청주지방법원 2026타경50075. 삼포그린힐아파트 101동 1층 103호입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저매각가 22,638,000원이 아니라 49,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 2022년 4월의 전입·확정일자에 기초하고, 등기 자체도 2024년 4월 26일 이루어져 말소기준권리인 2024년 4월 29일 안산시 압류보다 앞섭니다. 제시된 권리판정상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당분을 매수인이 인수합니다.
다만 한국토지주택공사는 이 자료에서 보증기관 승계 신고로 분류되어 있습니다. 따라서 보증금 49,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 이 기준으로 실제 임차인은 0명, 보증기관 권리승계 신고는 1건입니다. 권리금액은 49,000,000원을 한 번만 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 101동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 12층 중 1층 |
| 소유자 | 유한회사퍼레스 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 22,638,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 54,494,952원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.29 안산시 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 소유자 유한회사퍼레스는 2022년 1월 19일 임의경매 매각을 원인으로 2022년 1월 21일 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 주택임차권 관련 확정일자는 2022년 4월 5일, 주민등록일자는 2022년 4월 12일, 점유개시일자는 2022년 4월 18일입니다. 주택임차권등기는 2024년 4월 26일 접수됐고, 사흘 뒤인 2024년 4월 29일 안산시 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
말소기준 이후의 안산세무서 압류와 2026년 서울보증보험 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 반대로 그보다 앞선 주택임차권은 매수인 인수 대상으로 판정되어 있어, 이 사건의 권리분석은 사실상 이 49,000,000원 보증금의 배당·미배당 계산에 집중됩니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 승계 신고 1건
| 권리자 / 구분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 신고 | 2022.04.12 전입 2022.04.18 점유개시 | 2022.04.05 | 49,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 4,900만원대
이 사건은 3회 유찰돼 최저매각가가 감정가 66,000,000원의 34.3%인 22,638,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금이 커져 매수인의 인수액이 반대로 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,638,000원 | 27,169,484원 | 49,807,484원 |
| 4회 유찰 시 | 15,846,599원 | 33,838,640원 | 49,685,239원 |
| 5회 유찰 시 | 11,092,619원 | 38,507,048원 | 49,599,667원 |
즉 최저가 숫자만 보면 2,263만원 → 1,584만원 → 1,109만원으로 크게 내려가지만, 실질취득은 각각 49,807,484원 → 49,685,239원 → 49,599,667원으로 거의 움직이지 않습니다. 대항력 인수형에서 나타나는 전형적인 구조로, 유찰 횟수가 늘었다는 사실 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 807,484원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 49,000,000원 | 21,830,516원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 54,494,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 807,484원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 21,830,516원이 배당되는 계산입니다. 임차보증금 부족분 27,169,484원은 매수인 인수로 반영됩니다. 서울보증보험주식회사의 청구액 54,494,952원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 척북삼거리 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공장·농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 12층 건물의 1층 103호이며, 위생·급배수·난방·공용 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 완경사 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 270,800원/㎡, 토지면적은 24,362㎡입니다.
- 계획·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼포아파트), 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.
- 환금성 확인. 1층이라는 물리적 조건과 주변의 주택·공장·농경지 혼재 환경, 사용승인·집합건축물대장 관련 사항을 함께 고려해 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 22,638,000원만으로 입찰가를 판단하지 말고, 인수액 27,169,484원을 합친 실질취득 49,807,484원을 기준으로 계산해야 합니다.
- 추가 유찰도 같은 구조. 4회 유찰 시 실질취득 49,685,239원, 5회 유찰 시 49,599,667원으로 계산됩니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 대조. 2022.04.05 확정일자, 2022.04.12 주민등록, 2022.04.18 점유개시, 2024.04.26 임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되어 있으므로 실제 임차인 보증금과 별도로 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 집계합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.12.31 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행상태를 서로 대조해야 합니다.
- 사용승인·건축물대장 확인. 사용승인을 받지 않은 건물이라는 비고와 집합건축물대장 미등재·임시 사용승인 조사 내용을 행정관청 자료로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 이 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 49,807,484원의 실질취득가를 주변 실제 매매가격과 대조한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
맺으며 — “2,263만원 낙찰”이 아니라 “약 4,981만원 취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 3회 유찰된 최저가입니다. 감정가 66,000,000원이 22,638,000원까지 내려왔지만, 선순위 주택임차권의 보증금이 49,000,000원이고 현재 회차에서 27,169,484원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실제 자금 기준은 49,807,484원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 실질취득 49,685,239원, 5회 유찰 시 49,599,667원으로, 낮아진 낙찰대금만큼 인수액이 증가해 총액이 거의 보증금 수준에 붙습니다. 여기에 사용승인·집합건축물대장 관련 사항과 한국자산관리공사의 공매공고까지 확인해야 합니다. 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득가와 행정상 상태를 확인한 뒤 판단해야 하는 인수형 경매입니다.