는 물건. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸졌나’보다 ‘그 가격에도 다시 팔 수 있는가’입니다.
