부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경503313 · 대전지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 75.2788㎡

낙찰가 신건 낙찰

451,100,000원 4억 5,110만 감정가 451,000,000원

감정가의 100% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 451,000,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

대전지방법원 신건 낙찰

입찰 보증금

4,510만원

최저가의 10% · 45,100,000원

실거래 대비

▼ 9.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 4.99억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 · Ⅶ-0.216g 대전광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 안전형이나 대항력 있는 임차인의 보증금 미상으로 인수 가능성을 확인해야 합니다.

가격 최저가 4.51억 = 최근 실거래 4.60억의 98%로 신건 가격 메리트는 제한적
자금 입찰보증금 약 4,510만원 · 배당상 미배당 채권 존재 · 인수액은 임차보증금 확인 필요
리스크 근저당 이후 권리는 소멸하지만 전입 선순위 임차인 보증금 미상 리스크 존재

한 줄 평 신축급 주상복합 아파트로 권리 구조는 단순합니다. 다만 전입 선순위 임차인 황명오의 보증금이 미상이라 대항력 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 최근 실거래 4.60억 대비 최저가는 98% 수준으로 가격은 경쟁력이 있으나, 임차보증금 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

451,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 실거래

460,000,000원

2025.12 거래

최저가 ÷ 시세

98.0%

최근 시세 대비

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

대전지방법원 2025타경503313. 대전 중구 선화동 대전한신더휴리저브주상복합 1102동 3002호 아파트입니다. 2024년 준공된 주상복합으로, 감정가는 451,000,000원입니다. 권리 분석상 기준이 되는 것은 2025.02.28 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 기술보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경503313 (임의경매)
소재지	대전광역시 중구 선화동 908 대전한신더휴리저브주상복합 1102동 30층3002호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 이용중
소유자	노영호
감정가 / 최저가	451,000,000원 / 451,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	농협은행주식회사 / 338,169,259원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 임차인만 확인

말소기준권리는 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 경매개시결정, 기술보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 황명오 임차인이 전입신고를 말소기준권리 이전에 완료하여 대항력 있음으로 판단됩니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능성을 별도 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심

임차인	전입일	대항력	보증금	위험
황명오	2025.01.24	有	미상	보증금 확인 필요

⚠️ 대항력 임차인 주의 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 볼 여지가 있습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인의 실질 취득금액은 낙찰가와 인수금액을 함께 고려해야 하므로, 입찰 전 보증금 확인이 필수입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 신건 경쟁력

동일 평형 비교 대상은 대전한신더휴리저브주상복합 최근 거래입니다. 최근 거래 1건은 2025년 12월 4.60억입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.12	75.28㎡	19	460,000,000원
최근 12개월 평균	75.28㎡	1건	460,000,000원

최저매각가 451,000,000원은 최근 실거래 460,000,000원의 98.0% 수준입니다. 최근 거래 기준으로는 약간 낮은 가격이나, 신축 주상복합이고 거래 표본이 1건이므로 층·향·내부 상태 확인이 필요합니다.

배당 구조 (신건 4.51억)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래보다 9백만원 낮지만 임차인 인수 여부가 최종 변수입니다.

④ 예상배당표 (매각가 451,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,910,000원
농협은행 근저당권	371,800,000원	371,800,000원
기술보증기금 가압류	100,000,000원	72,290,000원
소유자 교부	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 황명오 임차인은 대항력 있음으로 확인되어 보증금 규모 확인 전 입찰 금액을 확정하면 안 됩니다.
가격 판단. 최저가는 최근 실거래 대비 98% 수준으로 신건에서도 큰 할인은 아닙니다.
권리 확인. 농협은행 근저당 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다.
신축 프리미엄. 2024년 사용승인 신축 주상복합으로 내부 상태와 관리비 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 임차인이 변수”

이 물건은 후순위 권리 정리 측면에서는 안정적인 구조입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이라는 점이 핵심 변수입니다. 최근 실거래 대비 가격은 양호하지만, 임차보증금 확인 없이 단순히 4.51억 가격만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 등기와 임대차 관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.

부동산임의경매

권리는 깨끗하지만, 대항력 임차인 보증금 확인이 필요한 신건 — 대전한신더휴리저브 3002호

물건 개요

① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 임차인만 확인

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 신건 경쟁력

④ 예상배당표 (매각가 451,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 임차인이 변수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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