대전지방법원 2025타경503134. 세종특별자치시 어진동 648 ‘2차푸르지오시티’ 13층 1325호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 두 번 유찰돼 감정가 93,000,000원이 45,570,000원까지 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 임차인 임기근은 2022.05.30 전입, 2022.05.30 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 95,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.10.24 박현규 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로, 배당에서 받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가 45,570,000원을 전제로 한 배당에서는 임차인에게 44,349,740원이 배당되고, 나머지 50,650,260원이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 경매대금만 보고 “감정가의 절반 수준”이라고 평가하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 13층 1325호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 주식회사가을의전설 · 2022.05.27 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 104,934,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
이 사건의 말소기준권리는 2024.10.24 박현규의 가압류 20,940,273원입니다. 이후 2025.08.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임기근의 임차관계는 전입일·확정일자가 모두 2022.05.30이고, 주택임차권등기도 2024.06.19에 마쳐져 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임기근 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 2022.05.30 / 2022.05.30 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
이 물건은 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형입니다. 그래서 다음 회차로 갈수록 낙찰가 자체는 내려가지만, 임차보증금의 미배당분이 늘어 매수인 인수액이 커집니다. 가격 판단은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,570,000원 | 50,650,260원 | 96,220,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,898,999원 | 64,075,183원 | 95,974,182원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,329,299원 | 73,472,628원 | 95,801,927원 |
현재 회차에서 실질취득은 96,220,260원, 3회 유찰 가정에서는 95,974,182원, 4회 유찰 가정에서도 95,801,927원입니다. 낙찰가만 45,570,000원 → 31,898,999원 → 22,329,299원으로 낮아지는 것과 달리, 총부담은 임차보증금 95,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 1. 임차인 임기근 보증금(우선변제) | 95,000,000원 | 44,349,740원 |
| 2. 가압류 · 박현규 | 20,940,273원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 임기근 | 104,934,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,220,260원을 제외한 44,349,740원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 50,650,260원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국토지주택공사 세종본부 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공원·호텔 등 상업시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용편의성은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 13층 1325호이며 사용승인일자는 2014.08.19입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중이며, 일반 위생·급배수·난방·엘리베이터·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로 상업시설 및 오피스텔 부지로 이용 중이며 남서측·북동측으로 대로 및 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 최저가는 45,570,000원이지만 인수 50,650,260원을 더한 실제 부담은 96,220,260원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 매각가 31,898,999원에 인수 64,075,183원, 4회 유찰 시 매각가 22,329,299원에 인수 73,472,628원으로 인수가 커집니다.
- 임차권 원본 대조. 임기근의 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구와 보증금 지급 근거를 등기부 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임기근은 임차인이면서 강제경매개시결정의 채권자 이름과 동일하므로 임대차와 경매채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔로 기재돼 있으므로 공부상 용도와 현황을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “45,570,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자에서 가장 먼저 버려야 할 착시는 45,570,000원입니다. 두 번 유찰돼 감정가 93,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차보증금 95,000,000원이 존재합니다. 현재 배당으로 임차인이 44,349,740원을 받아도 50,650,260원이 남고, 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 결국 현재 회차의 실질취득은 96,220,260원입니다.
더 유찰돼 31,898,999원이나 22,329,299원까지 내려가도 인수액이 각각 64,075,183원, 73,472,628원으로 커져 총부담은 여전히 95,000,000원 부근입니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 보증금 인수까지 포함한 총부담으로 판단해야 합니다.
