대전지방법원 2025타경503274. 금산읍 상리 ‘다빈치에스아파트’ 4층 404호, 전용 36.28㎡ 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 버려야 할 숫자는 최저가 36,750,000원만 단독으로 보는 시각입니다. 2015년 설정됐던 전북은행 근저당권은 2016년 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.12.26 한정호의 가압류 70,000,000원입니다. 그런데 임차인 김하나는 그보다 앞선 2023.04.06 전입·점유을 갖추고 있어 대항력이 있습니다.
김하나의 임차보증금은 65,000,000원, 확정일자는 2023.02.27이며 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 1,061,500원을 제외한 35,688,500원이 임차인에게 우선 배당되고, 남는 29,311,500원은 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 실질취득은 36,750,000원 + 29,311,500원 = 66,061,500원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금이 그만큼 늘기 때문에, 총 부담은 대체로 보증금 65,000,000원 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 상리 145-4 다빈치에스아파트 4층 404호 · 도로명 충청남도 금산군 금산읍 아인길 59 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 36.28㎡ · 방2·거실 겸 주방·욕실·발코니 · 6층 중 4층 |
| 소유자 | 안방주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김하나 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.11.25 · 총 1개동 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2015년 전북은행 근저당권 1,020,000,000원은 2016.01.28 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당을 현재 말소기준으로 보면 안 됩니다. 현재 기준은 2023.12.26 한정호 가압류이고, 김하나의 주민등록·점유는 2023.04.06으로 더 빠릅니다. 이후 2025.04.07 주택임차권등기가 이뤄졌고, 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.06 | 2023.02.27 | 65,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
다빈치S아파트 전용 36㎡대 거래는 총 6건이 확인되며, 최근 12개월 거래는 2026.02 64,000,000원과 2026.06 55,000,000원 두 건입니다. 최근 12개월 평균은 59,500,000원이고 최신 거래는 55,000,000원입니다. 과거 2022.05의 92,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 69,500,000원은 현재 가격 판단에 우선 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.1㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.02 | 36.28㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2024.11 | 36.28㎡ | 3 | 71,000,000원 |
| 2024.06 | 36.08㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2023.10 | 36.28㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 36.1㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 59,500,000원 |
표면상 최저가 36,750,000원은 최근 12개월 평균의 61.8%라 매우 저렴해 보입니다. 하지만 대항력 임차보증금 미배당분을 포함한 실질취득 66,061,500원으로 바꾸어 보면 이야기가 반대가 됩니다. 실질취득은 최근 12개월 평균의 111.0%, 최신 거래 55,000,000원의 120.1% 수준입니다. 여기에 최근 가격은 과거 구간 대비 -20.1% 하락 추세입니다. 따라서 이 물건에 ‘시세보다 싸다’는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 36,750,000원 | 29,311,500원 | 66,061,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,725,000원 | 40,138,050원 | 65,863,050원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,007,500원 | 47,716,635원 | 65,724,135원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 1. 임차인 김하나 보증금 · 우선변제 | 65,000,000원 | 35,688,500원 |
| 2. 가압류 · 한정호 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 김하나 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차인 보증금 중 35,688,500원만 배당되고 29,311,500원이 미변제 상태로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산읍 상리 우체국사거리 남서측 인근으로, 주위는 단독주택과 노변 점포 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행빈도와 편의시설 접근성을 고려한 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 404호, 2015.11.25 사용승인. 전기·위생·급배수·난방·승강기·소방·출입문통제설비와 1층 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 370,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 단지이고 확인된 거래는 6건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 계산. 36,750,000원만 보지 말고 예상 인수 29,311,500원을 합친 66,061,500원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 서로 대조해야 합니다.
- 김하나의 지위 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일 이름으로 확인되므로 임대차와 집행채권의 발생 경위를 반드시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 각각 65,863,050원·65,724,135원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세는 -20.1%이고 최신 거래는 55,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 65,000,000원 보증금
이 사건의 표면적인 매력은 감정가 75,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 36,750,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석을 통과하면 그 할인율은 사실상 사라집니다. 말소기준권리인 2023.12.26 가압류보다 먼저 전입·점유한 김하나의 보증금 65,000,000원이 있고, 현재 회차 예상 미배당액 29,311,500원이 매수인에게 승계되기 때문입니다.
그 결과 현 회차 실질취득은 66,061,500원으로 최근 12개월 평균 59,500,000원과 최신 거래 55,000,000원을 모두 웃돕니다. 더구나 최근 가격 추세는 -20.1%입니다. 3회·4회 유찰까지 가더라도 총 부담은 약 65,000,000원대에 머뭅니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않고, 대항력 보증금 인수까지 존재하는 구조입니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적인 접근이 맞습니다.
