대전지방법원 2024타경20204. 충남 보령시 대천동 ‘엘케이 산새마을’ 201동 602호, 감정 이용상태는 아파트입니다. 등기 흐름만 보면 특이점이 많습니다. 2016년 구룡농업협동조합 근저당은 2016.10.11. 해지로 말소되었고, 실제 말소기준은 2022.04.07. 서울보증보험 가압류로 잡혀 있습니다. 그 전인 2022.03.10. 오케이캐피탈의 강제경매개시결정은 이후 2023.03.22. 말소등기가 있습니다. 현재 경매개시는 2024.09.04. 주택도시보증공사 사건입니다.
가장 중요한 권리는 노준영 임차권등기입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구가 있어 원칙적으로는 대항력·우선변제권을 모두 봐야 합니다. 다만 notes에는 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기가 있으나 이에 대한 말소동의서가 제출됨”이라고 되어 있습니다. 따라서 이 임차인의 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 단, 이 판단은 노준영 임차권등기 말소동의서에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경20204 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 구시5길 85, 201동 6층602호 (대천동, 엘케이 산새마을) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층/지상7층 중 제6층 제602호 |
| 소유자 | 배유진 (2019.12.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,189,852원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만 말소동의가 있다
이 사건은 “근저당이 남아 있다”는 식으로 단순히 보면 안 됩니다. 을구 1번 구룡농협 근저당은 2016.10.11. 해지로 말소되었습니다. 말소기준은 2022.04.07. 서울보증보험 가압류이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2019년 전입한 임차권등기 노준영은 말소기준보다 앞선 점유·주민등록을 가진 임차권으로, 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 항목입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노준영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2019.09.20 / 2019.08.27 | 2023.10.05 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 | 실질 0원* |
tenants 기준 실제 임차인은 1명입니다. is_subrogation과 is_guarantor가 모두 false이므로, 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산하는 사건이 아닙니다. 노준영의 보증금은 130,000,000원 하나로 보며, 매각물건명세서상 말소동의서가 제출된 사정 때문에 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 권리보다 가격이 문제
엘케이산새마을201동은 총 14세대, 사용승인일 2016.09.12로 기록되어 있습니다. 최근 거래는 2건이고, 평균은 133,500,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득 기준으로 보는 금액 164,000,000원은 이 평균의 122.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 67.02㎡ | 7 | 128,000,000원 |
| 2024.03 | 64.96㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 133,500,000원 |
최근 실거래 범위는 128,000,000원~139,000,000원입니다. 현재 최저가는 9회 유찰 후에도 164,000,000원으로, 실거래 최고가 139,000,000원보다도 높습니다. 말소동의서로 주된 인수위험이 해소되어도, 최저가가 시세보다 높으면 투자 메리트는 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 노준영 보증금 (우선변제) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 구룡농업협동조합 | 132,000,000원 | 30,904,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 오케이캐피탈 주식회사 | 136,189,852원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 목포원예농업협동조합 | 28,849,502원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 54,321,222원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,189,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 130,000,000원이 우선변제로 전액 배당되는 구조이고, 구룡농협에는 30,904,000원만 배당됩니다. 채권자 총 청구액 617,550,428원 중 미배당은 586,646,428원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수 계산이 다시 민감해진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 30,904,000원 | 586,646,428원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 0원 | 617,550,428원 | 1,436,800원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 0원 | 617,550,428원 | 27,309,440원 |
대항력 있는 임차권의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 원칙적으로 미배당 보증금이 인수로 따라붙어 실질취득이 보증금에 가까워질 수 있습니다. 다만 이 사건은 해당 임차권 말소동의서가 제출되어 현재 판단상 주된 인수는 실질 0원입니다. 그럼에도 유찰 시나리오에 인수액이 표시되는 이유는, 원본상 말소동의의 효력과 범위를 확인하지 않으면 계산이 달라질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보령시 대천동 소재 “보령 문화의전당” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각급주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제6층 제602호입니다. 기본적인 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 하수처리구역입니다. 공시지가는 247,000원/㎡, 토지면적은 1,256.0㎡입니다.
- 환금성. 총 14세대 소규모 단지로, 최근 거래 표본은 2건입니다. 복수 실거래가 있기는 하지만 대단지처럼 거래량이 풍부한 물건은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의서 원본 확인. 노준영 임차권등기 말소동의서가 실제로 제출되었는지, 범위가 보증금 130,000,000원 전부에 미치는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권 재점검. 전입 2019.09.20, 확정 2019.08.27, 배당요구 2023.10.05의 권리관계를 매각물건명세서·임차권등기 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 평균은 133,500,000원, 최고 거래는 139,000,000원입니다. 현재 최저가 164,000,000원은 실거래 최고가보다도 높습니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 14세대 단지이므로 향후 매도 시 거래 대기기간이 길어질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 다르다
이 사건은 대항력 있는 임차권등기가 핵심이지만, notes상 말소동의서 제출로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 구조입니다. 그래서 권리분석의 가장 큰 폭탄은 일단 낮아졌습니다. 그러나 결론은 낙관이 아닙니다. 현재 실질취득 기준인 164,000,000원은 최근 실거래 평균 133,500,000원의 122.8%입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 불합격. 입찰 전 말소동의서 원본을 확인하고, 가격은 실거래 평균 이하로 내려오는지 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
