678,472,000원
대전지방법원 2025타경503282. 대전 중구 문창동 120-32 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 기준 이용상태는 다가구주택이며, 지상 4층 철근콘크리트조 건물과 295.5㎡ 토지가 대상입니다. 현재 최저매각가는 678,472,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 아파트처럼 단일 세대 권리만 보면 되는 사건이 아니라 여러 호실의 점유·임차관계를 함께 확인해야 합니다.
등기상 계산된 말소기준권리는 2024.10.29. 진상아의 근저당권 60,000,000원입니다. 이 권리 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 전입·임차권입니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보고 실제 계약관계와 배당 여부를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503282 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문창동 120-32 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기준시점 다가구주택 이용 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상4층 · 사용승인일 2017.09.29. |
| 토지 | 295.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김일식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,384,637,800원 / 678,472,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2017.10.11. 설정된 서부농업협동조합 근저당권은 한밭새마을금고로 이전됐으나 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024.10.29. 진상아 근저당권입니다. 따라서 그보다 뒤의 임의경매개시결정과 2026.03.04. 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 9명, 보증기관 승계 1건은 중복 합산 금지
확인되는 명세상 관계는 10건이지만, 한국토지주택공사 1건은 손희경 보증금을 대위·승계한 보증기관 신고로서 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 9명으로 봅니다. 한국토지주택공사의 95,000,000원을 손희경의 보증금과 다시 합산하면 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손희경 | 202호 | 2025-04-29 | - | 미상 | 대항력 없음 배당요구 |
| 박철웅 | 203호 | 2021-09-15 | - | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 최수진 | 302호 | 2017-10-19 | - | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김도형 | 302호 | 2017-10-24 | - | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박태현 | 303호 | 2025-06-11 | - | 미상 | 대항력 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 중 3층 33㎡(301호) | 2021-11-30 | 2021-11-10 | 95,000,000원 | 보증기관 승계 우선변제 |
| 김수진 | 건물 4층 중 50㎡(402호) | 2017-10-17 | 2017-10-17 | 85,550,000원 | 선순위 우선변제 |
| 지주택 | - | - | - | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 공사 | - | - | - | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 한국토 | - | - | - | 0원 | 대항력 가능·미상 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 근거 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 678,472,000원으로 감정가 1,384,637,800원의 49%입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 다가구주택은 호실별 임대차와 토지·건물 상태가 실질가치에 직접 영향을 주므로 권리 미상분을 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 678,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,184,720원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 1. 김수진 보증금 (우선변제) | 85,550,000원 | 85,550,000원 |
| 2. 근저당권 · 진상아 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 428,737,280원 |
현재 계산상 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이고, 보증금 또는 대항력 판정이 확정되지 않은 점유관계는 이 배당계산만으로 해소 여부를 단정할 수 없습니다. 한국토지주택공사의 95,000,000원은 손희경 보증금의 대위·승계 신고로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창전통시장 북동측 인근이며, 근린생활시설과 단독주택 등이 주를 이루는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물이며, 외벽은 자연석 및 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 295.5㎡, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 744,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접함, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명 확인. 박철웅·최수진·김도형의 실제 보증금, 임대차계약, 확정일자와 배당관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 전입일 미상 3건 확인. 지주택·공사·한국토의 실제 점유자와 전입시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 보증기관 중복주의. 한국토지주택공사 95,000,000원은 손희경 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 다시 합산하지 마세요.
- 김수진 배당 확인. 보증금 85,550,000원과 2017.10.17. 전입·확정일자를 기준으로 현재 배당표에서는 전액 배당되지만 실제 배당순위와 변동항목을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 다가구주택의 임대수익·공실·건물상태와 주변 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 등기·현황·점유범위를 일괄 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용·당해세·최우선변제와 미상 임차관계에 따라 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차관계 확정이 먼저”
이 사건은 감정가 1,384,637,800원에서 2회 유찰돼 최저가가 678,472,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현재 확인되는 자료만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 더 중요한 것은 말소기준권리보다 앞선 전입자와 전입일·보증금이 확정되지 않은 점유관계입니다.
한국토지주택공사 95,000,000원과 김수진 85,550,000원은 현재 배당표에서 전액 배당되고, 진상아 근저당권 60,000,000원도 전액 배당돼 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 미상 임차관계가 남아 있으므로 “인수 0원 = 최종 권리 안전”으로 확정할 단계는 아닙니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차계약·전입·배당관계를 완성해야 하는 사건입니다.
