대전지방법원 2025타경503012. 금산군 추부면 마전리 712-16 일대의 공장·토지 복합물건입니다. 감정 이용상태상 일반건축물대장 주1-6·주8·부1은 공장건물, 부2는 사무실·식당 및 기숙사로 이용 중입니다. 현재 소유자는 시스템세움가설주식회사이며, 2020.01.08 신용선으로부터 현물출자를 원인으로 소유권을 이전받았습니다.
등기상 말소기준은 2019.09.30 설정된 중소기업은행 근저당권 2,022,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 심현주·김경집 근저당, 신용보증기금 가압류, 금산군·국·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리와 별개로, 말소기준보다 먼저 전입한 허윤범의 점유관계가 남아 있어 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 분류할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 추부면 마전리 712-16 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장건물 · 사무실 · 식당 · 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 13,127㎡ · 자연녹지지역 · 공업용 · 공시지가 132,300원/㎡ |
| 소유자 | 시스템세움가설주식회사 (2020.01.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 4,191,920,510원 / 2,054,041,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,960,278,505원 |
| 말소기준 | 2019.09.30 을구 12번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,022,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
2003년부터 2019년까지 존재했던 과거 근저당·경매·가등기·가처분 등은 등기부상 이미 말소된 항목이 다수입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2019.09.30 중소기업은행 근저당이고, 그 뒤의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍덕표 | - | 2022.09.26 | 미상 | 2025.10.13 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 신용선 | - | 2019.12.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 신정수 | 201호 · 주거 | 2022.03.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 이재규 | 8동 | 2020.11.04 | 미상 | 2025.10.15 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 강민정 | 7동 | 2020.02.17 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 허윤범 | - | 2012.10.10 | 미상 | 2025.10.17 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 나해철 | 본관동 204호 | 2025.06.12 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
③ 가격·배당 구조 — 49% 할인보다 미상 인수가 먼저
현재 최저매각가는 2,054,041,000원으로 감정가 4,191,920,510원의 49% 수준입니다. 그러나 이 수치만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 허윤범의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 외 추가 승계금액이 생기는지 알 수 없기 때문입니다. 즉 실질취득가는 현재 산정 불가입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,054,041,000원 | 2,031,100,590원 | 954,699,410원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,437,828,700원 | 1,421,050,413원 | 1,564,749,587원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,006,480,089원 | 994,015,288원 | 1,991,784,712원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가가 낮아지는 대신 후순위 채권의 미배당은 빠르게 커집니다. 현재 회차에서도 전체 채권 2,985,800,000원 중 954,699,410원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있어도, 허윤범의 보증금이 미상이므로 실질 인수 0원을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,054,041,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,940,410원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 2,022,000,000원 | 2,022,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 278,000,000원 | 9,100,590원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 심현주 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 23번 가압류 · 신용보증기금 | 145,800,000원 | 0원 |
| 6. 을구 15번 근저당 · 김경집 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준의 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 관련 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 더 줄어들 수 있습니다. 허윤범의 보증금 역시 확인되지 않아 실제 인수액은 별도 판단이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중부대학교 충청캠퍼스 동측 인근이며, 주변은 단독주택·원룸·다가구·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 주1-6·주8·부1은 공장건물, 부2는 사무실·식당 및 기숙사로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 13,127㎡, 공업용 이용, 완경사·자루형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역을 중심으로 도시지역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역 등이 포함되며, 일부 기호에는 제2종일반주거지역·준보전산지 등이 기재돼 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 공장건물과 조적조 스라브지붕 건물이 포함됩니다. 사용승인은 1992.06.02, 일부 증축은 1996.02.16 및 1996.03.20입니다.
⑥ 매각범위·현장 체크포인트
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 포함된 일괄매각입니다.
- 평가 제외 건물. 등기사항전부증명서상 경량철골조 판넬지붕 491.04㎡, 조적조 스라브지붕 2층 식당 및 사무실 487.68㎡, 조적조 스라브지붕 단층주택 178.92㎡은 소재불명이고 2020.06.01 멸실 신고로 평가에서 제외됐습니다.
- 태양광설비. 각 동 지붕 설치 태양광설비는 타인 소유로 평가돼 매각에서 제외됩니다.
- 맹지. 목록 4는 지적도상 맹지입니다.
- 세금·공과금. 금산군·국·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 선순위 점유. 허윤범의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부와 배당가능액을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 허윤범 계약 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 핵심입니다. 이 금액이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- 신용선 관계 확인. 등기상 전 소유자·채무자와 동일 이름인 점유자의 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 국세·지방세와 임차인 관련 우선변제가 반영되면 현재 954,699,410원의 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 매각 제외 시설 확인. 태양광설비는 타인 소유로 매각 제외이므로 사용·철거·접근관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 대조. 등기·건축물대장·현황을 대조해 평가 제외 건물의 실제 현존 여부와 사용상태를 확인해야 합니다.
- 목록 4 접근성. 지적도상 맹지인 목록의 이용가치와 다른 일괄매각 토지와의 실제 연결관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰보다 먼저 볼 것은 선순위 점유”
감정가 4,191,920,510원에서 최저가 2,054,041,000원으로 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건은 공장·사무실·식당·기숙사와 토지가 묶인 복합물건이고, 허윤범이 2012.10.10 전입해 말소기준 2019.09.30보다 앞서며 보증금이 미상입니다. 따라서 실제 대항력과 미배당 보증금이 확인되지 않은 상태에서 실질취득가를 2,054,041,000원으로 단정할 수 없습니다.
여기에 현재 매각가 가정에서도 채권 미배당이 954,699,410원이고, 세금 압류, 매각 제외 태양광설비, 평가 제외 건물, 목록 4의 맹지 조건까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 점유자의 미상 보증금이 해소되기 전에는 가격 메리트도 인수 0원도 확정할 수 없는 사건입니다.
