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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.20 4회 · 최저 45,211,000원
B 매력지수68 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경501523 · 대전지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
158,000,000원 1억 5,800만 감정가 269,000,000원
감정가의 58% 2026-06-30 낙찰
최저매각가 131,810,000원 최저가 대비 +19%
낙찰일
06-30 낙찰 완료
대전지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,318만원
최저가의 10% · 13,181,000원
감정가 대비
▼ 41.3% 싸게 매수
감정가 2.69억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.191g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 대전광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 크게 낮아졌으나 임차권등기 임차인과 소규모 다세대 특성을 확인해야 하는 물건
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차권등기·대규모 근저당을 확인해야 한다 — 대전 서구 용화2길 39 201호

대전지방법원 2025타경501523 · 대전광역시 서구 용화2길 39, 2층201호
감정가 2.69억 · 최저매각가 1.3181억(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 임의경매(동대전새마을금고)
68점
매력지수 B등급 · 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차권등기와 미배당 근저당 구조를 확인해야 하는 다세대
최저가가 감정가 대비 49%까지 내려왔고 인수 권리는 0원이지만 임차권등기 임차인 존재와 소규모 다세대 환금성 부담으로 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 내려온 다세대 물건입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수 부담은 0원으로 분석됩니다. 다만 임차권등기 임차인과 소규모 다세대 특성 때문에 가격만 보고 접근하기보다 권리·환금성을 함께 확인해야 합니다.
감정가
269,000,000원
다세대
최저가
131,810,000원
2회 유찰
최근 거래 평균
294,000,000원
에코빌 5건
매수인 인수
0원
등기상 인수 없음

대전지방법원 2025타경501523. 대전 서구 도마동 용화2길 39 2층201호 다세대입니다. 2022년 신축 사용승인된 건물로, 현재 경매는 동대전새마을금고의 임의경매 신청으로 진행되고 있습니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만 권리관계 확인이 필요합니다. 둘째, 임차권등기 임차인이 존재하므로 배당관계를 확인해야 합니다. 다만 해당 임차권은 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호대전지방법원 2025타경501523 (임의경매)
소재지대전광역시 서구 용화2길 39, 2층201호
물건종류다세대
소유자김인국
감정가 / 최저가269,000,000원 / 131,810,000원
신청채권자 / 청구동대전새마을금고 / 229,316,350원
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 인수 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2022.03.23 설정된 동대전새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 압류와 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 임차권등기 확인 필요

임차인보증금대항력우선변제승계
소나무 30,000,000원 없음 확인 필요 없음
주택임 미상 대항력 판정 불가 확인 필요 확인 필요
⚠️ 임차권등기 포인트 소나무 임차인은 전입신고일 2023.07.05, 확정일자 2023.07.05이며 임차권등기가 설정되어 있습니다. 다만 말소기준권리인 2022.03.23 근저당 이후 권리로 분석되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 시세 대비 낮은 구간

에코빌 동일 면적 최근 거래는 280,000,000원~350,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 294,000,000원입니다.

거래월면적층거래가
2023.0946.34㎡3280,000,000원
2023.0846.34㎡2280,000,000원
2023.0745.43㎡4280,000,000원
2023.0546.34㎡3280,000,000원
2022.1245.43㎡4350,000,000원
평균-5건294,000,000원

최저매각가 131,810,000원은 최근 거래 평균 294,000,000원의 약 44.8% 수준입니다. 단, 소규모 다세대는 거래량과 환금성을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,810,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,645,340원
근저당 · 동대전새마을금고996,000,000원129,164,660원
잔여 · 소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래 평균 대비 낮지만 다세대 환금성을 함께 고려해야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수 부담은 0원으로 분석됩니다.
⚠️ 입찰 관점 임차권등기 임차인과 소규모 다세대 특성을 고려해야 합니다. 가격만 보고 접근하기보다 배당·명도·환금성을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권등기 확인. 소나무 임차권등기의 배당 여부와 관련 서류를 확인해야 합니다.
  • 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
  • 환금성. 에코빌은 총 6세대 규모로 거래량이 제한적일 수 있습니다.
  • 현황 확인. 내부조사 불가 기록이 있어 실제 상태 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것은 남았다”

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌고, 권리상 인수 위험은 없는 구조입니다. 다만 임차권등기와 소규모 다세대라는 특성을 함께 봐야 합니다. 가격 매력은 확보됐지만, 권리 확인과 환금성 검토가 필요한 B등급 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

대전광역시 서구 용화2길 39, 2층201호

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