청주지방법원 2025타경1333. 충주시 연수동 아토몰 2층 221호 근린시설입니다. 소유자 이경민은 2018년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 323,381,500원에 취득했고, 2018년 5월 11일 충북원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 732,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 219호·220호까지 함께 묶인 공동담보이며, 본건 권리분석의 말소기준입니다.
이후 전북은행·충북신용보증재단의 가압류, 국·충주시의 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 현재 회차의 배당 계산에서는 매각대금 대부분이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권에 큰 미배당이 생기지만, 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 권리보다 중요한 변수는 221호가 인접한 219호·220호와 분리되지 않은 채 하나의 영업공간으로 이용되고 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1333 (청산을 위한 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 1325 아토몰 제2층 제221호 도로명: 충청북도 충주시 번영대로 211 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 219호·220호·221호를 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 · 사용승인일 2018.02.22 |
| 소유자 | 이경민 (2018.05.09. 매매, 거래가액 323,381,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2018년 5월 11일 충북원예농업협동조합의 근저당권입니다. 2023년에 등기된 전북은행·충북신용보증재단 가압류, 국·충주시 압류와 경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2023년 임의경매는 2025년 5월 16일 취하되어 말소됐고, 2025년 6월 25일 상속재산 파산관재인에 의한 청산 목적의 형식적 경매가 다시 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 64%만으로는 ‘저가’가 아니다
현재 최저매각가는 208,640,000원으로 감정가 326,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 166,912,000원, 4회 유찰 시 133,529,600원까지 내려가는 시나리오입니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 특히 본건은 독립된 221호만 매각되지만 실제로는 219호·220호와 벽체 없이 결합돼 이용되고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 단독 호실의 사용 가능성과 매각성을 먼저 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 |
| 1. 근저당 · 충북원예농업협동조합 | 732,000,000원 | 204,919,040원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 318,537,142원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 37,083,348원 | 0원 |
| 후순위 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 매각대금 전액이 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당과 후순위 채권의 미배당액은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 당해세와 별도 점유관계 등은 입찰 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
④ 3개 호실 일체 이용 — 이 사건의 핵심 변수
매각물건명세서에는 현재 219호·220호와 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기상 221호는 별도 집합건물이지만, 현황상 공간은 인접 호실과 통합돼 있는 구조입니다.
- 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
- 배당 계산상 매수인 인수액 0원
- 공부와 현황 사이 별도 위반건축물 표시는 없음
- 차량 접근과 인근 버스정류장 이용 가능
- 221호의 물리적 경계와 출입 동선
- 219호·220호 소유·점유자와의 사용관계
- 전기·냉난방·급배수설비의 호실별 분리 여부
- 단독 호실 복구비용과 영업시설 철거 범위
특히 선순위 근저당도 219호·220호를 공동담보로 묶고 있습니다. 본건만 낙찰받을 경우 인접 호실과 의 법률관계뿐 아니라 실질적인 공간 분리 가능성이 환금성을 좌우합니다. 이는 등기상 인수권리와 별개의 물리적·점유상 위험입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 연수동 연수초등학교 동측 인근이며, 근린생활시설·아파트·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 6차선 도로, 북측과 서측으로 폭 약 7미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 2018년 2월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 전기에어컨 냉난방설비, 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,460,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 수요층이 제한되고, 본건은 인접 호실과 통합 이용 중이어서 단독 매각 시 매수층이 더 좁아질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 경계 확인. 221호의 전유부분 경계, 출입구, 벽체와 내부 시설 배치를 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 인접 호실 관계 확인. 219호·220호의 소유자와 점유자, 공동 영업 여부 및 공간 분리 협의 가능성을 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 사용자, 사업자등록과 임대차계약 유무를 조사하세요.
- 복구비 산정. 독립 호실로 사용하려면 벽체·출입구·전기·냉난방·급배수 분리공사가 필요한지 확인하고 입찰가에서 공제하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매와 임대료, 공실 기간을 별도로 조사하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 체납 관리비, 공용부분 부담 및 상가 관리규약을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 집합건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸해도 공간은 자동으로 분리되지 않는다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명료합니다. 2018년 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류와 경매개시등기는 매각으로 소멸합니다. 채권 미배당이 882,701,450원에 이르더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 본건의 승부처는 권리표 밖에 있습니다. 221호가 219호·220호와 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있어, 낙찰 뒤 독립적으로 인도받고 사용할 수 있는지, 분리에 얼마가 드는지, 다시 팔 때 단독 호실 수요가 있는지를 검증해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만 물리적 분리와 환금성 위험이 큰 물건으로, 현장 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.