청주지방법원 2025타경1197. 음성군청 북서측 인근에 있는 청솔아파트 5층 506호로, 전용 59.755㎡의 방 2개·거실·주방/식당· 발코니·욕실 구조입니다. 감정가 61,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 31,232,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 절반 이하이지만, 이 사건은 가격보다 점유관계 확인이 먼저입니다.
주민등록표상 전입자 김충환의 전입일은 2006.03.14로, 말소기준권리인 비석새마을금고 근저당 설정일 2017.01.25보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득가는 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1197 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 692-1 청솔아파트 5층 506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.755㎡ · 방2·거실·주방/식당·발코니·욕실 · 12층 건물 중 5층 |
| 단지 | 청솔 · 61세대 · 1996.11.28 준공 |
| 소유자 | 동성종합건설주식회사 (2009.12.30 거래가액 58,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 31,232,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비석새마을금고 / 31,977,563원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유자 인수는 미확정
등기부상 말소기준권리는 2017.01.25 비석새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 박창례·신용보증기금·중소기업은행·근로복지공단· 서울보증보험의 가압류와 국민건강보험공단·충주시·음성군·청주시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 등기 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유관계 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김충환 | 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2006.03.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
전입일은 말소기준권리보다 약 11년 앞서지만, 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정해서는 안 됩니다. 반대로 인수액 0원으로 확정하는 것도 위험합니다. 권리분석상 결론은 대항력 가능·미상, 인수액 산정 불가입니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 실질취득 비교는 보류
청솔아파트 동일 면적 59.76㎡의 최근 12개월 거래는 4건이며 평균은 65,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.01의 53,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 21.6% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 31,232,000원은 최근 12개월 평균의 48.0%로, 낙찰대금 자체만 보면 할인 폭이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.76㎡ | 6 | 53,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 12 | 44,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2025.04 | 59.76㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 4건 | 65,000,000원 |
다만 이 물건은 최저가를 실질취득가로 곧바로 사용할 수 없습니다. 김충환의 대항력이 인정되고 배당받지 못한 보증금이 존재한다면, 실질취득가 = 낙찰가 + 미배당 인수보증금이 됩니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 48.0%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 962,176원 |
| 2. 근저당 · 비석새마을금고 | 39,000,000원 | 30,269,824원 |
| 3. 가압류 · 박창례 | 10,428,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 61,338,930원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 104,340,700원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 458,539,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 30,269,824원이 비석새마을금고에 배당되고, 신청채권 31,977,563원도 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있거나 임차인의 우선변제가 인정되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 전입자의 최종 인수액까지 확정된 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,232,000원 | 30,269,824원 | 940,376,806원 |
| 4회 유찰 시 | 24,985,600원 | 24,135,859원 | 946,510,771원 |
| 5회 유찰 시 | 19,988,480원 | 19,228,687원 | 951,417,943원 |
유찰이 더 진행되면 법원에 납부하는 매각대금은 24,985,600원, 19,988,480원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 보증금이 존재한다면 낮아진 낙찰대금만큼 미배당 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 추가 유찰은 점유자 보증금이 없거나 인수되지 않는다는 확인이 있을 때에만 가격상 의미가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성군청 북서측 인근으로, 주변은 저층 주택가·소규모 아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 북측에는 전답지와 임야가 소재합니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하고 남측 방향 도보 약 5분 거리에 군농협 노선버스정류장이 있어 제반 교통 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 건물이며, 승강기·도시가스 개별난방· 지상 주차장·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 2차선 교동1길과 남서측 폭 약 8m 교동1길에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함되고, 일부 토지는 중로3류에 저촉되거나 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 61세대, 1996.11.28 준공의 소규모 단지입니다. 실거래는 44,000,000원에서 83,000,000원까지 편차가 크고, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 김충환 명의 임대차계약서, 보증금 액수, 실제 지급 자료와 계약 상대방을 확인해야 합니다.
- 전입·점유 상태. 2006.03.14 전입이 현재까지 유지되는지, 실제 점유자가 누구인지, 전입세대확인서와 현장 방문으로 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 우선변제 및 미배당 인수액이 달라지므로 반드시 원본 기록을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 전입자 김충환은 전소유자이자 근저당 채무자입니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 임대차의 실체와 보증금 자금흐름을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국민건강보험공단·충주시·음성군·청주시 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당 및 점유자 미배당액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 65,000,000원이나 최신 거래 53,000,000원과 비교할 때는 반드시 낙찰가가 아닌 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득가를 사용해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분과 실제 점유자의 명도 비용·기간을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건의 최저매각가 31,232,000원은 최근 12개월 실거래 평균 65,000,000원의 48.0%로, 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최근 가격 추세도 과거보다 21.6% 높아 표면적인 가격 조건은 긍정적입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞서 전입한 김충환의 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
김충환은 전소유자이자 현재 근저당 채무자이므로 가장임차인 또는 관계인일 가능성도 있지만, 그 가능성만으로 대항력이나 보증금 인수를 배제해서는 안 됩니다. 임대차의 실체가 없거나 인수될 보증금이 없다는 점이 원본 서류로 확인되면 가격 매력은 커질 수 있습니다. 반대로 대항력이 인정되는 보증금이 남는다면 추가 유찰에도 총 취득부담은 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 등기 권리는 정리되지만 점유 권리는 미확정, 가격은 매력적이지만 실질취득가는 미상. 이 사건의 입찰 여부는 보증금 확인 뒤에 결정해야 합니다.
