대전지방법원 2025타경3828. 대전 유성구 계산동 대전학하지구오투그란데미학아파트 207동 18층 1802호입니다. 감정평가상 23층 건물 중 18층 아파트 1개호로 이용 중이며, 2011.10.17 사용승인된 총 13개동 1,000세대 단지입니다. 현재 소유자는 최태영이고, 2020.02.07 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 대전축산업협동조합에 채권최고액 319,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 목동신용협동조합 근저당 2건과 압류·가압류, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 손금순이 확인되지만 전입일 2020.04.27은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 전입자의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3828 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 계산동 721 대전학하지구오투그란데미학아파트 207동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 103.3658㎡ · 23층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 최태영 |
| 감정가 / 최저가 | 483,000,000원 / 338,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 119,512,943원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 사용승인 | 2011.10.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 손금순 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되며, 전입일은 2020.04.27입니다. 말소기준권리인 2020.02.07 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손금순 | 2020.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격 메리트 발생
같은 단지 오투그란데의 동일 면적 103.37㎡ 실거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 418,916,666원입니다. 거래 범위는 398,000,000원~460,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08 460,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 103.37㎡ | 17 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 103.37㎡ | 12 | 427,000,000원 |
| 2026.06 | 103.37㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 103.37㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 103.37㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 103.37㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 103.37㎡ | 18 | 438,000,000원 |
| 2026.03 | 103.37㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 103.37㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 103.37㎡ | 1 | 398,000,000원 |
| 2026.02 | 103.37㎡ | 22 | 417,000,000원 |
| 2026.01 | 103.37㎡ | 7 | 437,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 418,916,666원 |
감정가 483,000,000원은 최근 실거래 최고 460,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 338,100,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균 418,916,666원의 80.7%입니다. 따라서 이 사건은 신건 가격이 아니라 현재 회차에서 시세 대비 가격 여유가 확보된 상태로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,533,400원 |
| 2. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 319,200,000원 | 319,200,000원 |
| 3. 근저당 · 목동신용협동조합 | 110,000,000원 | 13,366,600원 |
| 4. 근저당 · 목동신용협동조합 | 22,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 19,397,660원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대전축산업협동조합 | 16,354,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 338,100,000원 가정 시 채권 총액 486,952,246원 중 332,566,600원이 배당되고 154,385,646원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 338,100,000원 | 332,566,600원 | 154,385,646원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 236,669,999원 | 232,556,619원 | 254,395,627원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 165,668,999원 | 162,549,633원 | 324,402,613원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 회차 판단은 보증금 승계 위험이 아니라 적정 낙찰가와 경쟁 강도의 문제입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회이고, 이 사건은 현재 1회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 계산동 계산초등학교 동측 인근의 학하지구에 위치하며, 아파트단지·다가구주택·노변점포·학교·나대지 등이 혼재합니다.
- 단지 규모. 대전학하지구오투그란데미학아파트는 총 13개동 1,000세대이며, 본건은 207동 23층 건물 중 18층입니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 용이하고 인근 대로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 2011.10.17 사용승인됐습니다. 승강기·난방·소화전·화재탐지·스프링쿨러·출입문통제·지하주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,545,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로·중로·소로에 접하고 남측 및 남동측으로 차량 진출입이 가능합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되며 거래가는 398,000,000원~460,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 손금순은 2020.04.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부는 건축물현황도면·인근 탐문·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다. 실제 점유 상태와 인도 일정을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재하면 배당순위가 변동될 수 있습니다.
- 현재 가격 기준. 감정가 483,000,000원이 아니라 1회 유찰된 최저가 338,100,000원을 최근 12개월 평균 418,916,666원 및 최신 거래 460,000,000원과 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.02.07 대전축산업협동조합 근저당이 실제 말소기준인지, 이후 권리의 변동 여부를 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리도 가격도 현재 회차는 긍정적”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인 1명은 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당·압류·가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
가격도 신건 감정가가 아니라 현재 회차를 기준으로 보면 달라집니다. 감정가 483,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 338,100,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 418,916,666원의 80.7%입니다. 최신 거래도 460,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 시세 대비 가격 여유가 확인되는 구간입니다.
남는 확인 포인트는 손금순의 구체적인 보증금·우선변제 관계, 실제 점유 상태, 그리고 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부입니다. 이 요소들은 배당과 명도 실무에는 영향을 줄 수 있지만, 제공된 권리·배당 자료 기준으로는 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 인수는 가볍고, 1회 유찰로 가격 메리트가 생긴 사건으로 정리할 수 있습니다.
