대전지방법원 2025타경502321. 세종 나성동 세진이너스빌 주1동 717호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.03.05. 세종세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 박지애의 전입·점유는 2022.09.13.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022.09.07.에 갖췄습니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.

현재 최저매각가 44,590,000원에서 집행비용 1,202,620원을 먼저 제외하면 박지애에게 돌아가는 예상배당은 43,387,380원입니다. 보증금 120,000,000원 중 남는 76,612,620원은 매수인 인수액입니다. 즉 입찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 121,202,620원으로, 감정가 130,000,000원의 약 93.2%입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

핵심은 등기 순서만 보고 “임차권등기가 말소기준 이후니까 소멸한다”고 끝내면 안 된다는 점입니다. 임차권등기 접수일은 2024.09.10.이지만, 박지애는 그보다 훨씬 앞선 2022.09.13.에 전입·점유를 시작했습니다. 이 날짜가 2024.03.05. 말소기준보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조를 명시하고 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 박지애는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 기재되어 있어 보증금을 별도로 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 같은 박지애가 강제경매 신청채권자로도 등장하며, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 이 부분은 권리를 없다고 가정할 근거가 아니라, 임대차 실체와 신청채권의 관계를 원본에서 추가 확인해야 할 사항입니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 총 부담은 거의 그대로

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 나란히 놓으면 구조가 선명합니다. 현재는 최저가 44,590,000원에 인수액 76,612,620원이 붙어 실질취득이 121,202,620원입니다. 4회 유찰 시에는 낙찰가가 31,212,999원으로 더 낮아지지만 인수액이 89,748,835원으로 증가해 실질취득은 120,961,834원입니다. 5회 유찰 시에도 낙찰가 21,849,099원에 인수액 98,944,185원이 붙어 실질취득은 120,793,284원입니다.

최저가만 보면 44,590,000원에서 21,849,099원까지 크게 떨어지지만, 실질취득은 121,202,620원에서 120,793,284원 수준으로만 움직입니다. 즉 이 사건은 정확도 규칙상 ‘낙찰가 + 미배당 보증금 ≈ 보증금’으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 계산에서는 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 총 부담이 보증금 120,000,000원을 조금 웃돕니다.

또한 소유자 한해란의 등기상 2022.09.21. 매매 거래가액은 120,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 121,202,620원은 이 과거 거래가액보다도 높은 수준입니다. 이 거래 한 건을 현재 시세로 단정할 수는 없으므로, 실거래 시세보다 싸다는 표현이나 가격 가점은 부여하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,202,620원을 제외한 43,387,380원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 부족분 76,612,620원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정부세종2청사 남서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트·업무시설이 함께 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 용도 표기는 아파트이나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현장 방문 당시 폐문부재로 건축물현황도면과 탐문을 통해 이용상태를 파악했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상8층 건물의 7층 717호이며, 위생·급배수·승강기· 옥내소화전·난방·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 남서측과 북동측에 각각 포장도로가 접합니다. 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득액을 계산. 현재 회차 기준 44,590,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 임차인 미배당 보증금 76,612,620원을 합산한 121,202,620원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 89,748,835원, 5회 유찰 시 98,944,185원으로 오히려 증가합니다. 최저가 하락 폭만 보고 수익성을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 임차인 박지애의 실체 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 등장하고, 관계인 또는 가장임차인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급흐름·신청채권의 원인을 원본에서 대조해야 합니다.
• 임차권등기·배당결과 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액 변제 전까지 매수인 인수 구조이므로, 실제 배당표와 잔존보증금이 최종적으로 얼마인지 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 표기는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현황과 공부, 실제 사용상태를 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 직접 확인하고, 미납 관리비·세금·인도 조건 등 실제 부담을 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “4,459만원짜리 물건”이 아니라 “약 1.21억짜리 인수형”

이 사건의 함정은 유찰 횟수도, 34.3%라는 숫자도 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 보증금 120,000,000원의 임차인이 있다는 점입니다. 현재 최저가 44,590,000원에 낙찰받더라도 배당 후 남는 76,612,620원을 인수하면 실질취득은 121,202,620원이 됩니다. 더 유찰되어 최저가가 31,212,999원, 21,849,099원으로 내려가도 인수액이 그만큼 커져 총 부담은 계속 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다.

따라서 이 물건은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “대항력 보증금 때문에 유찰 효과가 거의 상쇄된다”고 보는 것이 맞습니다. 감정가 130,000,000원 대비 현재 실질취득은 약 93.2%이고, 소유자의 2022년 등기상 거래가액 120,000,000원보다도 현재 계산상 총 부담이 높습니다. 권리 리스크가 가격 할인보다 먼저 보이는 사건이며, 임차보증금 인수액을 제거하거나 확정적으로 줄일 근거가 없다면 최저가 자체에는 큰 의미를 두기 어렵습니다.