56,350,000원
대전지방법원 2025타경503336. 세종 도담동 라온프라이빗시티Ⅰ 5층 532호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 장성민으로 2021년 1월 22일 매매를 원인으로 102,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다.
임차인 김현정은 2022년 12월 23일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 보증금은 120,000,000원이며, 2025년 1월 7일 주택임차권등기가 접수됐습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025년 9월 12일이므로 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 664 라온프라이빗시티1 5층 532호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(거실겸침실, 주방, 욕실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 532호 · 총 1개동 290세대 |
| 소유자 | 장성민 (2021.01.22. 매매 · 거래가액 102,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현정 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025년 9월 12일 강제경매개시결정입니다. 그러나 김현정의 주택임차권은 2025년 1월 7일 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유·확정일자는 모두 2022년 12월 23일입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현정 | 전유부분 전부 | 120,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.12.23 | 우선변제 有 확정 2022.12.23 · 배당요구 | 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
라온프라이빗시티Ⅰ의 비교 거래는 총 6건이며, 최근 12개월 평균은 111,333,333원, 최신 거래는 2024년 4월 125,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 122,833,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 시세와 하락 추세를 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 17.1% 하락한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 28.56㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2023.12 | 24.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 24.83㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2022.05 | 28.56㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 24.83㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 28.56㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 111,333,333원 |
현재 회차의 실질취득 121,414,300원은 최근 12개월 평균 111,333,333원의 약 109.1%입니다. 최신 거래 125,000,000원보다는 약간 낮지만, 최근 평균보다 높고 시장 추세가 -17.1%이므로 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “반값 경매”로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 임차인 김현정 보증금 | 120,000,000원 | 54,935,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 김현정 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 65,064,300원 |
현재 회차에서는 임차보증금 120,000,000원 중 54,935,700원이 배당되고 65,064,300원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 65,064,300원 |
| 3회 유찰 시 | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 81,665,010원 |
| 4회 유찰 시 | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 93,285,507원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당은 감소하고 그만큼 매수인이 떠안는 잔액이 증가합니다. 따라서 이 사건에서는 회차가 더 진행된다는 사실 자체가 총 취득비용을 크게 낮춰주는 구조가 아닙니다. 대항력 임차보증금 120,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 만듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로, 건축물현황도상 거실겸침실·주방·욕실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 도담초등학교 북동측 인근이며 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 북동측 인근에 세종로컬푸드직매장 싱싱장터, 북측 근거리에 세종충남대학교병원이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 동측 가까이 BRT 노선이 지나갑니다.
- 도로. 동측으로 광로, 서측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다.
- 공시지가. 4,395,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 라온프라이빗시티Ⅰ은 총 290세대이며 최근 거래 추세가 이전 구간보다 17.1% 하락했습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.5회로 집계돼 있어 가격 회복과 매각 속도를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 56,350,000원이 아니라 인수액까지 포함한 121,414,300원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약일 2022.12.06, 전입·점유·확정일 2022.12.23, 보증금 120,000,000원의 실제 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 김현정으로 동일하므로 임대차의 실질과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 명도 판단. 대항력 있는 임차권이 존재하므로 단순 소유자 점유 물건처럼 명도를 전제하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 이전 구간보다 17.1% 낮아진 만큼 전체 거래 평균 122,833,333원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가”가 아니라 “1.2억 인수형”
이 사건의 숫자를 가장 단순하게 읽으면 감정가 115,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 56,350,000원까지 내려온 것으로 보입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 먼저 존재하고, 현재 매각가에서는 65,064,300원이 미배당으로 남습니다. 따라서 실제 부담은 121,414,300원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 111,333,333원보다 높습니다. 최신 거래 125,000,000원보다는 낮지만, 최근 시장 추세 자체가 -17.1% 하락하고 있다는 점까지 감안하면 가격 메리트를 강하게 부여하기 어렵습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않다. 이 한 문장이 이 물건의 권리와 가격을 동시에 설명합니다.
