청주지방법원 2026타경50080. 충청북도 청주시 상당구 탑동 센트럴힐데스하임 근린생활시설2동 1층 114호입니다. 공부상 제1·2종근린생활시설이며, 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 소유자는 탑동2구역주택재개발정비사업조합입니다. 2024년 청주농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 원건설의 가압류와 전정숙의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 기존 근저당권은 조길자에게 이전됐으며, 조길자 명의의 임의경매개시결정도 등기돼 있습니다.

이 물건의 특징은 가격 하락 폭입니다. 감정가 361,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 123,823,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 상가의 실질적인 가치는 공실 상태, 상권 성숙도, 임대수요, 예상 임대료와 재매각 가능성에 따라 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 후순위 권리

말소기준권리는 2024.02.16 설정된 청주농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 144,960,000원이며 채무자는 김옥분입니다. 이 근저당권은 2026.03.31 확정채권대위변제를 원인으로 조길자에게 이전됐습니다. 이는 별도의 근저당권이 새로 설정된 것이 아니라 기존 을구 1번 권리의 이전으로, 말소기준권리의 설정 순위 자체가 변경되는 것은 아닙니다.

말소기준권리보다 뒤에 설정된 원건설의 가압류, 전정숙의 강제경매개시결정 및 조길자의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 원건설의 가압류 청구금액은 4,759,545,928원으로 크지만, 가압류 청구금액이 크다는 사실만으로 그 미배당액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 아파트 가격을 상가 가격으로 볼 수 없다

센트럴힐데스하임은 1,368세대 규모이며, 준공일은 2022.11.29입니다. 확인된 최근 실거래 12건은 모두 아파트 거래 자료로, 전용면적 65.97㎡부터 129.83㎡까지의 주거용 거래가 포함돼 있습니다. 본건은 1층 근린생활시설이므로 용도와 거래 조건이 다릅니다.

위 표는 단지 내 주거용 거래 참고자료입니다. 근린생활시설 114호의 시세 산정이나 낙찰가의 가격 메리트 판단에 직접 적용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,823,000원 가정)

배당은 제공된 예상배당 시나리오 기준입니다. 청주농업협동조합 명칭은 최초 근저당권자 기준이며, 해당 권리는 조길자에게 이전됐습니다. 실제 배당권리자, 확정채권액, 신청채권의 중복 여부 및 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 최저가에 매각되면 집행비용 2,533,522원을 제외한 121,289,478원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 총 예상 미배당액은 5,229,586,140원이며, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다. 이처럼 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

유찰 시나리오 — 최저가와 채권 미배당

현재 예상배당 시나리오에서는 모든 회차에서 신청채권자 전정숙에 대한 배당이 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 유찰이 이어질수록 예상 미배당액은 증가하지만, 등기상 소멸할 권리의 미배당이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 탑동 소재 일신여자고등학교 북측 인근입니다. 주변에 근린생활시설과 아파트가 혼재하며, 감정평가 당시 미성숙 상가지대로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 간선도로가 통과합니다. 건물 남측은 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 공부상 제1·2종근린생활시설이며 감정평가 당시 공실입니다. 외벽은 석재 타일, 내벽은 인테리어 마감이고 시스템창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 소화설비 등이 구비돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·탑동2구역 지구단위계획구역입니다. 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 포함됩니다.
• 업종 제한. 교육환경 보호구역 관련 규제에 따라 실제 입점 가능한 업종을 확인해야 합니다. 입찰 전 해당 호실의 용도와 영업 가능 여부를 관계기관에 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 단지의 주거용 거래와 상가의 유동성은 별개입니다. 현황 공실과 미성숙 상권을 감안해 상가 임차수요와 주변 점포의 영업상태를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 확인. 동일 단지 근린생활시설 또는 유사 상권의 상가 실거래를 확보하세요. 아파트 평균 거래가를 기준으로 이 물건이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 공실과 임대수요. 현장 방문을 통해 114호의 접근성, 출입구 동선, 가시성, 주변 점포의 입점률과 임차 문의 수준을 확인하세요.
• 근저당권 이전. 청주농업협동조합에서 조길자로 이전된 을구 1번 근저당권의 최신 등기와 실제 채권관계를 확인하세요.
• 배당표 확인. 전정숙과 조길자의 채권 신고액 및 중복 여부, 근저당권 피담보채권과의 관계를 원본으로 확인하세요. 예상배당액을 확정 배당액으로 간주하면 안 됩니다.
• 권리·점유 확인. 공실 여부를 현장에서 재확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·최신 등기사항전부증명서를 대조하세요.
• 영업 가능 업종. 교육환경 보호구역과 지구단위계획구역에 따른 업종 및 시설 제한을 확인하세요.
• 관리비·추가 비용. 미납 공용관리비, 낙찰 후 취득 부대비용, 상가의 유지관리비와 신규 임대에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 123,823,000원과 추가 유찰 시 86,676,100원·60,673,269원을 검토하되, 최저가 하락만으로 수익성을 판단하지 마세요.

맺으며 — “가격이 크게 내려왔다 ≠ 상가가 싸다”

청주 센트럴힐데스하임 근린생활시설2동 114호는 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 최저가가 하락한 공실 상가입니다. 등기상 인수 위험은 제한적이고, 임차인 조사 내역도 없습니다. 다만 청주농업협동조합 근저당권의 조길자 이전 이력이 있으므로 최신 등기와 배당관계를 확인해야 합니다.

이 물건에서 가장 중요한 판단은 권리보다 실제 상가 가치입니다. 동일 단지 아파트의 최근 실거래 평균인 427,125,000원은 근린생활시설 114호의 적정가격을 보여주는 지표가 아닙니다. 미성숙 상권과 공실 상태, 3회 유찰 이력을 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원이나, 가격 적정성과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 같은 용도 상가의 실제 매매·임대 사례와 현장 점유 상태를 확인한 후 입찰가를 결정하는 접근이 필요합니다.