대전지방법원 2025타경503250. 금산군 진산면 두지리 289의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 숙박시설(무인텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층, 사용승인일은 2014.04.26입니다. 토지는 1,662.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
등기 흐름의 기준은 2014.08.08 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,104,000,000원입니다. 그 뒤의 가등기와 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 입구쪽 상호간판 벽에 유치권행사중 플랭카드가 부착되어 있다고 적혀 있습니다. 유치권은 현수막 자체만으로 성립이 확정되는 것이 아니므로, 성립 여부와 피담보채권·점유관계를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503250 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 진산면 두지리 289 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 기준시점 현재 숙박시설(무인텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 · 사용승인일 2014.04.26 |
| 토지 | 1,662.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 홍희영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,865,138,220원 / 913,918,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,104,698,838원 |
| 현재 경매 채권자 | 에이치에프케이삼사유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 유치권은 별도
말소기준권리는 2014.08.08의 국민은행 근저당권입니다. 2020.02.14의 이창환 명의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준권리보다 뒤이며 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 별도 주의사항에 “갑구 2번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 명시돼 있어, 원인·성격을 원본으로 재확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경찬 | 2020.05.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 장경찬 1명입니다. 전입일은 2020.05.19로 말소기준권리인 2014.08.08보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다. 보증금이 확인되지 않았다는 점은 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 해석할 수 없다
현재 최저매각가는 913,918,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없으므로 이 수치만으로 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 숙박시설(무인텔)과 토지가 결합된 물건은 아파트처럼 단순한 동일평형 실거래 비교가 제공되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 913,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,539,180원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,104,000,000원 | 902,378,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당권에 902,378,820원이 배당되고 201,621,180원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 금산군 진산면 두지리 소재 에딘버러CC 북동측 근거리에 있으며, 주위에는 근린생활시설과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장 등이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 숙박시설(무인텔)입니다. 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가해 건축도면·외부관찰·탐문조사를 참고해 이용상태가 표기됐습니다.
- 토지. 1,662.0㎡의 대지로 토지이용상황은 상업용이며, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(2024-12-20)(일반형)· 가축사육제한구역(2024-10-08)·배수구역에 해당합니다.
- 공시지가. 150,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 플랭카드 부착 사실만으로 판단하지 말고 채권의 발생 원인, 변제기, 점유자와 점유의 계속성 등 실제 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 2020.02.14 이창환 명의 가등기는 말소기준권리 이후이나 별도 주의사항에 담보가등기 종류 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 장경찬은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 내부 이용상태 확인. 감정 당시 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가했습니다. 숙박시설의 실제 상태와 설비, 점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각이고 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 가격 판단 분리. 913,918,000원이 감정가 49%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 보지 말고, 별도의 현장·수익성·거래가 조사를 통해 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,865,138,220원에서 현재 최저가 913,918,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기·배당 구조만 보면 말소기준권리 뒤의 권리는 소멸하고, 장경찬도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 결론은 단순한 안전형이 아닙니다. 유치권행사중 플랭카드가 명세서에 기재돼 있고, 가등기 종류 확인이라는 별도 주의사항도 있습니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현장 권리는 확인 필요, 가격은 시세 검증 전 보류. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
