대전지방법원 2025타경502935. 대전 서구 괴정동 89-1의 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 실제 이용은 1층 일부 제1종근린생활시설(사무소)·계단실, 2~4층 다가구주택 12가구, 5층 제1종근린생활시설(한의원)입니다. 단일 아파트가 아니라 주거와 근린생활시설이 섞인 혼합형 수익부동산에 가깝습니다.
권리분석의 출발점은 2021.05.03 설정된 한밭새마을금고 근저당권 채권최고액 720,000,000원입니다. 그 이후 가압류와 임차권등기, 경매개시결정이 이어졌고, 확인된 임차권등기 6건 역시 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 등기된 후순위 권리만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 구조는 아닙니다. 문제는 등기가 아니라 날짜가 확인되지 않은 점유·임차 항목 2건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502935 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 89-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(사무소)·계단실 · 2~4층 다가구주택 12가구 · 5층 제1종근린생활시설(한의원) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 승강기·위생·급배수 설비 |
| 토지 | 199.4㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,180,000원/㎡ |
| 소유자 | 정경석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,216,000,730원 / 1,216,000,730원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 677,375,159원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤로 후순위 권리가 쌓였다
말소기준권리는 2021.05.03 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 177,000,000원은 2021.05.13 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.05.27 대전신용보증재단 가압류 18,824,000원과 2025.07.14 임의경매개시결정이 들어왔으며, 임차권등기 6건도 모두 말소기준일 이후 권리입니다.
을구 1번 근저당권은 2026.01.08 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 따라서 실제 배당수령 주체와 확정 채권액은 배당기일 기준 권리관계 및 채권계산서 대조가 필요합니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 15명은 후순위, 2건은 미상
실명으로 확인되는 임차·점유자는 15명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 2021.05.03 이후여서 자료상 대항력은 없습니다. 이 가운데 임차권등기까지 마친 6명의 보증금 합계는 360,000,000원이며, 임차권등기 자체도 후순위로 매각 시 소멸합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차·점유자 | 호실 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최서하 | 402호 | 2021.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김선우 | 401호 | 2021.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 염동욱 | 303호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박은환 | 204호 · 13.75㎡ | 2021.06.28 확정 2021.06.11 | 95,000,000원 | 없음 | 후순위 검토 | 0원 |
| 정슬기 | 202호 · 30㎡ | 2021.08.02 확정 2021.07.19 | 95,000,000원 | 없음 | 후순위 검토 | 0원 |
| 김주아 | 203호 | 2021.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양지혜 | 302호 · 15.72㎡ | 2021.12.14 확정 2021.12.14 | 30,000,000원 | 없음 | 후순위 검토 | 0원 |
| 신승아 | 404호 · 25㎡ | 2022.01.27 확정 2022.01.27 | 30,000,000원 | 없음 | 후순위 검토 | 0원 |
| 김민국 | 501호 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이경은 | 501호 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김주연 | 201호 · 30㎡ | 2024.02.19 확정 2024.01.22 | 40,000,000원 | 없음 | 후순위 검토 | 0원 |
| LEUNG SIN KI | 101호 | 2024.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정희연 | 301호 · 30㎡ | 2024.02.26 확정 2024.02.07 | 70,000,000원 | 없음 | 후순위 검토 | 0원 |
| 박석희 | 403호 | 2024.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양민준 | 304호 | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주택임 | 미상 | 미상 배당요구 2025.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 시나리오 — 유찰가가 낮아져도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
실거래 비교자료가 없어 감정가 또는 유찰가를 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실이나, 향후 80%·64%로 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 일반채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,216,000,730원 | 0원 | 462,616,723원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 972,800,584원 | 0원 | 221,848,578원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 778,240,467원 | 0원 | 29,234,062원 | 0원 |
제시된 3개 회차 시나리오에서는 일반채권 기준 미배당액이 모두 0원이고, 2회 유찰 가정에서도 소유자 잔여가 29,234,062원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 아래와 같이 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 특히 미상 임차관계가 선순위로 확인된다면 매수인 인수 판단 자체가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,216,000,730원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,560,007원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 대전신용보증재단 | 18,824,000원 | 18,824,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 462,616,723원 |
집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴정동행정복지센터 남동측 인근으로, 주위는 공동주택·대단위 아파트와 로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 위치해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 실제 이용. 1층 일부는 제1종근린생활시설(사무소)과 계단실, 2~4층은 다가구주택 12가구, 5층은 제1종근린생활시설(한의원)입니다.
- 토지. 199.4㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 세로각지(가) 조건입니다. 제2종일반주거지역이고 소로3류에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거만으로 구성된 집합주택이 아니라 다가구주택과 근린생활시설이 함께 있는 5층 혼합용도 건물입니다. 별도 실거래 비교자료가 없어 가격·환금성은 현장 임대현황과 수익성 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 최우선 확인. “점포”, “주택임”의 실제 점유자, 전입일, 임대차계약일, 보증금, 확정일자를 확인해 말소기준일 이전 대항요건 취득 여부를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 6건 배당관계. 박은환·양지혜·정슬기·정희연·신승아·김주연의 배당요구와 확정일자, 실제 배당액을 배당기일 자료와 맞춰 보세요.
- 근저당권 이전 확인. 한밭새마을금고의 을구 1번 근저당권은 2026.01.08 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 채권계산서와 배당수령 주체를 확인해야 합니다.
- 1층 공부·현황 대조. 등기상 47.11㎡와 건축물대장상 소매점 30.43㎡·계단실 16.68㎡의 실제 배치와 이용상태를 확인하세요.
- 임대현황 직접 확인. 2~4층은 12가구 다가구주택이고 1·5층은 근린생활시설입니다. 실제 점유 세대, 보증금·월세, 명도 대상과 영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교자료가 없어 신건 1,216,000,730원이나 향후 972,800,584원·778,240,467원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임차권등기명령 및 현장 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “후순위가 많다”와 “완전한 인수 0원”은 같은 말이 아니다
등기된 권리의 흐름은 비교적 명확합니다. 2021.05.03 한밭새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·임차권등기·경매개시결정은 후순위입니다. 실명 확인 임차·점유자 15명도 모두 말소기준일 이후 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 이 부분만 보면 낙찰자 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건은 다가구 12가구와 근린생활시설이 섞인 건물이고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유·임차 항목이 2건 남습니다. 이들은 대항력을 “없다”고 확정할 수 없으므로, 입찰 전에 선순위 임차관계가 아닌지 직접 해소해야 합니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가가 싸다는 가격 가점 역시 줄 수 없습니다. 결론은 확인된 권리는 후순위, 미상 점유는 보류. 권리 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
