대전지방법원 2025타경503250. 충청남도 금산군 진산면 두지리 289 소재 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 기준시점 현재 숙박시설(무인텔)로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층 건물입니다. 토지는 1,662㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 최저매각가는 639,743,000원으로 감정가 1,865,138,220원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2014.08.08 설정된 주식회사국민은행의 근저당권 채권최고액 1,104,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 2020.02.14 설정된 이창환의 가등기와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자 장경찬의 전입일은 2020.05.19로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503250 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 진산면 두지리 289 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(무인텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층 · 사용승인일 2014.04.26 |
| 토지 | 1,662㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 홍희영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,865,138,220원 / 639,743,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프케이삼사유동화전문 유한회사 / 1,104,698,838원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸형
말소기준은 2014.08.08 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2020.02.14 이창환 명의 가등기는 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 별도 확인사항에는 해당 가등기에 대해 담보가등기 여부와 종류 확인 필요가 표시되어 있으므로, 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서의 기재를 대조하는 편이 안전합니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경찬 | 2020.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
장경찬의 전입일 2020.05.19는 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2014.08.08보다 늦습니다. 따라서 이 전입은 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금은 확인되지 않아 금액 자체를 추정할 수 없으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 1,865,138,220원이고 현재 최저매각가는 639,743,000원입니다. 3회 유찰을 거치면서 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 가격 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태는 숙박시설(무인텔)이고, 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다. 일반 주거용 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 쉬운 자산이 아니므로, 현재 가격 자체보다 실제 영업·사용 가능성, 건물 상태, 점유관계와 현장 리스크를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 639,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,797,430원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,104,000,000원 | 630,945,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 639,743,000원 가정에서 국민은행 근저당 채권최고액 1,104,000,000원 중 630,945,570원이 배당되고 473,054,430원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 금산군 진산면 두지리 소재 에딘버러CC 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 숙박시설(무인텔)입니다. 수차례 방문에도 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가해 건축도면·외부관찰·탐문조사를 참고해 이용상태가 표기되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층, 사용승인일 2014.04.26이며 위생·급배수설비, 무인텔주차설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 1,662㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 150,900원/㎡입니다.
- 제한. 배수구역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 입구 쪽 상호간판 벽의 유치권행사중 플랭카드와 실제 점유 상태, 주장 근거 및 성립시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 2020.02.14 이창환 명의 가등기는 말소기준 뒤 권리지만, 담보가등기 여부와 종류 확인 필요 사항이 있어 등기 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 전입자 확인. 장경찬은 2020.05.19 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 보증금·우선변제 관련 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 내부 확인이 되지 않았으므로 객실·설비·주차설비 등 실제 상태를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장 경계와 매각 대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세 우위라고 판단하지 말고, 숙박시설의 실제 시장가치와 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 리스크 확인이 먼저
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014.08.08 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가등기와 경매개시결정은 소멸하며, 장경찬의 2020.05.19 전입도 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 등기만이 아닙니다. 이미 3회 유찰된 숙박시설이고, 내부 확인이 되지 않았으며, 현장에는 유치권행사중 플랭카드가 부착되어 있습니다. 여기에 가등기 성격 확인까지 남아 있습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 최근 실거래 비교 없이 그 자체를 ‘싸다’고 해석할 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 판단의 핵심은 현장·유치권·가등기·가격 검증입니다.
