대전지방법원 2025타경503380. 세종 나성동 르네상스 1동 2층 207호의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 제2종근린생활시설(일반음식점), 상호명 ‘HBGA 세종지사’로 이용 중입니다. 감정가는 318,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 109,074,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 기준점은 2016.08.31. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사 명제 가압류 166,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 유영일의 전입신고일은 2023.04.11.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503380 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층 207호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · HBGA 세종지사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상8층 · 대상 2층 207호 |
| 소유자 | 최영신 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 109,074,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 2016년 소유권보존과 신탁으로 시작해, 같은 해 신탁등기가 말소되고 최영신에게 소유권이 이전된 뒤 세종중앙농업협동조합 근저당이 설정된 구조입니다. 2016.08.31. 근저당이 말소기준권리이며, 2017년 주식회사 명제 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 유영일 | 2023.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 |
유영일의 전입신고는 2023.04.11.로 말소기준인 2016.08.31.보다 뒤입니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가 318,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 109,074,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 76,351,800원, 5회 유찰 시 53,446,260원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,327,036원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 420,000,000원 | 106,746,964원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 명제 | 166,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,074,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 586,000,000원, 채권자 배당액은 106,746,964원, 미배당액은 479,253,036원입니다. 세종중앙농업협동조합 근저당도 전액 변제되지 않으며, 주식회사 명제 가압류에는 배당이 남지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점), 상호명 HBGA 세종지사로 이용 중입니다.
- 주위환경. 국세청 북서측 인근으로 대단위 아파트, 업무용 빌딩, 상업용 건물, 관공서 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 광대로, 북동측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역 · 시가지경관지구(중심) · 지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용되는 평지이며 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상8층으로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 유영일의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문을 최종 대조하세요.
- 상가 점유·인도. 현재 일반음식점으로 이용 중이므로 실제 영업·점유 상태와 낙찰 후 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 나성동 인근 동일·유사 근린시설의 최근 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 76,351,800원, 5회 유찰 시 53,446,260원으로 내려가는 구조를 현재 회차와 함께 비교하세요.
- 채권 미배당. 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 479,253,036원으로 크지만, 배당 부족 자체가 매수인 인수로 연결되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 상권·임대차 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2016.08.31. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 1명의 전입신고도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 평가는 신중해야 합니다. 세 차례 유찰되어 감정가 318,000,000원에서 109,074,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 제2종근린생활시설이라는 용도와 실제 일반음식점 이용 상태, 이미 3회 유찰된 이력을 함께 보면 권리는 비교적 정리돼 있으나 환금성과 적정가격 검증이 핵심인 물건입니다.
