청주지방법원 2026타경50220. 청주시 상당구 금천동 장자마을부영아파트 809동 10층 1006호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 233,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 163,100,000원입니다. 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 204,500,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.8%로, 최근 실거래 범위보다도 낮게 내려와 있습니다.
권리 측면에서는 임차인 신고가 없고 예상배당 시나리오상 매수인 인수금도 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이 사건은 등기 흐름을 한 번 더 세밀하게 봐야 합니다. 2024년 7월 18일 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 154,000,000원 근저당 기록과 2025년 12월 3일 한국자산관리공사로의 근저당권 이전등기가 존재하는 한편, 산정된 말소기준은 2025년 6월 23일 충북신용보증재단 가압류로 잡혀 있습니다. 또한 신청채권자 청구액 144,821,218원에 대한 예상 지급액이 0원으로 계산돼 있으므로, 가격 메리트와 별개로 원본 등기와 배당순위 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50220 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 금천동 320 장자마을부영아파트 809동 10층1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9767㎡ · 제809동 제10층 제1006호 · 15층 건물 |
| 소유자 | 백혜숙 · 2024.07.18 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 144,821,218원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 장자마을부영(320)-8단지 · 663세대 · 2002.12.07 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 배당순위 원본 대조
임차인 신고는 없습니다. 예상배당과 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 산정된 말소기준은 2025.06.23 충북신용보증재단의 가압류 38,000,000원이며, 이후 소상공인시장진흥공단 16,341,206원, 사단법인 미소금융충북청주법인 16,600,000원의 가압류와 한국자산관리공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 79.8%, 최근 거래 아래
장자마을부영(320)-8단지 동일 면적 84.98㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 204,500,000원, 최저 거래는 189,000,000원, 최고 거래는 234,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 206,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 201,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 197,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 8 | 234,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 204,500,000원 |
현재 최저가 163,100,000원은 최근 12개월 평균 204,500,000원의 79.8%입니다. 최근 거래 12건의 최저값인 189,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 신건 감정가가 아니라 1회 유찰 후 가격에서 실거래 대비 메리트가 나타난 경우입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 16,341,206원 | 16,341,206원 |
| 4. 가압류 · 사단법인 미소금융충북청주법인 | 16,600,000원 | 16,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,075,394원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권 70,941,206원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 89,075,394원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구금액은 144,821,218원이며, 현재 시나리오의 신청채권자 지급액은 0원으로 표시되어 있습니다.
④ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 163,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 0원 | 0원 |
대항력 임차인의 미배당 보증금을 떠안는 구조가 아니므로, 현재 회차에서는 163,100,000원 + 인수 0원 = 실질취득 163,100,000원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트벽식조 철골경사지붕 15층 건물의 10층 1006호입니다.
- 주위환경. 금천고등학교 북측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 주위환경은 대체적으로 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·열병합 지역난방·승강기·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북동쪽 약 20미터, 북서쪽 약 8미터, 남동측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)이며 공시지가는 839,600원/㎡입니다.
- 규모·거래. 663세대, 2002.12.07 준공 단지이며 동일 면적 최근 실거래가 12건 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가는 163,100,000원으로 최근 12개월 평균 204,500,000원의 79.8%입니다. 최근 거래와 비교한 가격 메리트는 확인됩니다.
- 임차관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전등기. 삼성생명보험주식회사의 154,000,000원 근저당과 한국자산관리공사의 2025.12.03 근저당권 이전등기를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당순위. 신청채권자 청구액 144,821,218원에 대한 예상 지급액이 0원으로 표시된 이유를 실제 채권·배당관계와 대조해야 합니다.
- 최우선 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 배당표의 소유자 잔여액을 확정값으로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리 원본 대조가 마지막 관문
이 물건의 장점은 명확합니다. 1회 유찰된 현재 최저가 163,100,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 204,500,000원의 79.8%이고, 최근 12건의 최저 거래 189,000,000원보다도 낮습니다. 임차인 신고가 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이라, 대항력 보증금 때문에 실질취득가가 높아지는 구조도 아닙니다.
다만 이 사건은 가격만 보고 바로 결론 내리기보다 등기 원본을 한 번 더 확인해야 합니다. 한국자산관리공사의 근저당권 이전등기와 신청채권자 청구 144,821,218원이 존재하는데, 예상배당 시나리오상 신청채권자 지급액은 0원입니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 확인, 인수액은 0원 — 다만 근저당 이전과 배당순위 원본 대조 후 입찰”입니다.
