대전지방법원 2025타경3685. 대전 서구 변동 13-10의 토지 212.7㎡와 지상 5층 철근콘크리트 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층 통신판매점, 2층 사무소, 3층 영업이 중단된 노래연습장, 4층 공실, 5층 계단실·기계실 등으로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 2007.05.10이며, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2012.11.15 설정된 주식회사신한은행의 근저당권 455,000,000원입니다. 이후 주식회사 디엘씨의 가압류와 강제경매개시결정, 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 2008년 압류가 한때 존재했지만 2011.02.23 해제로 말소돼 현재 인수할 선순위 압류로 남아 있지는 않습니다.
문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 김애옥과 사랑애는 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 전후를 판정할 수 없고, 보증금도 알 수 없습니다. 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력이 없다고 배제해서도 안 됩니다. 확인 결과 선순위 대항력이 인정되고 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 변동 13-10 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 통신판매점 · 2층 사무소 · 3층 영업중단 노래연습장 · 4층 공실 · 5층 계단실·기계실 등 |
| 토지 | 212.7㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대소각 |
| 소유자 | 김권호·김성호·김정은·차성혜, 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,351,014,400원 / 1,351,014,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 455,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
최초 소유권보존 당시 김정은·김권호·김성호·김광호가 각 4분의 1 지분을 보유했고, 김광호 지분은 2020.07.23 재산분할을 원인으로 차성혜에게 이전됐습니다. 현재 소유자는 김권호·김성호·김정은·차성혜입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 점유 부분 | 전입신고일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김애옥 | 1층 | 미상 | 미상 | 2025.10.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송윤섭 | 4층 | 2018.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 사랑애 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없고, 실제 임차인은 3명입니다. 송윤섭의 전입신고일 2018.08.28은 말소기준권리 2012.11.15보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
김애옥은 2025.10.20 배당요구를 했지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 사랑애 역시 주거 용도로 기재됐으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,351,014,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,910,144원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디엘씨 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사디엘씨 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 580,104,256원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정됐으며, 주식회사디엘씨의 강제경매 관련 채권액은 계산에서 제외됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 할인율보다 점유 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,351,014,400원 | 0원 | 580,104,256원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,080,811,520원 | 0원 | 312,603,405원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 864,649,216원 | 0원 | 98,602,724원 | 0원 |
확인된 근저당과 가압류만 놓고 보면 2회 유찰 가격에서도 채권자 미배당은 없습니다. 그러나 이 표의 0원은 확인된 등기채권 기준입니다. 김애옥·사랑애의 선순위 대항력과 보증금이 뒤늦게 확인되면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 생길 수 있으므로, 유찰 가격만 보고 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 대전내동초등학교 남동측 인근 변동A구역에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 층별 이용. 1층은 공부상 일반음식점이나 현황 통신판매점, 2층은 사무소, 3층은 영업이 중단된 노래연습장, 4층은 공실, 5층은 계단실·기계실 등입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층으로, 사용승인일은 2007.05.10입니다. 급·배수·위생·승강기·화재발신설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 212.7㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형·광대소각이며 공시지가는 2,429,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·정비구역에 속하며, 광로3류와 대로2류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단일 아파트가 아니라 층별 용도와 점유관계가 다른 근린시설 전체를 취득하는 구조입니다. 3층 영업중단과 4층 공실, 정비구역 및 도로 저촉을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김애옥 권리 원본 확인. 전입신고일·사업자등록일·점유 개시일·보증금·확정일자·배당요구 내용을 대조해 대항력과 우선변제권을 확정해야 합니다.
- 사랑애의 실체 확인. 주거 점유자로 기재된 사랑애의 실제 점유자, 전입신고일, 계약 당사자와 보증금을 확인해야 합니다.
- 송윤섭 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 4층 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 층별 인도 범위 확인. 1층 통신판매점, 3층 영업중단, 4층 공실 등 감정 당시 이용상태와 매각기일 전후의 실제 점유가 같은지 현장에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·구조·소유관계가 매각 대상에 모두 포함되는지 원본 목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 변동 13-10 토지를 공동담보로 하고 있으므로 토지·건물 등기와 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 정비구역 검토. 변동A구역의 사업 진행 단계, 권리산정기준, 조합원 지위 및 현금청산 가능성 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 도로 저촉 확인. 광로3류와 대로2류 저촉이 토지 이용과 향후 정비사업, 잔여 토지 가치에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 당해세, 공용 관리비, 전기·수도 및 영업 관련 체납 여부를 관계기관과 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확정 인수 0원”만 보고 들어갈 물건이 아니다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2012년 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 배당표도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 확인된 채권의 미배당을 0원으로 계산합니다.
그러나 이 물건은 아파트처럼 임차인 없음이 확인된 안전형이 아닙니다. 실제 임차인 3명 중 김애옥과 사랑애는 대항력 가능·미상이고, 3명 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 층별 영업상태가 다르고 3층 영업중단·4층 공실, 정비구역·도로 저촉, 제시외 건물까지 겹칩니다. 최저가 1,351,014,400원이 싸냐는 질문보다, 미상 임차보증금과 점유를 확정한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것이 먼저입니다.
