대전지방법원 2025타경502448. 대전 서구 변동 65-37 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 1층부터 4층까지이며, 1층은 제1종근린생활시설(소매점)과 계단실, 2~3층은 각 층별 5개호의 다가구주택, 4층은 3개호의 다가구주택으로 이용됩니다. 사용승인일은 2019.03.29.입니다.
권리의 출발점은 2019.04.03. 한우리신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당 뒤에 전입한 임차인들은 매각으로 대항력을 주장할 수 없는 구조로 정리돼 있고, 등기된 주택임차권 역시 모두 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 점유자가 많고 일부는 보증금·전입일이 확인되지 않아 권리 인수와 별개로 명도 난도는 낮지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 변동 65-37 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 제1종근린생활시설(소매점) 및 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 1층~4층 · 사용승인 2019.03.29. |
| 토지 | 대 323.4㎡ · 제3종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 재정비촉진지구 |
| 소유자 | 전수경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,401,002,320원 / 1,401,002,320원 (현재 회차 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한우리신용협동조합 / 545,460,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 재개발 | 도마·변동4재정비촉진구역 재개발정비사업 진행 중 · 소유자는 조합원 분양 미신청으로 현금청산대상자 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기된 주택임차권은 황철환 180,000,000원, 한국토지주택공사 69,000,000원, 한국토지주택공사 70,000,000원, 한국토지주택공사 80,000,000원입니다. 모두 전입일이 2019.04.03. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있으며, 등기상으로도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차·점유 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 1건은 여명희 보증금에 대한 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 조사·신고상 실제 임차·점유 관련 명의는 14명입니다. 확인된 전입자는 모두 말소기준일 이후여서 대항력이 없지만, 피창섭은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차·점유자 | 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여명희 | 202호 | 80,000,000원 월 100,000원 | 2021.09.02 / - | 없음 | 확정일자 미상 | LH 대위·승계 신고 존재 |
| 조현성 | 203호 | 미상 | 2022.02.28 / 2022.02.24 | 없음 | 2025.06.09 배당요구 | 해당 없음 |
| 피채림 | 205호 | 75,000,000원 | 2021.03.05 / - | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김민성 | 201호 | 미상 | 2021.02.01 / 2021.02.01 | 없음 | 2025.06.09 배당요구 | 해당 없음 |
| 정찬용 | 204호 | 미상 | 2022.03.07 / - | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이혜림 | 301호 | 미상 | 2022.02.18 / 2022.01.27 | 없음 | 2025.06.09 배당요구 | 해당 없음 |
| 김철민 | 302호 | 미상 | 2019.05.13 / - | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 조민우 | 303호 | 미상 | 2023.02.10 / - | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 최오성 | 305호 | 미상 | 2019.10.10 / - | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김병준 | 1층 상가 | 미상 | 2022.07.25 / - | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 황철환 | 4층 402호 74.31㎡ | 180,000,000원 | 2019.10.16 / 2019.09.25 | 없음 | 2025.02.27 배당요구 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 4층 401호 27.97㎡ | 69,000,000원 | 2020.07.28 / 2020.07.24 | 없음 | 2025.03.18 배당요구 | 대위·승계 여명희 보증금 중복신고 |
| 피창섭 | - | 미상 | 미상 / - | 가능·미상 | 판정 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | - | 0원 | 2020.07.28 / 2020.07.24 | 없음 | 2025.06.09 배당요구 | 해당 없음 |
| 주택임 | - | 180,000,000원 | 2019.10.16 / 2019.09.25 | 없음 | 2025.05.26 배당요구 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,401,002,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 16,410,023원 |
| 2. 근저당 · 한우리신용협동조합 | 962,000,000원 | 962,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,660,661원 | 23,660,661원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 398,931,636원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 청구액 합계 985,660,661원이 전액 배당되고, 소유자에게 398,931,636원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 가격보다 먼저 볼 것
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 1,401,002,320원 | 985,660,661원 | 0원 | 398,931,636원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,120,801,856원 | 985,660,661원 | 0원 | 121,533,176원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 896,641,484원 | 885,275,069원 | 100,385,592원 | 0원 | 0원 |
가격이 내려가도 현재 계산상 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어가는 구조로 잡혀 있지는 않습니다. 다만 이 물건은 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 싼지 비싼지 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 특히 재개발 구역 안의 현금청산대상이라는 특수성이 있어 일반 다가구 매매가격만으로 판단하기도 어렵습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전변동초등학교 남서측 인근. 단독·다가구주택, 주상용 건물, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대이며 도마·변동4구역 재개발정비사업지역 안입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층. 1층은 소매점과 계단실, 2~3층은 각 층 5개호, 4층은 3개호의 다가구주택입니다.
- 설비. 기본 급·배수시설, 전기설비, 엘리베이터, 도시가스 개별난방, 주차장설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 323.4㎡, 지목 대, 평지·가로장방형, 세로한면(가) 도로접면. 공시지가 947,200원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 특수사항 — 재개발 현금청산대상
- 일괄매각. 제시외 건물과 옥탑 계단실을 포함해 일괄매각됩니다.
- 옥탑 중계기. 옥탑에 소유자 미상의 이동통신중계기가 있습니다.
- 지번. 건물 등기사항증명서의 변동 65-38은 변동 65-37로 합병되어 말소됐습니다.
- 제시외 수목. 토지 지상 소유자 미상의 수목 수 주는 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
- 지적 확인. 토지의 정확한 지적 관련 사항은 필요 시 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 피창섭 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 실제 점유, 전입세대, 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 권리 인수는 0원으로 계산되지만 1층 상가와 다수 주거 호실의 점유자가 있어 호실별 명도 일정과 협의 비용을 별도로 봐야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 69,000,000원 건은 여명희 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 독립 보증금으로 더하지 않습니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 962,000,000원 설정과 672,000,000원 변경기록, 962,000,000원 예상배당 사이의 차이를 원등기와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 현금청산 조건 확인. 조합원 분양권 취득을 전제로 하지 말고 현금청산 절차·금액·시점과 경매 낙찰자의 지위를 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 부재. 현재 최저가 1,401,002,320원이 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없으므로 가격 메리트는 별도 조사해야 합니다.
- 옥탑 중계기·제시외 물건. 이동통신중계기와 제시외 건물·계단실의 소유·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 안전판이 부족하다
말소기준 이후의 임차·점유 관계가 대부분이고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원이라, 표면적인 권리구조는 나쁘지 않습니다. 하지만 이 물건의 난점은 대항력 있는 보증금 인수가 아니라 다수 점유자의 명도, 대항력 미상 점유자 1명, 재개발 현금청산대상이라는 세 가지입니다.
특히 소유자가 조합원 분양을 신청하지 않은 현금청산대상자이므로 재개발 프리미엄을 조합원 분양권처럼 계산해서는 안 됩니다. 실거래 시세도 없어 최저가가 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “확인된 인수는 0원, 그러나 명도와 재개발 권리확인은 필수”인 물건입니다.
