청주지방법원 2026타경50080. 센트럴힐데스하임 근린생활시설2동 1층 114호입니다. 감정평가상 공부 용도는 제1·2종근린생활시설, 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 탑동2구역주택재개발정비사업조합이고, 2024년 청주농업협동조합 앞으로 채권최고액 144,960,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 원건설 가압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
권리관계는 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 176,890,000원으로 감정가 361,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 제공된 센트럴힐데스하임 실거래 12건은 전용 65.97~129.83㎡ 주거 거래이고, 대상에 대응하는 비교면적 38.4㎡도 일치하지 않습니다. 따라서 40.8%라는 단순 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 탑동 390 센트럴힐데스하임 근린생활시설2동 1층114호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1·2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 탑동2구역주택재개발정비사업조합 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 176,890,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전정숙 / 223,184,845원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2024.02.16. 청주농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.03.31. 확정채권대위변제를 원인으로 조길자에게 이전됐으며, 그 뒤 2026.04.23. 조길자 명의의 임의경매개시결정도 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 있지만 ‘동일 물건 시세’로 보면 안 된다
센트럴힐데스하임에서 확인된 최근 거래 12건의 평균은 433,541,666원, 최신 거래는 2026.09월 417,000,000원입니다. 그러나 거래면적은 65.97㎡·84.85㎡·111.96㎡·129.83㎡로, 대상 근린생활시설의 비교 기준면적 38.4㎡와 일치하지 않으며 용도도 다릅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.85㎡ | 8 | 417,000,000원 |
| 2026.09 | 84.85㎡ | 13 | 419,500,000원 |
| 2026.08 | 111.96㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 65.97㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 17 | 429,000,000원 |
| 2026.08 | 129.83㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 65.97㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 22 | 434,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 26 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 21 | 419,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 433,541,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 176,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,276,460원 |
| 1. 근저당 · 청주농업협동조합 | 144,960,000원 | 144,960,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 원건설 | 4,759,545,928원 | 28,653,540원 |
| 3. 경매개시결정 · 전정숙 | 223,184,845원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 조길자 | 223,184,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 5,350,875,618원 중 예상 배당액은 173,613,540원, 미배당액은 5,177,262,078원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자 문제이며, 제공된 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 176,890,000원 | 173,613,540원 | 5,177,262,078원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 123,822,999원 | 121,289,477원 | 5,229,586,141원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 86,676,099원 | 84,715,929원 | 5,266,159,689원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격과 채권자 배당액은 함께 낮아지지만, 임차인이나 별도 인수권리가 없어 매수인의 권리 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 현 회차에서 신청채권자 전정숙의 예상배당은 0원이고, 3회·4회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 배당 충족 여부는 동일하게 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일신여자고등학교 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 혼재하는 미성숙 상가지대이며 제반 주위환경은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1·2종근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 철근콘크리트구조 1층 건물 내 1층 114호입니다.
- 도로·토지. 건물 남측으로 왕복 2차로 포장도로에 접하며, 토지는 평지로 주상복합 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(탑동2구역)이며, 교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역 등의 지정이 포함됩니다. 공시지가는 591,100원/㎡입니다.
- 하자 표시. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 센트럴힐데스하임은 1,368세대, 사용승인일은 2022.11.29이지만, 대상은 공동주택이 아니라 공실 근린생활시설입니다. 주거 거래량을 그대로 상가 환금성으로 대체해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 별도 확인. 현재 제시된 실거래는 주거용 거래로 대상 근린생활시설과 용도·면적이 다릅니다. 176,890,000원이 적정한지 판단하려면 같은 상가동·유사 면적·1층 상가 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 낙찰 직후 임대수익이 발생한다는 전제를 두지 말고, 임차 수요와 공실 지속 가능성을 점검해야 합니다.
- 유찰 횟수 해석. 현재 2회 유찰이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 할인율 자체보다 시장이 왜 감정가에 응찰하지 않았는지 원인을 확인하는 것이 우선입니다.
- 근저당 이전 확인. 2024.02.16. 설정된 청주농업협동조합 근저당이 2026.03.31. 조길자에게 이전된 경위를 등기 원본과 배당요구 관계에서 재확인해야 합니다.
- 체납·공용비용 확인. 근린생활시설 관리비, 공용부분 비용 및 세금 관련 부담 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 말소기준인 2024.02.16. 근저당권 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 ‘361,000,000원에서 176,890,000원까지 내려왔으니 싸다’고 단정할 수 있느냐입니다.
대상은 주거용 아파트가 아니라 현황 공실인 제1·2종근린생활시설이고, 감정평가상 주변은 미성숙 상가지대입니다. 제공된 433,541,666원의 최근 12개월 평균과 417,000,000원의 최신 실거래는 주거용 면적 거래라 직접 비교자료가 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 상가 자체 시세와 임대수요가 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건으로 보는 것이 타당합니다.
