대전지방법원 2025타경503225. 대전 서구 관저동 구봉마을9단지 904동 901호 아파트입니다. 소유자는 백동수이며, 말소기준권리는 2024년 12월 10일 설정된 백순덕 근저당권입니다. 이후 삼성카드·농협은행·전북은행 가압류와 한국주택금융공사 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 부담할 인수권리는 없습니다. 그러나 가격 판단은 최저가만 보면 안 됩니다. 최근 실거래와 비교하면 신건 최저가는 최근 평균보다 높아, 가격 메리트는 유찰 여부를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503225 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1154 구봉마을9단지 제904동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 구봉마을9단지 · 2000년 6월 2일 사용승인 |
| 소유자 | 백동수 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 | 청구금액 102,814,627원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수 부담 없는 구조
임차인 인수 문제는 없습니다. 등기상 전세권 등 과거 권리는 이미 말소된 상태이며, 현재 기준 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세 이상
동일평형(49.88㎡~49.92㎡) 최근 거래를 기준으로 비교합니다. 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선하면, 최저가는 최근 12개월 평균보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.88㎡ | 18 | 166,000,000원 |
| 2026.07 | 49.92㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2026.07 | 49.92㎡ | 4 | 161,500,000원 |
| 2026.07 | 49.92㎡ | 11 | 167,000,000원 |
| 2026.05~2026.02 | 49.88㎡~49.92㎡ | 다수 | 118,000,000원~183,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 151,791,666원 |
최근 거래 범위는 118,000,000원~183,000,000원이며 최신 거래는 166,000,000원입니다. 최저가 168,000,000원은 최신 거래보다도 높고 최근 평균 대비 110.7%입니다. 따라서 신건 응찰 시 가격 메리트는 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 근저당권 · 백순덕 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,004,202원 | 6,004,202원 |
| 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,139,473원 | 7,139,473원 |
| 가압류 · 주식회사 전북은행 | 21,493,105원 | 21,493,105원 |
| 소유자 교부 | - | 118,211,220원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 관저동 구봉고등학교 동측 인근으로 대규모 아파트단지와 학교, 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 구봉마을9단지는 1,030세대 규모이며 거래 표본은 확인되지만 최근 거래 가격 편차가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 주의. 최저가가 최근 평균 시세보다 높으므로 권리 안전성만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 유찰 활용. 1회 유찰 시 134,400,000원, 2회 유찰 시 107,520,000원 시나리오를 확인할 수 있습니다.
- 임차관계 확인. 임대차관계는 미상으로 조사되었으므로 실제 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전하지만 가격은 따져야 한다”
이 물건은 권리상 인수 부담이 없는 구조입니다. 하지만 경매에서 좋은 물건은 깨끗한 권리만으로 결정되지 않습니다. 최근 12개월 평균 거래가는 151,791,666원이고 최저가는 168,000,000원으로 최근 시세 대비 높습니다. 권리는 합격, 가격은 신중 검토가 필요한 물건입니다.
