매력지수 A등급 · 권리상 인수 위험은 없고 1회 유찰 후 최근 시세 대비 가격 메리트를 확보한 아파트
근저당 이하 권리 소멸과 임차인 없음으로 안전성이 높고, 최저가 2.52억원은 최근 실거래 평균 3.43억원의 73.4% 수준으로 가격 경쟁력이 있어 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 단순합니다. 감정가 3.60억에서 한 차례 유찰되어 최저가 2.52억까지 내려왔고, 최근 12건 실거래 평균 3.43억 대비 73.4% 수준이라 가격 메리트가 확보된 물건입니다.
감정가 / 최저가
360,000,000원
252,000,000원(1회 유찰)
실거래 평균
343,458,333원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
73.4%
가격 메리트
매수인 인수
0원
임차인 없음
청주지방법원 2026타경50183. 충북 진천군 덕산읍 모아엘가더테라스 406동 502호 아파트입니다. 소유자는 박경준 씨이며 2020년 우리은행 근저당이 설정된 뒤 여러 가압류와 압류가 이어졌습니다. 하지만 말소기준권리인 2020년 6월 30일 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가 대비 70% 수준인 2.52억원입니다. 같은 단지 동일 면적 최근 거래 평균은 3.43억원으로, 단순 비교 시 약 9천만원 이상 낮은 가격입니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2026타경50183
소재지
충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 3146 모아엘가더테라스 제406동 제5층 제502호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 아파트로 이용중
소유자
박경준
감정가 / 최저가
360,000,000원 / 252,000,000원
신청채권 / 청구액
유더블유아이유동화전문 유한회사 / 26,963,513원
매각기일
2026.08.04
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2020년 6월 30일 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 설정된 이규종 근저당 역시 말소기준권리 이후 권리로 매수인 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트
모아엘가더테라스 동일 면적(84.91㎡) 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 343,458,333원입니다. 현재 최저매각가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 73.4% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.07
84.91㎡
4
350,000,000원
2026.07
84.91㎡
14
324,000,000원
2026.06
84.91㎡
5
320,000,000원
2026.05
84.91㎡
5
330,000,000원
2026.04
84.91㎡
7
363,500,000원
평균
—
12건
343,458,333원
✅ 가격 판단 최저가 252,000,000원은 최근 거래 평균 343,458,333원의 73.4%입니다. 최신 거래 350,000,000원과 비교해도 할인 폭이 있어 유찰 후 가격 경쟁력이 확보된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,328,000원
우리은행 근저당
168,300,000원
168,300,000원
이규종 근저당
100,000,000원
79,372,000원
가압류 등 후순위 권리
102,298,844원 이상
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고, 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸 예정입니다. 권리 분석상 안전한 구조입니다.
⚠️ 확인 사항 배당 과정에서 후순위 채권자 미배당이 발생하며, 실제 배당은 법원의 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
환경. 철근콘크리트 구조 19층 건물 내 5층 세대로 전기·난방·위생·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
환금성. 모아엘가더테라스 574세대, 2018년 준공 단지로 최근 거래가 지속되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 73.4%로 할인 구간입니다.
권리. 근저당·가압류·압류 등 권리관계는 매각 후 정리되는 구조입니다.
점유. 임차인 인수 위험은 없으나 실제 점유 상태 확인은 필요합니다.
배당. 후순위 권리자의 미배당 가능성을 감안해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 매력 구간”
이 물건은 인수 부담이 없는 권리 안전형 아파트입니다. 1회 유찰 후 최저가 2.52억원까지 조정되면서 최근 실거래 평균 3.43억원 대비 충분한 할인 폭이 생겼습니다. 권리는 단순하고 가격은 경쟁력 있는 구조로, 입찰 전 시세와 현황 확인을 병행한다면 검토 가치가 높은 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
0.7회 유찰
소재지
충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 3146 모아엘가더테라스 406동 5층502호
법원·사건
청주지방법원
·2026타경50183
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-04 10:00
·법정동 121호 (경매법정)
물건
모아엘가더테라스 406동 5층502호
철근콘크리트구조 84.9134㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 3146 모아엘가더테라스 406동 5층502호
2026년02월20일
-. 외국인체류확인서상 `해당사항 없음`으로 기재됨.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
