한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 내려온 다세대 물건입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수 부담은 0원으로 분석됩니다. 다만 임차권등기 임차인과 소규모 다세대 특성 때문에 가격만 보고 접근하기보다 권리·환금성을 함께 확인해야 합니다.
감정가
269,000,000원
다세대
최저가
131,810,000원
2회 유찰
최근 거래 평균
294,000,000원
에코빌 5건
매수인 인수
0원
등기상 인수 없음
대전지방법원 2025타경501523. 대전 서구 도마동 용화2길 39 2층201호 다세대입니다. 2022년 신축 사용승인된 건물로, 현재 경매는 동대전새마을금고의 임의경매 신청으로 진행되고 있습니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만 권리관계 확인이 필요합니다. 둘째, 임차권등기 임차인이 존재하므로 배당관계를 확인해야 합니다. 다만 해당 임차권은 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501523 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용화2길 39, 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 김인국 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 131,810,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 동대전새마을금고 / 229,316,350원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.03.23 설정된 동대전새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 압류와 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 임차권등기 확인 필요
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 소나무 | 30,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주택임 | 미상 | 대항력 판정 불가 | 확인 필요 | 확인 필요 |
⚠️ 임차권등기 포인트 소나무 임차인은 전입신고일 2023.07.05, 확정일자 2023.07.05이며 임차권등기가 설정되어 있습니다. 다만 말소기준권리인 2022.03.23 근저당 이후 권리로 분석되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 시세 대비 낮은 구간
에코빌 동일 면적 최근 거래는 280,000,000원~350,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 294,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 46.34㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2023.08 | 46.34㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2023.07 | 45.43㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2023.05 | 46.34㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.12 | 45.43㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 평균 | - | 5건 | 294,000,000원 |
최저매각가 131,810,000원은 최근 거래 평균 294,000,000원의 약 44.8% 수준입니다. 단, 소규모 다세대는 거래량과 환금성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,645,340원 |
| 근저당 · 동대전새마을금고 | 996,000,000원 | 129,164,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래 평균 대비 낮지만 다세대 환금성을 함께 고려해야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수 부담은 0원으로 분석됩니다.
⚠️ 입찰 관점 임차권등기 임차인과 소규모 다세대 특성을 고려해야 합니다. 가격만 보고 접근하기보다 배당·명도·환금성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 소나무 임차권등기의 배당 여부와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 환금성. 에코빌은 총 6세대 규모로 거래량이 제한적일 수 있습니다.
- 현황 확인. 내부조사 불가 기록이 있어 실제 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것은 남았다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌고, 권리상 인수 위험은 없는 구조입니다. 다만 임차권등기와 소규모 다세대라는 특성을 함께 봐야 합니다. 가격 매력은 확보됐지만, 권리 확인과 환금성 검토가 필요한 B등급 물건입니다.
