113,400,000원
대전지방법원 2025타경503326. 세종특별자치시 금남면 용포리 금남두진리버빌아파트 102동 11층 1105호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 11층입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준 면적은 43.008㎡입니다. 소유자 한승철은 2021.02.18 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 260,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.06.21 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 198,000,000원입니다. 그보다 앞선 한경은 근저당 100,000,000원은 2022.06.08 이미 말소됐고, 말소기준 이후 2022.08.22 설정된 한경은 근저당 100,000,000원과 2025.09.10 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503326 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 금남면 용포리 320 금남두진리버빌아파트 102동 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교 43.008㎡ · 15층 중 11층 |
| 소유자 | 한승철 · 2021.02.18 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 아이피에스에스제일차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 175,006,407원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기상 말소기준권리는 을구 3번 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 4번 한경은 근저당권 100,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허병관 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 허병관의 전입신고일 2023.07.26은 말소기준일 2022.06.21보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.10.01 배당요구는 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 74.6%
두진리버빌 동일 면적 43.01㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 152,000,000원, 최신 거래는 2026.07 150,000,000원입니다. 현재 최저매각가 113,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 43.01㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 43.01㎡ | 14 | 157,000,000원 |
| 2026.07 | 43.01㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 43.01㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 43.01㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 43.01㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 43.01㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 43.01㎡ | 11 | 152,500,000원 |
| 2026.03 | 43.01㎡ | 1 | 129,500,000원 |
| 2026.03 | 43.01㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 43.01㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 43.01㎡ | 13 | 169,000,000원 |
| 평균 | 43.008㎡ | 12건 | 152,000,000원 |
최근 거래 범위는 129,500,000원~170,000,000원이고, 최신 거래는 2026.07의 150,000,000원입니다. 현재 최저가 113,400,000원은 최근 거래 최저가 129,500,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 152,000,000원의 74.6%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액 역시 113,400,000원으로 시세 비교가 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,387,600원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 198,000,000원 | 111,012,400원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한경은 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 113,400,000원에서 채권 총액은 298,000,000원, 예상 배당액은 111,012,400원, 미배당은 186,987,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 113,400,000원 | 111,012,400원 | 186,987,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 220,448,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 243,834,188원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 소멸하는 담보권의 채권 부족분입니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락만큼 인수액으로 전환되는 유형과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 금남면 행정복지센터 남서측 인근으로, 단독주택·주상용건물·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 진출입과 주정차가 용이하고, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 11층이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재경보기·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,066,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 두진리버빌은 913세대이고 사용승인일은 2000.12.29입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인이 부재해 내부확인이 곤란했고, 외부관찰 및 주변 탐문을 통한 표준적 이용상황을 고려해 감정평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 허병관의 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 최우선변제 여부와 실제 배당관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 현장조사 당시 내부확인이 되지 않았고 임대내역도 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 113,400,000원은 최근 12개월 평균 152,000,000원의 74.6%, 최신 거래 150,000,000원보다 낮습니다.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당은 186,987,600원이지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 최신 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 점유 확인과 입찰가
이 물건은 2022.06.21 주식회사에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인 허병관 역시 2023.07.26 전입으로 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 162,000,000원에서 1회 유찰된 113,400,000원으로, 동일 면적 최근 12개월 평균 152,000,000원의 74.6%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 최근 거래 최저 129,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 권리와 가격 모두 검토 가능한 구간입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 실제 점유 중일 수 있고 내부확인도 이뤄지지 않았으므로, 최종 판단 전에는 임차관계와 점유상태를 반드시 확인해야 합니다.
