대전지방법원 2024타경20204. 보령시 대천동 ‘엘케이 산새마을’ 201동 6층 602호, 전용 64.96㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2019년부터 점유·전입한 임차인 노준영입니다. 확정일자는 2019.08.27, 전입·점유개시는 2019.09.20이고 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준인 2022.04.07 서울보증보험주식회사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 배당되지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 이동해, 최저가만 떨어져도 총 취득부담은 보증금 130,000,000원 안팎에서 크게 내려가지 않는 구조가 됩니다. 실제 현재 회차 배당계산에도 노준영에게 78,513,520원이 배당되고 51,486,480원이 미배당 인수액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경20204 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 구시5길 85, 201동 6층602호 (대천동,엘케이 산새마을) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.96㎡ · 지하1층/지상7층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 배유진 · 2019.12.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (감정가 49% · 11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,189,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 규모 / 준공 | 14세대 · 2016.09.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 말소동의서 제출
현재 경매의 말소기준은 2022.04.07 서울보증보험주식회사 가압류 130,000,000원입니다. 노준영은 그보다 앞선 2019.09.20에 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2019.08.27에 받아 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2023.10.05에는 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노준영 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.09.20 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2019.08.27 · 배당요구 | 승계 없음 실제 임차인 | 실질 0원 말소동의서 제출 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 80,360,000원’으로 비교
말소동의서가 반영되므로 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가 80,360,000원 = 실질취득 80,360,000원입니다. 가장 중요한 비교값은 과거 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 128,000,000원과 최신 거래 128,000,000원입니다. 실질취득은 이 최근 시세의 62.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.96㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2025.03 | 67.02㎡ | 7 | 128,000,000원 |
| 2024.03 | 64.96㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 128,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 131,666,666원 |
전체 3건 평균은 131,666,666원이지만 2024.03의 139,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 이를 주된 기준으로 삼기보다 2026.06 최신 거래와 최근 12개월 평균 128,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 더구나 최근 구간은 과거 대비 -4.1%로 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 1. 임차인 노준영 보증금 | 130,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포원예농업협동조합 | 28,849,502원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 54,321,222원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,189,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 51,486,480원입니다. 이는 대항력만 놓고 계산한 룰상 인수액이며, 매각물건명세서에 해당 임차권 말소동의서가 제출되어 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 보령시 대천동 소재 “보령 문화의전당” 남서측 인근이며, 주위는 각급주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상7층 건물의 6층 602호이며 기본 위생설비·도시가스 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 하수처리구역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지이며 토지면적 1,256.0㎡, 공시지가 247,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지는 14세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2026.06의 128,000,000원이고 최근 가격 추세는 -4.1%입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 9.6회로 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 매각물건명세서 기재와 제출된 말소동의서의 내용, 적용 임차권을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 51,486,480원과 0원을 혼동하지 않기. 51,486,480원은 대항력·배당만으로 계산한 미배당액이고, 실질 인수 0원은 말소동의서가 반영된 결론입니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균 131,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 128,000,000원을 우선해 판단해야 하며, 최근 추세도 -4.1%로 하락 중입니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 최근 시세의 62.8%지만, 반복 유찰 자체가 시장 수요와 환금성에 대한 강한 경고입니다.
- 세금·배당 변동 확인. 보령시 압류와 국 압류가 등기돼 있고, 배당계산에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 경매 취득 전 현장 점유상태와 미납 관리비 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 문서로 풀렸지만, 11회 유찰은 가격표보다 무겁다”
이 사건은 처음 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 최저가 80,360,000원보다 커 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당계산도 51,486,480원의 미배당액을 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 말소동의서 제출이 명시되어 있으므로, 본 사건에서 노준영 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그 결과 실질취득은 80,360,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 128,000,000원의 62.8%입니다. 가격만 보면 감정가 164,000,000원에서 상당히 내려온 구간입니다. 하지만 시장은 이미 11차례 응찰을 거부했고, 단지 경매 평균도 9.6회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 14세대 소규모 단지에 최근 거래 추세도 -4.1%입니다. 따라서 결론은 “권리상 주된 인수는 해소, 가격은 낮아졌지만 환금성 검증이 반드시 필요한 물건”입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 안전마진이 확보됐다고 단정하기보다는, 말소동의서의 효력 확인과 반복 유찰의 원인을 확인한 뒤 접근하는 편이 타당합니다.
