대전지방법원 2025타경503274. 금산읍 상리 다빈치에스아파트 4층 404호입니다. 이 사건의 핵심은 25,725,000원이라는 낮아진 최저가를 그대로 취득가격으로 보면 안 된다는 점입니다. 임차인 김하나는 2023.04.06. 주민등록과 점유를 시작했고, 말소기준인 2023.12.26. 한정호 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있으며, 65,000,000원 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당에서는 집행비용 863,050원을 먼저 제외한 뒤 김하나에게 24,861,950원이 배당되고, 남은 40,138,050원은 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액은 오히려 커지므로, 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 연결되지 않습니다. 이 물건은 보증금 65,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 보고 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 상리 145-4 다빈치에스아파트 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 36.28㎡ · 방2·거실 겸 주방·욕실·발코니 · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 안방주 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 25,725,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김하나 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 점유한 임차인
2015.12.07. 설정됐던 주식회사전북은행 근저당권 1,020,000,000원은 2016.01.28. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.12.26. 한정호 가압류 70,000,000원입니다. 문제는 임차인 김하나가 그보다 앞선 2023.04.06. 주민등록과 점유를 갖췄다는 점입니다. 주택임차권등기는 2025.04.07. 접수됐지만, 임차권등기 시점보다 앞서 취득한 대항력 때문에 배당 부족분이 남으면 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 — 배당 부족분은 매수인에게 남는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.06 | 2023.02.27 | 65,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
다빈치S아파트의 전용 36㎡대 최근 거래 중 최신 거래는 2026.06.의 55,000,000원, 최근 12개월 평균은 59,500,000원입니다. 반면 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 65,000,000원이므로, 낙찰가만 보고 최근 시세 대비 43.2%라고 평가해서는 안 됩니다. 실질취득 기준은 보증금 수준이고, 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.1㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.02 | 36.28㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2024.11 | 36.28㎡ | 3 | 71,000,000원 |
| 2024.06 | 36.08㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2023.10 | 36.28㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 36.1㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 59,500,000원 |
전체 거래 평균은 69,500,000원이지만 과거 92,000,000원 거래까지 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 59,500,000원과 최신 55,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 거래가격은 과거보다 20.1% 하락한 흐름입니다. 따라서 보증금 65,000,000원 수준의 실질취득비용에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 40,138,050원 |
| 4회 유찰 시 | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 47,716,635원 |
| 5회 유찰 시 | 12,605,250원 | 11,978,356원 | 53,021,644원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 25,725,000원에서 18,007,500원, 12,605,250원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 40,138,050원에서 47,716,635원, 53,021,644원으로 증가합니다. 즉 이 사건은 유찰을 기다리면 실질취득가격이 같이 내려가는 일반적인 물건과 구조가 다릅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 25,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 863,050원 |
| 1. 임차인 김하나 보증금 | 65,000,000원 | 24,861,950원 |
| 2. 가압류 · 한정호 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 김하나 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 김하나의 보증금 부족분 40,138,050원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산읍 상리 우체국사거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 노변 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있습니다. 편의시설 접근성과 차량 운행 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 404호이며 2015.11.25. 사용승인됐습니다. 승강기·난방·소방·출입문통제·1층 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 남측 소로에 접합니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 다빈치S아파트는 총 20개호이며 최근 거래는 55,000,000원부터 92,000,000원까지 확인됩니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 -20.1% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 25,725,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 김하나의 미배당 보증금 인수를 함께 계산해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 예상 인수는 40,138,050원입니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 김하나는 임차권자이자 신청채권자로 나타나므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유, 경매신청 근거를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 69,500,000원보다 최근 12개월 평균 59,500,000원과 최신 거래 55,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -20.1%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격 여유를 크게 잡지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “최저가는 25,725,000원이지만 취득비용은 그 가격이 아니다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 75,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 25,725,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 결론은 정반대입니다. 김하나는 말소기준보다 앞선 2023.04.06. 대항력을 갖췄고 보증금은 65,000,000원입니다. 현재 배당으로 회수하지 못하는 40,138,050원은 매수인에게 남을 수 있습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커지므로 실질취득은 계속 65,000,000원 보증금 수준에 묶입니다. 그런데 최근 12개월 평균은 59,500,000원, 최신 거래는 55,000,000원이며 추세도 -20.1%입니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 하락 추세와 다회 유찰까지 겹친 물건입니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금과 실제 인수액입니다.
