21,266,000원
청주지방법원 2026타경46. 충청북도 청주시 상당구 용암동 1612, 10층 중 9층 906호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사대영토건이고, 2024.04.15. 거래가액 69,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이어 2024.04.19. 청주서원신용협동조합이 채권최고액 24,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에 등기된 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행 가압류, 청주서원신용협동조합의 임의경매개시결정, 청주시 압류, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 권리의 소멸과 점유·임차관계의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 말소기준보다 먼저 전입한 2건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 최저가만으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경46 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 1612 9층 906호 · 도로명주소 중흥로 24 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 중 9층 제906호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사대영토건 (2024.04.15. 소유권이전 · 거래가액 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 21,266,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주서원신용협동조합 / 21,085,080원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.19. 청주서원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계는 별도 확인
현재 등기상 핵심은 2024.04.19. 설정된 청주서원신용협동조합 근저당입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차·점유관계에서는 2016.12.06. 민경희, 2020.09.14. (주)청해산업개발의 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 두 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차·점유관계 — 선순위 전입 2건이 핵심
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민경희 | 2016.12.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)청해산업개발 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동윤 | 2024.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정내헌 | 2026.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김동윤과 정내헌은 각각 2024.06.05., 2026.02.10. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 반면 민경희와 (주)청해산업개발은 말소기준보다 앞서 전입했습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 이들을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 782,788원 |
| 2. 근저당 · 청주서원신용협동조합 | 24,000,000원 | 20,483,212원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 1,048,268,265원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 150,907,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,223,175,525원, 예상 배당액은 20,483,212원, 미배당은 1,202,692,313원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 선순위 전입자의 보증금 역시 확인 전이므로 위 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 용암1동주민센터 동측 인근. 근린생활시설과 공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측으로 왕복 4차선 포장도로가 있습니다.
- 이용상태. 10층 중 9층 제906호이며 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2008.06.30.입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·상업용지·지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 토지는 평탄한 정방형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,415,000원/㎡. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 2건 확인. 민경희 2016.12.06., (주)청해산업개발 2020.09.14. 전입의 실제 임대차계약과 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 선순위 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되어야 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 민경희 관계 검증. 등기부상 권리자·채무자와 동일인으로 표시되어 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 있으므로 점유 원인과 계약관계를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·청주시 압류가 있고 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 회차 자금. 현재 최저매각가는 21,266,000원이며 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 이 금액은 인수 가능 보증금을 포함한 실질취득액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입
이 사건은 감정가 62,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 21,266,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 민경희와 (주)청해산업개발의 보증금이 확인되지 않은 상태라, 현재 최저가만으로 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다. 등기상 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 전입관계에서 미배당 보증금이 확인되면 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.
핵심은 가격보다 인수금액 확인입니다. 민경희의 관계인 여부, (주)청해산업개발의 실제 점유·임대차관계, 각 보증금과 확정일자를 확인한 뒤에야 21,266,000원이라는 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
