청주지방법원 2025타경1159. 충주시 수안보면 온천리 235-26 소재의 근린생활시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 474㎡ 잡종지이며 일반상업지역·온천지구·방화지구에 들어갑니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층으로, 감정평가상 지하층은 주차장·다방, 1층은 점포·게임제공업소, 2층은 음식점, 3층은 무도장, 4층은 당구장·사무실 용도입니다. 기준시점 현황은 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 공실로 탐문됐습니다.
현재 최저매각가는 491,250,000원으로 감정가 1,199,341,170원의 40.96%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 판단축은 권리 인수 여부와 함께 수안보 상권의 실제 임대·매매 환금성, 공실 상태, 공매 진행 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1159 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 수안보면 온천리 235-26 · 충청북도 충주시 수안보면 장터3길 18-3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 1-1. ~ 1-3. 포함 |
| 토지 | 474㎡ · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층 / 지상4층 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 오수현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,199,341,170원 / 491,250,000원 (4회 유찰 · 감정가 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주중부신용협동조합 / 764,952,688원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 잔존 최선순위 담보권 이후는 매각으로 소멸
등기상 과거 2019.09.05 충주시 압류는 2020.11.30 선행 강제경매 매각 때 말소됐고, 같은 날 오수현이 소유권을 취득했습니다. 이후 현재 잔존 권리 중 가장 앞선 담보권은 2020.11.30 청주중부신용협동조합 근저당권 250,800,000원입니다. 그 뒤 2021.06.23 같은 신협의 근저당권 529,200,000원, 2022.12.08 김영학 가압류 25,000,000원, 2024년 충주시·국세 압류, 2025.06.11 임의경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 40.96%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 아직 금지
감정가 1,199,341,170원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 491,250,000원입니다. 감정가 대비 비율은 40.96%로 크게 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 투자수익이나 저평가를 인정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 491,250,000원 | 483,937,500원 | 321,062,500원 |
| 5회 유찰 시 | 393,000,000원 | 386,698,000원 | 418,302,000원 |
| 6회 유찰 시 | 314,400,000원 | 309,198,400원 | 495,801,600원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 321,062,500원에서 418,302,000원, 495,801,600원으로 커집니다. 하지만 이 미배당액은 매수인이 승계하는 보증금이 아니라 채권자의 회수 부족분입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 491,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,312,500원 |
| 1. 근저당 · 청주중부신용협동조합 | 250,800,000원 | 250,800,000원 |
| 2. 근저당 · 청주중부신용협동조합 | 529,200,000원 | 233,137,500원 |
| 3. 가압류 · 김영학 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 805,000,000원 중 예상 배당 483,937,500원, 미배당 321,062,500원입니다. 당해세는 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수안보파출소 남동측 인근. 단독주택·전원주택·농경지·임야가 혼재하는 온천지구 내 후면상가 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 면소재지 내에 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 지하1층 주차장·다방, 1층 점포·게임제공업소, 2층 음식점, 3층 무도장, 4층 당구장·사무실 이용상태입니다.
- 상태. 기준시점 폐문부재로 내부 확인은 되지 않았고 공실로 탐문됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 474㎡ 잡종지, 상업용, 평지·사다리형, 소로한면. 공시지가는 515,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·수안보온천지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산이 아니라 여러 상업용도가 결합된 근린시설이므로 재매각 때의 매수층과 임대수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2024.08.28 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있고 명세서 비고에도 공매 중으로 기재돼 있습니다. 법원경매와 공매의 현재 상태를 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 충주시와 국세 압류가 존재합니다. 당해세 금액과 배당 우선순위에 따라 후순위 채권 배당은 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 1-1. ~ 1-3.이 일괄매각 대상입니다. 현황과 매각목록의 일치를 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 공실로 탐문됐습니다. 실제 시설 상태와 수선비를 현장 확인해야 합니다.
- 상업용 수익성 검증. 감정가 대비 40.96%라는 비율보다 실제 임대료·공실기간·리모델링 비용·매도기간을 우선 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공매 진행 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”은 장점, “40.96%”는 아직 가격 결론이 아니다
이 사건의 권리 구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 임차인도 없고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 반면 투자판단에서는 4회 유찰, 공실 탐문, 근린시설의 제한된 매수층, 국세·지방세 압류, 공매공고를 가볍게 볼 수 없습니다. 감정가 1,199,341,170원에서 491,250,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
