청주지방법원 2026타경50075. 삼포그린힐아파트 101동 1층 103호입니다. 감정가 66,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 32,340,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기에는 2024.04.26. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고, 임대차계약일은 2022.04.04., 주민등록일은 2022.04.12., 점유개시일은 2022.04.18., 확정일자는 2022.04.05., 임차보증금은 49,000,000원입니다.
이 임차권은 말소기준인 2024.04.29. 안산시 압류보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 현재 최저가를 기준으로 보증금 중 31,357,880원은 배당되고, 남는 17,642,120원은 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 실제 자금 부담을 판단할 때는 32,340,000원이 아니라 49,982,120원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 101동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 유한회사퍼레스 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 32,340,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 54,494,952원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2024.04.29. 안산시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.04.26. 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있고, 이후의 국 압류와 2026.01.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.12.31.에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기도 있어 법원경매와 공매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
② 임차권 — 보증기관 승계권리와 실제 임차인 수를 구분
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 | 49,000,000원 | 2022.04.12 / 2022.04.05 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계권리로 분류되므로, 이 건을 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 보되, 등기상 승계된 임차보증금 권리는 그대로 존재하므로 배당 후 부족분의 매수인 인수 위험은 남습니다. 즉 “실제 임차인이 0명”이라는 사실과 “인수금액이 0원”이라는 결론은 전혀 같은 뜻이 아닙니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 5천만원대에 머문다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 32,340,000원 | 17,642,120원 | 49,982,120원 |
| 3회 유찰 시 | 22,638,000원 | 27,169,484원 | 49,807,484원 |
| 4회 유찰 시 | 15,846,599원 | 33,838,640원 | 49,685,239원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 최저가는 32,340,000원에서 22,638,000원, 다시 15,846,599원으로 내려가지만, 그만큼 임차보증금 미배당액이 17,642,120원에서 27,169,484원, 33,838,640원으로 커집니다. 따라서 유찰만으로 실질취득비용이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 982,120원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 49,000,000원 | 31,357,880원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험주식회사 | 54,494,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 소진됩니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사 청구액 54,494,952원은 예상배당 0원이며, 임차보증금 부족분 17,642,120원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 척북삼거리 남서측 인근으로 단독주택·공장·농경지가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 1층 103호입니다.
- 도로. 단지 서측 및 북측 주출입로가 각각 왕복 2차선 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역(삼포아파트)이며 가축사육제한구역과 준보전산지가 포함됩니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 조사됐으나, 매각물건명세서에는 사용승인 및 집합건축물대장 미등재 관련 별도 비고가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차에서 최저가 32,340,000원이 아니라 인수액을 더한 49,982,120원을 자금 판단 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 49,807,484원·49,685,239원으로 계산됩니다.
- 임차권 원본 확인. 한국토지주택공사의 임차권등기, 배당요구, 보증기관 승계관계와 실제 배당액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2024.12.31. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 사용승인 확인. 집합건축물대장 미등재 및 임시 사용승인 조사 내용은 취득 후 이용·처분에 직접 영향을 줄 수 있어 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “약 5천만원 실질취득”을 보라
이 사건은 숫자 하나만 보면 감정가 66,000,000원의 49%인 32,340,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 결론이 달라집니다. 선순위 주택임차권의 미배당 보증금 17,642,120원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 49,982,120원입니다. 추가 유찰에서도 실질취득은 약 49,685,239원~49,807,484원으로 비슷하게 유지됩니다.
여기에 공매공고 부기등기와 사용승인·집합건축물대장 미등재 관련 확인사항까지 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 선순위 임차권 인수액과 건물 상태를 모두 반영한 실제 취득구조입니다. 최저가는 낮지만, 권리와 건물 리스크를 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.