대전지방법원 2025타경1044. 충남 예산군 신암면 조곡리 9-39 일대의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 23,089㎡, 토지이용상황은 공업용이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 감정가는 7,116,396,240원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,981,477,000원입니다.
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2023.10.04 설정된 부산은행 근저당권 5,225,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 부산은행의 추가 근저당 2건과 다수 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 바깥입니다. 주식회사 정방산업, 장준희, 김태훈, KHATIWADA SHYAM PRASAD의 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1044 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 신암면 조곡리 9-39 |
| 등기 부동산 | [건물] 충청남도 예산군 신암면 조곡리 9-39외 3필지 가동 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 23,089㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 공시지가 63,400원/㎡ |
| 소유자 | 김인순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 7,116,396,240원 / 4,981,477,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 5,098,319,069원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2007년부터 2016년까지 설정됐던 중소기업은행 근저당권들은 2023.10.04 해지·말소됐고, 같은 날 부산은행의 5,225,000,000원 근저당권이 새로 설정되어 현재 말소기준이 됐습니다. 그 뒤 2023.10.30 부산은행 385,000,000원, 2024.02.14 부산은행 550,000,000원 근저당권이 추가됐으며, 2025년에는 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 선행 4건은 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 / 법인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 정방산업 | 미확인 임차인 | 2011.02.25 | 미상 / 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 신진 | 미확인 임차인 | 2024.12.10 | 미상 / 1,000,000원 | 말소기준 후 | 미상 | 해당 없음 |
| 장준희 | 1층 · 미확인 임차인 | 2021.08.09 | 미상 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.08.14 | 해당 없음 |
| 김태훈 | 미확인 점유자 | 2016.12.09 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| KHATIWADA SHYAM PRASAD | 미확인 점유자 | 2022.08.03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| BOUCHAREB ABDESSABER | 미확인 점유자 | 2024.12.02 | 미상 / 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 정방산업·장준희·김태훈·KHATIWADA SHYAM PRASAD는 전입일이 2023.10.04 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 반면 주식회사 신진과 BOUCHAREB ABDESSABER의 전입은 말소기준 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,981,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 52,214,770원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 5,225,000,000원 | 4,929,262,230원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 385,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 550,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 대윤오토모티브주식회사 | 83,324,120원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 1,875,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 유재민 | 13,859,560원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 센텍 | 250,863,877원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 거승 | 31,953,064원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 예산중앙농업협동조합 | 50,826,921원 | 0원 |
| 11. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 737,393,177원 | 0원 |
| 12. 갑구 9번 가압류 · 노경현 | 61,876,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 10번 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 28,639,515원 | 0원 |
| 14. 갑구 12번 가압류 · 조병주 | 190,666,960원 | 0원 |
| 15. 갑구 13번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 3,958,811원 | 0원 |
| 16. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 24,081,422원 | 0원 |
| 17. 갑구 15번 가압류 · 주식회사신한은행 | 275,793,432원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서 총 채권액은 9,788,236,859원, 채권자 배당액은 4,929,262,230원, 미배당은 4,858,974,629원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 보증금·확정일자가 미상인 점유관계의 실제 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.
④ 토지·시설·환금성 메모 (매각물건명세서·토지정보 기준)
- 토지. 공장용지 23,089㎡, 공업용, 평지·부정형, 소로한면입니다. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 토지이용 제한. 준보전산지·도로구역·보전관리지역에 접하고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 일괄매각. 건물은 합병으로 조곡리 9-39번지에 소재하며 토지·건물 등이 일괄매각됩니다.
- 타인점유. 토지 중 일부는 타인점유·사용 중으로 보여 실제 사용관계와 경계를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 ㉫경비실, ㉣'창고, ㉦'창고는 매각에서 제외됩니다. 제시외 수목과 ⓐ데크는 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 기계기구의 작동 여부는 알 수 없고, 기계기구목록 중 “1.자동진공고무성형기”는 철거된 상태입니다. 제시외 기계기구 ①수전설비는 매각에 포함됩니다.
- 가격 검증. 비교할 최근 실거래 시세자료가 없어 최저가 4,981,477,000원이 시장가보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선행 점유 4건 확인. 주식회사 정방산업·장준희·김태훈·KHATIWADA SHYAM PRASAD의 보증금, 계약관계, 확정일자와 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선행 점유관계에서 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 타인점유 토지 확인. 타인 사용 부분의 위치·면적·사용권원과 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 특정. ㉫경비실, ㉣'창고, ㉦'창고가 실제 어느 위치에 있는지 확인해 매각대상과 혼동하지 않아야 합니다.
- 기계기구 실사. 작동 여부가 확인되지 않은 기계기구와 철거된 자동진공고무성형기, 포함되는 수전설비의 현존 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 7,116,396,240원과 최저가 4,981,477,000원의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 확인할 것은 인수액”
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 4,981,477,000원까지 내려왔지만, 가격 할인율만으로 접근하기 어렵습니다. 등기상 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 반면, 말소기준 전 전입·점유관계 4건의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 아직 확정할 수 없습니다. 여기에 타인점유 토지, 매각 제외 제시외 건물, 작동상태가 확인되지 않은 기계기구까지 겹칩니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 선행 점유관계와 현장 실사입니다.
