청주지방법원 2026타경35. 충청북도 청주시 서원구 사직동 547-23 소재 단독주택과 토지가 강제경매로 나왔습니다. 공유자는 박나영·박철순으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 신종현의 2020년 가압류가 말소기준권리이며, 이후 해당 가압류가 본압류로 이행되어 강제경매가 개시된 구조입니다.
건물 등기상 근저당권은 없으며, 말소기준 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 권리관계가 비교적 단순하다고 해서 물건 자체의 위험까지 낮은 것은 아닙니다. 특히 지적상 맹지라는 접근성 문제, 임대관계 미상, 제시외 건물의 현황 확인이 이번 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경35 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사직동 547-23 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 152.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 이용상태 | 주건물 주택, 부속건물 창고 · 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 박나영(지분 2분의 1), 박철순(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 151,055,600원 |
| 최저매각가 | 51,811,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신종현 / 69,339,178원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 도로 현황 | 지적상 맹지 · 인접토지를 이용한 도보 접근 가능 |
| 공시지가 | 365,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2020년 가압류가 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2020.10.21 접수된 갑구 3번 가압류입니다. 채권자는 신종현이며 등기상 청구금액은 67,000,000원입니다.
이후 2025.11.27 상속을 원인으로 박철순·박나영에게 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 2026.02.03에는 기존 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 시세 할인은 미확인
이 물건은 3회 유찰되어 최저매각가가 51,811,000원까지 하락했습니다. 감정가 151,055,600원 대비 현재 최저가는 약 34.3%입니다.
다만 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형의 거래를 일률적으로 비교하기 어렵습니다. 특히 본건은 지적상 맹지여서 일반적인 도로 접면 토지와 가격 조건이 다를 수 있습니다. 감정가 대비 낙폭이 크더라도 실제 거래 가능한 시장가격보다 저렴한지는 별도의 검증이 필요합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 51,811,000원 | 34.3% | 16,521,598원 |
| 4회 유찰 시 | 36,267,700원 | 24.01% | 31,785,119원 |
| 5회 유찰 시 | 25,387,390원 | 16.81% | 42,469,583원 |
각 회차의 미배당액은 가압류 청구금액 67,000,000원을 기준으로 한 배당 추정치입니다. 경매채권자의 미배당액을 매수인이 그대로 승계한다는 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,811,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,332,598원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 신종현 | 67,000,000원 | 50,478,402원 |
| 2. 갑구 5번 · 신종현 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,332,598원을 제외한 50,478,402원이 가압류 채권자에게 배당됩니다. 가압류 청구금액 67,000,000원 기준 미배당액은 16,521,598원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
신종현의 경매 신청 청구액은 69,339,178원이며, 배당표의 채권액은 가압류 등기상 청구금액 67,000,000원을 기준으로 합니다. 갑구 5번은 기존 가압류의 본압류 이행에 따른 경매개시결정으로, 별도의 채권액을 확인할 수 없어 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·환경. 청주시 서원구 사직동 소재 충청북도 청주의료원 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 주상용 건물이 혼재하는 주택지가 형성되어 있습니다.
- 접근성. 지적상 맹지이며 인접토지를 이용한 도보 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하지만, 인접토지에 대한 법적 통행권과 차량 진입 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 152.0㎡, 지목 대, 부정형·완경사 토지입니다. 공시지가는 365,200원/㎡이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 주건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택이며, 부속건물은 창고로 이용 중입니다. 주건물에는 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역·사직2구역 지구단위계획구역에 속하며, 특수도로(보행자전용도로) 저촉 사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 지적상 맹지와 통행권 불확실성은 향후 매각 및 활용에 제약이 될 수 있습니다. 가격 수준을 판단하려면 인접 토지의 이용 가능성, 건물 상태 및 주변 유사 거래 사례를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 통행권 확인. 지적도와 현장 출입로를 대조하고, 인접토지를 통한 통행의 법적 근거 및 차량 진입 가능 여부를 확인하세요.
- 임차·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서 및 현장 점유자를 확인하여 대항력 있는 임차인 존재 여부를 검증하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 물건이므로 매각 대상과 실제 건물 현황, 경계, 구조 및 이용상태를 대조하세요.
- 공유지분·소유권 확인. 박나영·박철순의 각 2분의 1 지분과 상속등기, 매각 대상 범위를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 가격 재검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가매수를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 실거래와 접근성 조건을 비교하세요.
- 명도 및 인수 위험. 실제 점유자를 확인하고, 미확인 임차인이나 점유 문제가 발견되면 배당·인수·명도 비용을 다시 산정하세요.
- 도시계획 확인. 사직2구역 지구단위계획 및 보행자전용도로 저촉에 따른 토지 이용 제한을 확인하세요.
- 배당 및 원본 대조. 가압류 청구금액과 경매 신청 청구액을 구별하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”
청주 사직동 547-23은 세 차례 유찰되어 감정가 151,055,600원의 물건을 최저가 51,811,000원에 입찰할 수 있는 단계입니다. 등기상 말소기준권리는 신종현의 가압류이며, 배당 추정상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
그러나 지적상 맹지라는 입지상 제약과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 상태와 범위도 점검해야 합니다. 현재 가격이 감정가 대비 크게 하락했다는 사실만으로 주변 시세보다 저렴하거나 환금성이 확보되었다고 판단할 수 없습니다.
결론적으로 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 입지·점유·환금성 위험은 별도로 검증해야 하는 물건입니다. 인접토지 통행권과 실제 임대·점유관계를 확인하고, 주변 유사 거래를 통해 가격을 재검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
