부동산임의경매

한 줄 평 대형 공장 및 토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 가능 점유자와 미상 보증금 문제, 토지 일부 타인 사용, 제시외 시설·기계 상태 확인이 핵심입니다. 권리만 보고 접근하기보다 현장 확인이 필요한 C등급 물건입니다.

감정가 / 최저가

7,116,396,240원

신건

매수인 인수

0원

등기상 소멸 구조

말소기준

2023.10.04

부산은행 근저당

핵심 리스크

점유·시설

미상 임차인 확인

대전지방법원 2025타경1044. 예산군 신암면 조곡리 9-39 외 3필지에 소재한 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 김인순이며, 신청채권자는 주식회사부산은행입니다. 등기상 핵심은 2023년 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리가 된다는 점입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.

다만 일반 주거용 경매와 달리 공장 물건은 권리 외 요소가 중요합니다. 공장 운영 여부, 기계기구 상태, 토지 일부 사용 관계, 점유자의 보증금 여부가 실제 취득 리스크를 결정합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경1044 (임의경매)
소재지	충청남도 예산군 신암면 조곡리 9-39
물건종류	기타 + 토지 · 공장 관련 시설
소유자	김인순
감정가 / 최저가	7,116,396,240원 / 7,116,396,240원
신청채권자 / 청구	주식회사부산은행 / 5,098,319,069원
토지	공장용지 23,089㎡ · 계획관리지역

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 이전 권리 확인 필요

말소기준권리는 2023.10.04 설정된 주식회사부산은행 근저당권(채권최고액 5,225,000,000원)입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당, 가압류 다수는 매각으로 소멸합니다. 반면 이전부터 존재한 중소기업은행 근저당권들은 등기상 선순위 권리로 확인되므로 매각절차와 배당 구조를 반드시 확인해야 합니다.

② 임차·점유 분석 — 보증금 미상 리스크

점유자	전입일	대항력	보증금	위험
주식회사 정방산업	2011.02.25	가능	미상	인수 가능성 확인 필요
장준희(1층)	2021.08.09	가능	미상	인수 가능성 확인 필요
김태훈	2016.12.09	가능	미상	점유관계 확인 필요
KHATIWADA SHYAM PRASAD	2022.08.03	가능	미상	점유 확인 필요
BOUCHAREB ABDESSABER	2024.12.02	없음	미상	후순위 점유

⚠️ 대항력 가능 점유자 보증금이 확인되지 않은 상태에서 전입일이 말소기준 이전인 점유자는 대항력 가능성이 있습니다. 보증금 확인 전에는 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 7,116,396,240원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	73,563,962원
중소기업은행 근저당 합계 일부	6,000,000,000원	6,000,000,000원
중소기업은행 후순위 일부	600,000,000원	81,632,278원
부산은행 근저당	5,225,000,000원	0원
후순위 가압류 등	다수	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰 시 매각가는 낮아지지만 채권 미배당 규모는 확대됩니다.

⛔ 핵심 위험 최저가만 보고 대형 공장 할인 물건으로 판단하기 어렵습니다. 공장 물건은 운영 가능성, 기계기구 상태, 점유 관계가 가격을 결정합니다. 특히 미상 보증금 점유자의 권리 확인이 필요합니다.

④ 현장 확인 포인트

공장 시설. 제시외 건물·수목·데크·수전설비 포함 여부와 기계기구 작동 상태 확인 필요.
토지 사용. 토지 중 일부는 타인 점유 사용 중으로 확인 필요.
용도. 계획관리지역·공장용지로 일반 주거 물건과 환금성이 다릅니다.
점유. 정방산업 등 대항력 가능 점유자의 계약관계 확인이 필수입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

등기 확인. 선순위 근저당 구조와 실제 매각 후 부담 여부 재확인.
임차 확인. 보증금 미상 점유자는 매각물건명세서와 현장 조사 필요.
시설 확인. 철거된 기계와 포함·제외 시설 목록을 구분해야 합니다.
환금성. 공장 매수자는 업종 적합성과 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리 정리와 좋은 투자물건은 다르다”

이 사건은 후순위 권리 대부분이 매각으로 소멸하는 구조지만, 대형 공장·토지 물건 특성상 권리 외 위험이 큽니다. 대항력 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 시설 상태와 토지 사용 관계도 추가 확인이 필요합니다. 등기는 정리되지만 현장은 아직 확인이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	-
2	2026-08-04	대기	49억 8,147만원

부동산임의경매

공장 권리는 정리되지만, 점유와 환금성이 변수다 — 예산 조곡리 9-39

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 이전 권리 확인 필요

② 임차·점유 분석 — 보증금 미상 리스크

③ 예상배당표 (매각가 7,116,396,240원 가정)

④ 현장 확인 포인트

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 정리와 좋은 투자물건은 다르다”

사건 개요

물건 전체 내역 (9)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (80장)

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