대전지방법원 2025타경503380. 세종 나성동 르네상스 1동 2층 207호의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: HBGA 세종지사)으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2016.08.31 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 420,000,000원입니다. 이후 2017.05.16 주식회사 명제의 가압류 166,000,000원과 2025.09.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유관계에서는 유영일 1명이 확인됩니다. 전입일은 2023.04.11로 말소기준권리인 2016.08.31보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 드러난 핵심 위험은 인수금액이 아니라 가격 적정성과 상가 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503380 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: HBGA 세종지사) |
| 소유자 | 최영신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 155,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.08.31 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사 명제 가압류와 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016.07.12 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 소유자는 최영신입니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영일 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 근거는 별도 확인
현재 최저매각가는 155,820,000원으로 감정가 318,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이어서 감정가 대비 하락폭은 큽니다. 그러나 동일·유사 점포의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 거래 추세가 확인되지 않으므로 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,981,480원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 420,000,000원 | 152,838,520원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 명제 | 166,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 586,000,000원 중 152,838,520원이 배당되고, 미배당은 433,161,480원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 북서측 인근이며, 주위는 대단위 아파트·업무용 빌딩·상업용 건물·관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점), 상호명 HBGA 세종지사로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상8층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 남서측 광대로와 북동측 중로에 접합니다.
- 공시지가. 4,911,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 나성동 유사 상가의 최근 실거래와 현재 매물·임대료를 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 유영일의 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 현재 영업 상태. 일반음식점으로 이용 중이므로 실제 점유·영업 지속 여부와 명도 일정은 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있으므로 향후 매각 가능성과 임대수요를 함께 보세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당이 크더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 인수채무를 혼동하지 마세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시세 검증 뒤에”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.31 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 유영일도 2023.04.11 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저매각가 155,820,000원은 감정가 318,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이를 곧바로 싼 가격이라고 부를 근거가 부족합니다. 특히 현재 이용상태가 일반음식점인 근린시설인 만큼, 입찰 판단의 마지막 단계는 유사 상가 실거래·임대수익·환금성 확인입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정입니다.
