대전지방법원 2025타경502965. 대전 중구 문화동 483-8의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 계단실·승강기, 2층 다가구주택 4개호, 3층 다가구주택 4개호, 4층 다가구주택 3개호로 이용 중이며, 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가는 1,358,752,360원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 665,789,000원으로 감정가의 49%입니다.
말소기준권리는 2016.04.26. 설정된 서대전새마을금고 근저당권 414,700,000원입니다. 같은 날 설정된 27,300,000원의 후순위 근저당권, 이후의 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정, 현재 남아 있는 주택임차권등기들은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 실제 임차·점유관계입니다. 다수 신고는 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 신고가 1건 있어 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502965 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 483-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 2층 다가구주택 4개호 · 3층 다가구주택 4개호 · 4층 다가구주택 3개호 |
| 토지 | 대 360.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 668,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 2016.04.22 사용승인 |
| 소유자 | 안경희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,358,752,360원 / 665,789,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 346,293,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.04.26.
2016.04.26. 소유권보존과 동시에 서대전새마을금고의 414,700,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 설정된 27,300,000원 근저당권은 후순위입니다. 2017년부터 2022년까지의 압류와 과거 전세권·임차권, 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 항목들이며, 2025년 삼성카드 가압류, 2025.07.16. 임의경매개시결정과 이후 존속하는 주택임차권등기들은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 주체 15명 + 보증기관 승계 1건
한국토지주택공사 75,000,000원 신고 1건은 오현주 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 실제 임차인 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차·점유 신고 주체는 15명입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 있으므로 “등기상 소멸”과 “현장 임대차 확인 완료”를 같은 의미로 보면 안 됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오현주 | 201호 | 2016-10-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규리 | 201호 | 2024-08-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박화자 | 202호 | 2016-05-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천제일 | 203호 | 2018-04-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 301호 | 2022-02-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송정아 | 302호 | 2022-02-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노일영 | 402호 | 2019-09-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조상구 | 403호 | 2024-10-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선화 | 403호 | 2024-10-11 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권영주 | 204호 | 2021-03-30 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 203호 | 2018-04-06 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 오현주 승계 |
| 임상원 | 303호 | 2021-06-02 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤지홍 | 304호 | 2020-07-31 | 76,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전주호 | 401호 | 2019-03-29 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | - | 2016-10-11 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주택임 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만 존재
현재 최저매각가는 665,789,000원으로 감정가 1,358,752,360원의 49%입니다. 다만 동일 유형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래값이 없어, 이 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 다수 호실이 포함된 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 구조이므로 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 665,789,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,057,890원 |
| 1. 근저당 · 서대전새마을금고 | 414,700,000원 | 414,700,000원 |
| 2. 근저당 · 서대전새마을금고 | 27,300,000원 | 27,300,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,832,327원 | 5,832,327원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,898,783원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용과 위 채권들이 전액 반영되고 소유자 잔여가 208,898,783원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전대문중학교 동측 인근. 단독주택·다가구주택·노변 점포·아파트단지·학교 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행빈도와 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 벽돌치장쌓기, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 샷시 이중창호이며 승강기·도시가스 난방·소방·1층 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 면적 360.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 소규모주택정비 관리지역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차 신고. “주택임” 신고의 전입일·보증금·실점유 여부를 매각물건명세서 원문과 현황으로 재확인해야 합니다.
- 보증금 중복 방지. 한국토지주택공사 75,000,000원은 오현주 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 다수 호실 명도. 2층 4개호·3층 4개호·4층 3개호로 이용 중이므로 낙찰 후 각 호실의 실제 점유와 인도 상황을 개별 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 있고 최근 실거래 비교값이 없으므로, 시세·임대수익·공실·건물상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 현황과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차관계 확인이 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 상당히 내려왔습니다. 감정가 1,358,752,360원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 665,789,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔고 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
권리 측면에서도 말소기준 이후 권리들은 소멸하는 구조지만, 이 건물은 임차·점유 신고가 많습니다. 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 신고 주체가 15명이고, 보증금 미상 점유자들이 있으며, 특히 전입일 미상 신고 1건은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 현장 임대차 확인을 끝내야 비로소 안전성을 판단할 수 있는 사건입니다. 결론은 가격은 검증 필요, 임차관계는 반드시 원본 대조. 현재 단계에서는 그 두 가지가 입찰의 핵심입니다.
