최저가는 최근 12개월 실거래 120,000,000원의 51.5%까지 내려왔지만, 2016.12.05. 주식회사텔루스의 가처분이 2018.08.01. 말소기준보다 앞서 있어 매수인이 인수합니다. 금전 인수액은 0원으로 계산돼도 이 가처분의 법적 부담은 별개입니다. 게다가 최근 거래 추세는 -12.4%로 하락 중이어서, 단순히 “반값이라 싸다”는 결론보다 선순위 가처분의 내용과 소송·말소 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
대전지방법원 2025타경502860. 대전 유성구 구암동 소재 연립주택 통칭 ‘럭키빌라3동’의 2층 204호입니다. 감정가는 126,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 61,740,000원, 감정가의 49%입니다. 가격만 보면 최근 12개월 실거래 120,000,000원의 절반 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준보다 앞선 가처분입니다.
등기상 말소기준은 2018.08.01. 갑구 15번 주식회사텔루스의 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2016.12.05. 갑구 13번에는 주식회사텔루스가 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 설정한 가처분이 있고, 이 권리는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 배당표의 금전 인수액 0원만 보고 ‘인수 없음’으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502860 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 구암동 622-2 2층204호 · 대전광역시 유성구 유성대로642번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층 204호 |
| 소유관계 | 김선희·백이숙·백인숙·백정숙·백현숙·유창균·주식회사텔루스 각 7분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매 · 채권자 백정숙 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임차인 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대내역 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 남는다
가장 중요한 권리는 2016.12.05. 갑구 13번 가처분입니다. 주식회사텔루스가 백정숙·백이숙·백한성·백현숙·백인숙·이덕형 지분에 대해 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 설정했고, 등기 분석상 말소기준권리 이전이므로 매수인 인수로 분류됩니다. 이후 2018.08.01. 강제경매개시결정이 말소기준이 되며, 그 뒤의 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
비교 대상은 ‘럭키빌라2동3동’의 전용 61.63㎡·66.08㎡ 거래입니다. 대상 면적은 66.08㎡로 매칭돼 있고, 최근 확인된 2026년 8월 거래는 61.63㎡ 1층 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 61.63㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 61.63㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2024.11 | 66.08㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 66.08㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2021.07 | 61.63㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 66.08㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 134,166,666원 |
현재 최저가 61,740,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 51.5%입니다. 절대 가격만 보면 큰 폭의 할인입니다. 다만 과거 전체 평균 134,166,666원에는 2021년 190,000,000원 거래 같은 오래된 고가 사례가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -12.4%로 하락하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사텔루스 | 미상 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 26번 경매개시결정 · 백정숙 | 미상 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 12,493,384원 | 12,493,384원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,735,296원 |
확인 가능한 가압류 채권 42,493,384원은 현재 회차 가정에서 전액 배당되고 소유자 잔여는 17,735,296원입니다. 집행비용은 1,511,320원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다. 금전 기준 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 가처분 인수는 별도입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 가처분은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 61,740,000원 | 42,493,384원 | 0원 | 17,735,296원 |
| 3회 유찰 · 34% | 43,218,000원 | 42,040,076원 | 453,308원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 30,252,599원 | 29,308,052원 | 13,185,332원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 계산상 매수인에게 승계되는 금전채무는 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 갑구 13번 가처분은 낙찰가와 무관하게 선순위 권리로 남는 구조이므로, 유찰이 거듭돼 가격이 싸진다고 권리 위험까지 줄어드는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성고등학교 서측 인근. 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 204호이며, 위생·급배수·난방·전기설비가 있습니다.
- 토지. 1,021.7㎡ 대지, 평지·가로장방 형태, 소로 한 면에 접하며 연립주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 유치원 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,368,000원/㎡입니다.
- 환금성. 24세대, 1984.10.25 준공의 소규모 연립주택입니다. 최근 거래는 있으나 최근 시세 추세가 -12.4%로 하락 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 원문 확인. 갑구 13번의 본안 사건 진행상태, 피보전권리 존속 여부, 취하·해제·말소 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 과거 경매 낙찰 상태 확인. 백현숙 지분은 2018타경104481에서 주식회사텔루스가 낙찰받았으나 소유권이전등기 미촉탁 상태로 표시돼 있으므로 현재 권리관계를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 134,166,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 120,000,000원을 우선하고, -12.4% 하락 추세를 감안해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대내역은 미상이므로 현장 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값이지만, 권리가 싸지 않다”
최저가 61,740,000원은 최근 실거래 120,000,000원의 51.5%입니다. 숫자만 놓고 보면 강한 할인 구간입니다. 그러나 이 사건에서는 할인율보다 2016년 선순위 가처분이 우선입니다. 금전 인수액은 0원이지만 가처분 자체는 말소기준보다 앞서 매수인이 인수하는 권리이고, 그 피보전권리도 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권입니다.
여기에 2회 유찰, 24세대의 오래된 연립주택, 최근 거래 추세 -12.4%, 과거 경매 낙찰 후 미촉탁 등기와 공매공고까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최근 시세보다 싸다”는 이유만으로 평가를 높일 수 없는 권리 선확인형 물건입니다. 선순위 가처분의 실체와 말소 가능성이 명확히 해소되지 않는 한 가격 할인만으로 접근하기 어렵습니다.
