대전지방법원 2025타경503339. 토지 2,266㎡의 지목은 공장용지, 이용상황은 태양광발전소부지이고 건물과 함께 경매가 진행됩니다. 매각 범위에는 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구와 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 김기봉이며, 2017.08.17 농협은행주식회사의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 알루코·농협은행·하나은행 근저당과 각종 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 핵심은 등기부 후순위 채권들이 아니라 점유자입니다. 주식회사 더함은 2017.08.10 전입해 말소기준일보다 7일 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 반대로 엄복기·김준범·주식회사 루이빌코리아는 모두 말소기준일 이후 전입으로 조사돼 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503339 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 진산면 두지리 139-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물·토지 일괄매각 |
| 토지 | 2,266㎡ · 공장용지 · 태양광발전소부지 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 김기봉 |
| 감정가 / 최저가 | 858,017,940원 / 294,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 298,800,902원 |
| 매각 범위 | 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
현재 등기부상 핵심 말소기준은 2017.08.17 농협은행 근저당 360,000,000원입니다. 알루코 100,000,000원, 농협은행 추가 근저당 108,000,000원, 하나은행 120,000,000원 및 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 주식회사 더함의 2017.08.10 전입은 말소기준보다 앞서므로 등기 소멸 구조만으로 인수위험을 0원이라 단정할 수 없습니다.
임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 신고 없이 조사된 실제 임차인·점유자는 4명입니다. 이 중 말소기준일보다 먼저 전입한 곳은 주식회사 더함 1곳입니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더함 | 2017.08.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준범 | 2017.09.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄복기 | 2022.10.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 루이빌코리아 | 2024.05.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 더함은 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 나머지 3명은 전입일이 말소기준 이후입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그래도 ‘34.3%니까 싸다’는 금물
현재 최저매각가는 294,300,000원으로 감정가 858,017,940원의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 206,010,000원(감정가 24.01%), 그다음은 144,207,000원(16.81%)입니다. 유찰 폭만 보면 가격은 크게 낮아졌습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 294,300,000원 | 34.3% | 571,703,639원 |
| 4회 유찰 시 | 206,010,000원 | 24.01% | 658,757,579원 |
| 5회 유찰 시 | 144,207,000원 | 16.81% | 719,695,337원 |
하지만 이 사건의 가격 판단은 단순히 “감정가 대비 몇 %인가”로 끝낼 수 없습니다. 선순위 전입 법인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 인수액이 존재한다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 그만큼 올라갈 수 있으므로, 현재 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,920,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 289,379,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사알루코 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 81,226,310원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 81,649,922원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 10,207,207원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 총 채권 861,083,439원 중 289,379,800원이 배당되고 571,703,639원이 미배당됩니다. 국·금산군 압류의 세액과 임차인 관련 우선변제 등은 실제 배당에서 변수가 될 수 있습니다. 특히 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산은 주식회사 더함의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 법률상 인수 0원을 확정하는 근거로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지 현황 기준)
- 토지. 면적 2,266㎡, 지목 공장용지, 현재 이용상황은 태양광발전소부지입니다. 평지의 부정형 토지로 조사돼 있습니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·배수구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 임업용산지·준보전산지·농림지역과는 접합니다.
- 공시지가. 61,800원/㎡입니다.
- 물건 구성. 건물과 토지뿐 아니라 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 및 제시외 건물까지 일괄매각에 포함됩니다.
- 환금성. 일반 주거용 한 호가 아니라 토지·건물·설비가 결합된 물건이고 이미 3회 유찰된 만큼, 가격만이 아니라 실제 활용 가능성과 매각 범위를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주식회사 더함부터 확인. 2017.08.10 전입의 실제 점유관계, 보증금, 확정일자, 임대차계약 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격판단 금지. 현재 최저가 294,300,000원은 실질취득액의 하한일 뿐입니다. 인수액이 확인되면 그 금액을 더해 응찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 선순위 점유자의 배당관계가 달라지면 매수인에게 남는 보증금 범위도 달라질 수 있으므로 매각물건명세서 원본과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 국·금산군 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 세액 및 배당순위에 미치는 영향을 별도로 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 실사. 기계·기구와 제시외 건물이 포함되므로 현장에 실제 존재하는 대상과 평가·매각 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지 규제 대조. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 토지이용규제를 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 206,010,000원, 5회 유찰 시 144,207,000원이지만 선순위 점유 위험이 해소되지 않으면 최저가 하락만으로 안전성이 높아지는 것은 아닙니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 858,017,940원에서 3회 유찰돼 최저가가 294,300,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 경매의 실질취득가는 최저가 하나로 결정되지 않습니다. 2017.08.10 전입한 주식회사 더함이 말소기준인 2017.08.17 농협은행 근저당보다 선순위이고, 보증금·확정일자가 미상이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
후순위 근저당과 가압류가 소멸한다는 사실은 분명하지만, 선순위 점유 문제까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기 후순위는 정리되지만, 인수위험은 미확정”입니다. 주식회사 더함의 보증금과 권리관계가 확인되기 전에는 294,300,000원을 실질취득가로 고정해서도, 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 가격보다 먼저 선순위 점유의 실체를 확정하는 것입니다.
