대전지방법원 2025타경3716. 세종특별자치시 새롬동 새뜸마을3단지 309동 2층 204호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 진찬기이며 2017.08.10. 거래가액 383,800,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액 370,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 신건과 분위기가 다릅니다. 감정가는 857,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 599,900,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 878,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 950,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.3%이고, 전체 거래 평균 869,916,666원과 비교해도 69.0% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3716 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 새롬동 597 새뜸마을3단지 309동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 면적 / 층 | 100.9214㎡ · 철근콘크리트구조 10층 중 2층 |
| 소유자 | 진찬기 · 2017.08.10. 거래가액 383,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 857,000,000원 / 599,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 407,037,690원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 등기부상 말소기준권리는 2017.08.10. 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 현재 남아 있는 으뜸새마을금고 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정됐던 투게더대부 근저당권·전세권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 68.3%
새뜸마을3단지(롯데캐슬) 동일 면적 100.92㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 869,916,666원이고, 가격 판단에서 우선할 최근 12개월 8건 평균은 878,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.01. 7층 950,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 2.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 100.92㎡ | 7 | 950,000,000원 |
| 2025.12 | 100.92㎡ | 2 | 804,000,000원 |
| 2025.12 | 100.92㎡ | 8 | 870,000,000원 |
| 2025.11 | 100.92㎡ | 13 | 890,000,000원 |
| 2025.11 | 100.92㎡ | 4 | 900,000,000원 |
| 2025.09 | 100.92㎡ | 6 | 855,000,000원 |
| 2025.08 | 100.92㎡ | 11 | 870,000,000원 |
| 2025.05 | 100.92㎡ | 8 | 885,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 100.9214㎡ | 8건 | 878,000,000원 |
현재 최저가 599,900,000원은 최근 12개월 평균 878,000,000원의 68.3%입니다. 동일 면적 거래의 최저값 804,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 950,000,000원과도 간격이 큽니다. 최근 가격 추세가 2.8% 상승인 만큼, 과거 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 하락장 사례와는 성격이 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 599,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,399,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 370,800,000원 | 370,800,000원 |
| 2. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 480,000,000원 | 220,701,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 599,900,000원 가정 시 채권 총액 850,800,000원 가운데 591,501,000원이 배당되고 259,299,000원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이며, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격과 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 599,900,000원 | 591,501,000원 | 259,299,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 419,930,000원 | 413,330,700원 | 437,469,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 293,951,000원 | 289,035,686원 | 561,764,314원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 따라서 미배당 규모 자체를 낙찰자의 추가 취득원가로 더해서 계산할 사안은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 새롬초등학교 서측에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측 왕복4차선, 동측 왕복2차선 도로가 소재합니다.
- 토지. 정방형 평지이며 새뜸마을3단지 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,521,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 2층으로 외벽 페인팅, 내벽 벽지·타일, 새시창호이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 거래성. 새뜸마을3단지(롯데캐슬)는 677세대이고, 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.08.10. 농협은행주식회사 근저당권이 기준이며 후순위 권리는 매각 소멸 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 599,900,000원은 최근 12개월 평균 878,000,000원의 68.3%입니다. 비교 기준은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선하세요.
- 저층 보정. 대상은 2층이며 동일 면적 2025.12. 2층 거래가 804,000,000원으로 확인됩니다. 층 차이를 입찰가에 반영하세요.
- 배당 오해 금지. 후순위 채권 미배당 259,299,000원은 매수인 인수액이 아닙니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 실제 배당에서 우선하는 조세·비용 등은 원본 자료로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 들어오는 회차
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2017.08.10. 농협은행주식회사 근저당권을 말소기준으로 잡을 수 있고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없으며 제시된 모든 회차에서 매수인 인수는 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰의 효과가 큽니다. 현재 최저가 599,900,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 878,000,000원의 68.3%이고, 최신 거래 950,000,000원보다도 낮습니다. 최근 구간 가격 추세 역시 2.8% 상승입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮고 시세 대비 가격 차이는 커진 회차로 볼 수 있습니다. 다만 대상이 2층이고 임대관계가 미상인 만큼, 최종 입찰가는 실제 점유와 개별 호수 상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
