대전지방법원 2025타경3793. 세종 산울동 산울마을2단지(세종자이더시티) 217동 2층 204호 아파트입니다. 감정요항표상 침실3, 거실, 주방및식당, 드레스룸, 팬트리, 욕실2, 알파룸, 다용도실 등으로 이용 중이며, 총 24개동 1,350세대 단지입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2024.12.11 주식회사국민은행 근저당권 628,100,000원입니다. 뒤이어 설정된 한웅 근저당 500,000,000원, 임의경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 지승연의 전입일은 2025.01.22로 말소기준일인 2024.12.11보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상이며, 점유 중이라면 낙찰 후 명도 절차는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 산울동 259 산울마을2단지 217동 2층 204호 · 세종특별자치시 산울3로 45 |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(아파트) · 124.27㎡ 실거래 비교 · 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김성희 · 2024.12.11 소유권이전등기 · 거래가액 554,240,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 845,000,000원 / 591,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 587,449,434원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2024.12.11 설정된 주식회사국민은행 근저당권 628,100,000원입니다. 2025.03.05 한웅 근저당 500,000,000원은 후순위이고, 2025.08.21 국민은행의 임의경매개시결정과 2026.04.08 세종특별자치시 압류 역시 말소기준권리 이후 등기라 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당에서는 국민은행도 전액 배당받지 못하지만, 그 미배당채권이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 지승연 | 2025.01.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 591,500,000원은 최근 시세의 69.7%
산울마을2단지(세종자이더시티) 동일 비교면적 124.27㎡의 최근 12개월 실거래는 4건입니다. 평균은 848,250,000원, 최신 거래는 2026.02 873,000,000원입니다. 현재 최저매각가 591,500,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 그대로 실질취득 기준이 되며, 최근 12개월 평균의 69.7% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 124.27㎡ | 4 | 873,000,000원 |
| 2025.12 | 124.27㎡ | 3 | 750,000,000원 |
| 2025.11 | 124.27㎡ | 1 | 865,000,000원 |
| 2025.10 | 124.27㎡ | 7 | 905,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 124.27㎡ | 4건 | 848,250,000원 |
실거래 범위는 750,000,000원~905,000,000원이고 감정가 845,000,000원은 최근 12개월 평균 848,250,000원과 유사한 구간입니다. 반면 한 차례 유찰된 현재 최저가는 591,500,000원으로 최근 실거래 최저 750,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 감정가 자체가 싸기 때문이 아니라, 1회 유찰로 최저가가 감정가 70%까지 내려온 결과 가격 메리트가 생긴 구조로 보는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 591,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,315,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 628,100,000원 | 583,185,000원 |
| 3. 근저당 · 한웅 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 1,128,100,000원, 채권자 예상배당은 583,185,000원, 미배당은 544,915,000원입니다. 신청채권자 국민은행 청구액 587,449,434원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 그러나 후순위·미배당 채권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 바른초등학교 북측으로 근접해 있고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 북서측 인근 및 근거리에 세종필드GC와 은하수공원이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 북서측으로 국도1호선이 지나고 있습니다.
- 규모·연식. 총 24개동 1,350세대이며 준공일은 2024.06.21입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 열병합발전에 의한 지역난방설비가 설치되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 아파트단지는 지적정리가 완료되지 않은 상태로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 동일면적 최근 12개월 실거래 4건이 750,000,000원~905,000,000원에 형성돼 있으며, 최근 12개월 평균은 848,250,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 지승연은 대항력은 없지만 실제 임차인 1명입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 여부를 원본에서 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준 유지. 현재 회차는 매수인 인수 0원이므로 최저가 591,500,000원이 실질취득 기준입니다. 최근 12개월 평균 848,250,000원의 69.7% 수준이라는 가격 관계를 응찰가 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 2층 개별성 검토. 비교 실거래는 1층·3층·4층·7층 자료입니다. 본건은 2층이므로 동일 단지 평균만 보지 말고 층과 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 544,915,000원이 발생하지만 후순위채권과 국민은행의 미충족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 지적정리 상태 확인. 감정요항표에는 아파트단지의 지적정리가 완료되지 않은 상태라고 기재되어 있으므로 관련 공부를 입찰 전에 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 현황을 최종 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 591,500,000원의 가격
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인의 전입도 기준일보다 늦어 매수인 인수액이 0원인 아파트입니다. 현재 최저가 591,500,000원이 그대로 실질취득 기준이 되며, 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 848,250,000원의 69.7% 수준입니다. 최신 거래 873,000,000원, 최근 거래 최저 750,000,000원과 비교해도 현재 회차는 가격상 검토 가치가 분명합니다.
다만 실제 임차인 지승연의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고 점유에 따른 명도 과정은 남을 수 있습니다. 결론은 “권리 인수 0원, 가격은 최근 실거래보다 낮음, 명도는 확인 필요”입니다. 감정가가 아니라 현재 회차의 실질취득 591,500,000원을 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.
