청주지방법원 2026타경50221. 충북 청주시 흥덕구 신봉동 187-1의 토지와 현황 공장(창고 및 사무실 등)이 관련된 사건입니다. 토지는 공장용지 554.0㎡이고, 건물은 경량철골조 판넬지붕 2층으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이상윤이며, 2025.10.06 상속을 원인으로 2026.02.09 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매의 말소기준은 2024.07.31 설정된 청주축산업협동조합 근저당권 444,000,000원입니다.

등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 등기보다 점유관계가 중요합니다. 임철영의 전입일은 2018.05.02로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정하기보다는 대항력 가능·미상, 인수 가능액 미상으로 두고 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 ‘2018.05.02 점유’가 먼저 보인다

말소기준권리는 2024.07.31 청주축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 444,000,000원입니다. 2026.02.24 같은 조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거의 조흥은행·농업협동조합중앙회·한국외환은행·농협은행 근저당권과 주식회사에스에스모터스 근저당권은 이미 말소된 이력이어서 현재 핵심 인수권리는 아닙니다.

실제 점유 임차인은 2명입니다. 임철영은 말소기준권리보다 앞선 전입이어서 선순위 가능성이 핵심이고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다. 반면 (주)태경이엔지는 2025.06.11 전입으로 2024.07.31 말소기준보다 뒤에 있습니다.

② 가격 판단 — 최저가 424,503,000원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 424,503,000원으로 감정가 606,433,400원의 70%입니다. 하지만 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 최근 거래 대비 저렴한지 또는 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 가능 점유자의 보증금도 미상이라 최저가가 곧 실질취득비용이라는 전제도 성립하지 않습니다.

회차별로는 현재 1회 유찰·70%에서 424,503,000원, 2회 유찰 시 49%에서 297,152,100원, 3회 유찰 시 34%에서 208,006,470원으로 제시돼 있습니다. 그러나 낙찰가가 낮아져도 임철영의 미확인 보증금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 424,503,000원 가정)

현재 회차 계산상 근저당권 미배당액은 26,142,030원, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 임철영의 보증금·확정일자가 확인되면 실제 배당 및 인수 판단은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대성중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·공장·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 현황 용도. 공장(창고 및 사무실 등)으로 이용 중이며, 경량철골조 판넬지붕 2층 건물입니다. 기본적인 급·배수설비와 전기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 공장용지 554.0㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 379,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다.
• 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 인접도로의 사실적·법적 성격과 소유·이용관계는 입찰자가 직접 재조사·재확인할 필요가 있다고 감정평가에 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임철영 보증금 확인. 2018.05.02 전입이 말소기준 2024.07.31보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되기 전에는 실질 인수액을 확정하지 마세요.
• 실질취득비용 재산정. 현재 계산표는 매수인 인수 0원으로 표시되지만 선순위 가능 임차인 보증금이 미상입니다. 확인된 미배당 승계액이 있다면 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.
• 가격 메리트 보류. 최저가 424,503,000원은 감정가 70%지만 비교 실거래가가 없어 시세 대비 할인 여부를 판정할 수 없습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 토지·건물·제시외 건물의 실제 이용 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임철영과 (주)태경이엔지가 창고및사무실을 사용하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 점유부분과 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 도로·규제 재확인. 감정평가에서도 인접도로의 법적 성격과 소유·이용관계에 대한 직접 재조사·재확인을 요구하고 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 606,433,400원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 424,503,000원으로 내려와 있습니다. 하지만 할인율만 보면 핵심을 놓칩니다. 임철영의 2018.05.02 전입이 2024.07.31 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 매수인 승계액이 아직 미확정입니다. 비교 실거래가도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.

등기상 말소기준은 명확하지만, 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 선순위 점유자의 실제 임대차 내용입니다. 그 금액이 확인되기 전까지 계산표의 인수 0원을 실제 인수 0원으로 받아들이지 말아야 합니다. 권리확인 우선, 가격판단 보류. 이 사건의 핵심입니다.