대전지방법원 2025타경3813. 대전 서구 내동 ‘맑은아침’ 109동 20층 2002호, 전용 약 134.14㎡ 아파트입니다. 감정가는 639,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저가는 313,110,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 임차인은 확인되지 않고 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2022년 12월 22일 에스비아이저축은행 근저당권이며, 이후 설정된 해방새대부 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 할인폭이 큽니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균은 532,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 500,000,000원입니다. 현재 최저가 313,110,000원은 최근 평균의 58.8%, 최신 거래의 약 62.6% 수준입니다. 다만 최근 거래 흐름이 과거 거래군보다 4.9% 하락한 만큼, 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래 수준을 우선해 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3813 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 내동 2 맑은아침아파트 109동 20층2002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.1393㎡ · 20층 2002호 |
| 소유자 | 오준호 |
| 감정가 / 최저가 | 639,000,000원 / 313,110,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 261,052,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2022.12.22. 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 27,600,000원입니다. 이후 2024년부터 설정된 해방새대부의 근저당권 4건과 2025년 경매개시결정 2건은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 제시된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 가격은 하락 중
맑은아침 동일 면적 약 134.14㎡의 실거래입니다. 전체 10건 평균은 554,500,000원이지만, 과거 2021년 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 532,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 500,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.14㎡ | 16 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 134.14㎡ | 17 | 565,000,000원 |
| 2025.07 | 134.14㎡ | 1 | 525,000,000원 |
| 2025.06 | 134.14㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 2025.06 | 134.14㎡ | 13 | 520,000,000원 |
| 2025.02 | 134.14㎡ | 6 | 540,000,000원 |
| 2024.02 | 134.14㎡ | 10 | 555,000,000원 |
| 2021.07 | 134.14㎡ | 1 | 570,000,000원 |
| 2021.07 | 134.14㎡ | 7 | 590,000,000원 |
| 2021.07 | 134.14㎡ | 17 | 640,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.14㎡ | 2건 | 532,500,000원 |
현재 최저가 313,110,000원은 최근 12개월 평균 532,500,000원의 58.8%입니다. 최신 거래 500,000,000원과 비교해도 상당한 차이가 있습니다. 다만 최근 가격은 과거 거래군 대비 -4.9% 흐름이므로, 전체 평균 554,500,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,183,540원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사해방새대부 | 64,000,000원 | 64,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사해방새대부 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사해방새대부 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 6. 근저당 · 주식회사해방새대부 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,326,460원 |
현재 최저가 313,110,000원 가정에서 표시된 채권 187,600,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 120,326,460원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 313,110,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 219,177,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 153,423,900원 | 37,124,035원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 가장동 행정복지센터 서측 건너편에 위치하며, 맑은아침 아파트 대단지와 가장동 삼성래미안아파트, 근린생활시설이 혼재한 주택지입니다.
- 교통. 차량통행이 무난하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 원거리에 지하철 용문역이 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 규모. 맑은아침은 2,199세대이며 2004.06.12 준공입니다. 본건은 철근콘크리트조 20층 건물의 20층 2002호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구에 해당하고, 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 554,500,000원보다 최근 12개월 평균 532,500,000원과 최신 거래 500,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 4.9% 낮습니다. 할인폭이 커 보여도 추가 가격 변동 가능성을 별도로 반영할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준 이후 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세 등 일부 항목이 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 세금 관련 사항을 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 핵심
이 물건의 현재 구조는 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 여기에 2회 유찰로 최저가가 313,110,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 532,500,000원의 58.8%에 불과합니다. 가격 차이는 분명 큽니다.
다만 최신 거래가 500,000,000원이고 최근 거래 추세가 -4.9%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 감정가 대비 51% 할인이라는 숫자보다 최근 시장의 실제 거래대가 중요합니다. 종합하면 권리 인수 부담은 낮고 가격 여유도 큰 편이지만, 하락 추세와 실제 점유·원본 권리를 마지막까지 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
