청주지방법원 2026타경46. 용암동 1612, 중흥로 24 소재 10층 건물의 9층 906호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사대영토건이며, 2024년 4월 5일 매매를 원인으로 거래가액 69,000,000원에 취득한 뒤 같은 달 19일 청주서원신용협동조합이 채권최고액 24,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 뒤의 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행 가압류, 청주시 압류, 근로복지공단 가압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 점유 관계입니다. 조사된 4명 가운데 김동윤·정내헌은 말소기준 뒤 전입이지만, 민경희와 (주)청해산업개발은 말소기준보다 앞서 전입해 있습니다. 두 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인

이번 경매의 기준점은 2024.04.19 청주서원신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 전입일만 놓고 보면 민경희는 2016.12.06, (주)청해산업개발은 2020.09.14로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 두 점유자 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 선순위 2명 금액 확인이 핵심

실제 조사된 점유자는 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 네 명을 각각 별도 점유자로 봐야 합니다. 특히 선순위 전입자 2명의 보증금이 미상이라 현재 배당표에 표시된 매수인 인수 0원만으로 실질 취득비용을 30,380,000원으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 인수 대상 보증금이 확인되면 실질취득비용은 그만큼 증가할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 49% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 62,000,000원, 현재 최저매각가는 30,380,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 21,266,000원, 4회 유찰 시 14,886,199원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건은 확인된 실거래 시세가 없어 최저가가 시장가격보다 싼지 직접 비교할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)

채권 총액 1,223,175,525원 중 예상 배당액은 29,433,160원, 미배당액은 1,193,742,365원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 승계 보증금 여부도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용암1동주민센터 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설과 공공기관 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 906호이며, 사용승인일은 2008.06.30입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 본건 남서측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
• 용도지역. 근린상업지역·도시지역·상업용지·용암1택지개발지구 지구단위계획구역이며, 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,415,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 실거주 아파트와 수요층이 다르고, 본건은 이미 2회 유찰된 상태이므로 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민경희 계약관계 확인. 과거 소유자이자 현재 조사된 점유자로 나타나므로 임대차계약, 보증금 지급 여부, 점유원인을 반드시 대조해야 합니다.
• (주)청해산업개발 점유 확인. 2020.09.14 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·사업자 점유관계를 확인해야 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
• 후순위 점유자 확인. 김동윤과 정내헌은 전입일상 말소기준 뒤지만 보증금과 실제 점유상태는 원본 서류에서 확인하세요.
• 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당순위가 달라져 후순위 배당액이 변동될 수 있습니다.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가뿐 아니라 승계되는 보증금이 있는지 확인한 뒤 총 취득비용을 계산해야 합니다.
• 시세 확인. 확인된 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 오피스텔 거래가격과 임대수익률을 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계 및 임대차 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 점유가 먼저다”

이 사건은 감정가 62,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 30,380,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 민경희와 (주)청해산업개발의 전입이 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 이들의 실제 임대차관계와 승계 보증금이 확정되기 전에는 매수인의 실질취득비용 역시 확정할 수 없습니다.

등기부상 후순위 압류·가압류는 소멸하지만, 그것만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 30,380,000원이 시장 대비 저렴하다는 근거가 없고, 오피스텔이라는 용도에 2회 유찰, 선순위 점유 불확실성까지 겹쳐 있습니다. 등기 말소는 명확하지만, 점유와 가격은 미확정. 이 사건은 입찰가를 정하기 전에 선순위 점유자 2명의 보증금과 임대차 실체를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.