대전지방법원 2025타경503339. 금산군 진산면 두지리 139-2의 건물과 토지가 대상이며, 토지는 지목이 공장용지, 이용상황은 태양광발전소부지로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 일괄매각이고, 공장및광업재단저당법 제6조의 기계·기구와 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 최저가는 420,429,000원으로 감정가 858,017,940원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2017.08.17 농협은행주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 이후의 알루코·농협은행·하나은행 근저당, 국·금산군 압류, 서울보증보험·토스뱅크·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유입니다. 주식회사 더함은 2017.08.10 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이번 분석에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503339 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 진산면 두지리 139-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 태양광발전소부지 |
| 토지면적 | 2,266㎡ |
| 소유자 | 김기봉 |
| 감정가 / 최저가 | 858,017,940원 / 420,429,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 298,800,902원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 일괄매각 범위 | 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선행 점유는 별도 확인
말소기준권리 이후 설정된 근저당과 압류·가압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차·점유관계는 별도로 봐야 합니다. 엄복기·김준범·주식회사 루이빌코리아는 전입일이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 반면 주식회사 더함은 2017.08.10 전입으로 말소기준 2017.08.17보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 유무와 승계액을 확정할 수 없으며, 최저가만을 실질취득액으로 보아서는 안 됩니다.
② 임차·점유관계 — 주식회사 더함이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄복기 | 2022.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김준범 | 2017.09.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 더함 | 2017.08.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 주식회사 루이빌코리아 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 대비 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 더구나 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상인 상태이므로, 입찰가가 내려가더라도 실제 부담액이 그만큼 감소한다고 단정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 420,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,604,290원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사알루코 | 100,000,000원 | 53,824,710원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 81,226,310원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 81,649,922원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 10,207,207원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 861,083,439원 중 413,824,710원이 배당되고 447,258,729원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 이 표의 매수인 인수 0원 산정과 별개로, 주식회사 더함의 미상 보증금은 반드시 별도 확인해야 합니다.
⑤ 토지·이용 및 환금성 메모
- 토지. 지목 공장용지, 면적 2,266㎡, 토지이용상황은 태양광발전소부지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고, 성장관리계획구역·배수구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 주변 규제. 임업용산지·준보전산지·농림지역과 접합니다.
- 형상·도로. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 61,800원/㎡입니다.
- 매각범위. 건물·토지 일괄매각에 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 더함 보증금 확인. 2017.08.10 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시장가보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 기계·기구 및 제시외 건물이 포함되므로 현황과 목록의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 점유자 4주체 확인. 엄복기·김준범·주식회사 더함·주식회사 루이빌코리아의 실제 점유 범위와 계약관계를 각각 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 기계·기구 목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선행 점유
이 사건은 감정가 858,017,940원에서 2회 유찰돼 최저가가 420,429,000원까지 내려왔습니다. 하지만 시세 자료가 없어 그 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없고, 권리 측면에서도 주식회사 더함의 2017.08.10 전입이 말소기준 2017.08.17보다 빠르다는 점이 남습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력과 승계액은 확정되지 않습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 점유관계가 해소되기 전까지 실질취득액도 미정입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 선행 점유의 실체와 일괄매각 대상의 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
