대전지방법원 2025타경3760. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 29,890,000원이라는 최저가가 아니라 2021.03.22 대항력을 갖춘 임차인 박병석입니다. 박병석은 2021.02.22 확정일자를 받고 2021.03.22 전입·점유를 시작했으며, 2023.07.25 임차보증금 70,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2024.11.28 국 압류보다 선순위이므로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저매각가 29,890,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 938,020원을 먼저 제외하고 임차인에게 28,951,980원이 배당됩니다. 보증금 70,000,000원 중 남는 41,048,020원이 매수인 부담입니다. 즉 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 최저가만 내려가는 것을 가격 메리트로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 3층304호 · 대전광역시 유성구 온천북로33번길 21-22 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 제3층 제304호 |
| 면적 | 14.6548㎡ |
| 소유자 | 송규복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 29,890,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박병석 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
등기부상 2014.01.29 설정된 서대전농업협동조합 근저당권 14,400,000원은 2014.02.25 이미 말소됐고, 2019.05.10 설정된 알보젠코리아주식회사 전세권 60,000,000원도 2019.11.22 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.11.28 국 압류이며, 이보다 앞선 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 남아 있다는 점이 핵심입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박병석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.22 | 2021.02.22 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 41,048,020원 |
박병석은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 매각대금 자체가 보증금보다 작기 때문에 전액 변제가 불가능합니다. 현재 배당 추정상 28,951,980원만 배당되고 41,048,020원이 남습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가 38.9%라는 숫자의 함정
힐링타운은 56세대, 2014.01.16 준공입니다. 최근 12개월 거래 평균은 76,800,000원, 최신 거래는 2025.02 80,000,000원입니다. 최저가 29,890,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 38.9%지만, 이 물건은 인수액이 붙기 때문에 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 24.06㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.01 | 24.06㎡ | 8 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 16.87㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2024.05 | 24.06㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2024.03 | 30.23㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 76,800,000원 |
다만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 경매 대상 면적은 14.6548㎡인데 위 거래는 16.87㎡·24.06㎡·30.23㎡로, 대상과 면적이 직접 매칭되지 않습니다. 따라서 실질취득 70,938,020원이 최근 평균 76,800,000원이나 최신 거래 80,000,000원보다 외형상 낮더라도, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 3.4%로 하락 추세는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 938,020원 |
| 1. 임차인 박병석 보증금 | 70,000,000원 | 28,951,980원 |
| 2. 경매개시결정 · 박병석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정 배당에서는 임차보증금 미배당 41,048,020원이 매수인에게 승계됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세 등에 해당해 선순위로 차감되면 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 ‘계룡스파텔’ 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장과 대전지하철 유성온천역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 9층 건물의 제3층 제304호입니다.
- 토지·도로. 정방형 평지이며 남측 왕복2차선 포장도로, 북측·동측 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,569,000원/㎡입니다.
- 규모. 힐링타운 56세대, 2014.01.16 준공이며 최근 거래 표본의 면적은 경매 대상 14.6548㎡와 직접 일치하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차는 29,890,000원 낙찰가와 41,048,020원 추정 인수를 합쳐 70,938,020원입니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 배당표가 바뀌면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 최종 배당순위와 배당액을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 있고, 당해세 등이 선순위로 반영되면 임차인 배당이 줄어 인수 부담이 커질 수 있습니다.
- 박병석의 지위 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자의 이름이 동일하므로 임대차관계와 채권관계를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 면적 차이 확인. 최근 실거래는 16.87㎡·24.06㎡·30.23㎡이고 대상은 14.6548㎡이므로 총액 비교만으로 시세를 단정하지 마세요.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 낙찰가는 내려가도 추정 인수액이 49,853,614원·56,017,530원으로 커지는 구조입니다.
맺으며 — “29,890,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 감정가 61,000,000원에서 2회 유찰돼 29,890,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 박병석의 보증금은 70,000,000원이고, 현재 배당 가정에서 매수인이 인수할 미배당액은 41,048,020원입니다. 결과적으로 실질취득은 70,938,020원입니다.
최근 12개월 거래 평균 76,800,000원과 최신 거래 80,000,000원보다 총액상 낮아 보이지만, 해당 거래들은 경매 대상 14.6548㎡와 면적이 직접 맞지 않습니다. 여기에 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성, 임차권자와 신청채권자의 동일 이름, 2회 유찰 구조까지 겹칩니다. 최저가의 할인율보다 인수권리와 실제 총투입액을 먼저 보는 사건입니다.
