대전지방법원 2025타경3783. 대전 서구 관저동 구봉마을8-1단지 804동 1101호 아파트입니다. 현재 소유자는 양승열이며, 2014.02.28. 거래가 155,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 으뜸새마을금고가 채권최고액 158,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2022.02.25. 같은 으뜸새마을금고의 채권최고액 102,000,000원 근저당, 2024.05.31. 신용보증기금의 97,500,000원 가압류, 2024.06.03. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.19. 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하며, 배당 부족분이 크더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3783 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1148 구봉마을8-1단지 804동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 23층 중 11층 · 방3·거실·주방·욕실 등 |
| 소유자 | 양승열 (2014.02.28. 거래가 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 181,618,660원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 으뜸새마을금고 근저당권 이후 설정된 추가 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 실거래보다 낮아졌다
구봉마을주공8-1 동일 면적 59.47㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 189,916,666원, 최근 거래는 2026.08. 174,000,000원이며, 현재 최저매각가 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 66.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.47㎡ | 22 | 174,000,000원 |
| 2026.08 | 59.47㎡ | 11 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 7 | 184,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 12 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 23 | 197,000,000원 |
| 평균 | 59.47㎡ | 12건 | 189,916,666원 |
표본의 실거래 최저가는 173,000,000원, 최고가는 200,000,000원입니다. 감정가 180,000,000원은 이 거래 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 현재 최저가 126,000,000원은 최근 실거래 최저가보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 66.3%이므로 이번 회차는 신건 때와 달리 가격 할인폭이 명확한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 158,600,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 으뜸새마을금고 | 102,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 97,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 358,100,000원 중 123,436,000원이 배당되고, 미배당액은 234,664,000원입니다. 그러나 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
④ 회차별 가격 — 추가 유찰 시 더 낮아진다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 126,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 88,200,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 61,739,999원 | 0원 |
현재 회차부터 매수인 인수는 0원이며, 추가 유찰 때도 동일합니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 구조가 아니라, 매각가격 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 관저동 대전선암초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·근린시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 23층 중 11층 아파트로 방3·거실·주방·욕실 등으로 이용 중입니다. 승강기·난방·급배수·화재경보 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 및 북측으로 아스콘포장 대로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,362,000원/㎡입니다.
- 단지. 구봉마을주공8-1은 1,563세대이며 1999.05.06. 준공됐습니다. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균 189,916,666원의 66.3%입니다. 최신 거래 174,000,000원과도 직접 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2014.02.28. 으뜸새마을금고 근저당이 실제 말소기준인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 현재 자료상 임차인 신고는 없지만 현황조사 및 매각물건명세서의 최종 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 공과금·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
- 배당 부족 오해 금지. 후순위 채권 미배당액 234,664,000원과 매수인 인수 0원은 구분해 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리도 가격도 현재 회차가 유리하다
이 사건은 2014.02.28. 으뜸새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 임차인 신고가 없어 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 동시에 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 126,000,000원으로 내려왔습니다.
가격을 최근 거래와 비교해도 긍정적입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 189,916,666원이고 최신 거래는 174,000,000원이며, 최근 실거래 최저도 173,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.3%입니다. 이 사건의 핵심은 “큰 배당 부족액이 있어도 매수인 인수는 0원이고, 1회 유찰로 가격까지 최근 시세 아래로 내려왔다”는 점입니다. 최종 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 대조하는 절차는 반드시 필요합니다.
