대전지방법원 2025타경503413. 대전 유성구 지족동 열매마을아파트2단지 201동 2층 204호입니다. 이용상태는 침실 3개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 현관, 전실, 발코니 등을 갖춘 아파트이며, 15층 건물 중 2층입니다. 현재 소유자는 이수은이고 2018.01.23 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.

가격은 이미 한 차례 조정을 받았습니다. 감정가 323,000,000원에서 최저매각가가 226,100,000원으로 내려왔고, 같은 면적 최근 12건 평균은 331,166,666원입니다. 최신 2026.07 거래는 355,000,000원, 같은 2층의 2026.06 거래는 315,000,000원입니다. 최소가격은 최근 12개월 평균의 68.3%로, 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 가격 구간에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 소유권 이후를 보면 구조가 보인다

현재 소유자 이수은은 2018.01.23 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2018.01.23 대전충남우유농업협동조합 근저당 151,200,000원과 2018.09.11 광주은행 근저당 360,000,000원이 설정됐으나 각각 2024.12.13, 2024.12.16 말소됐습니다.

현재 경매와 직접 연결되는 권리는 2024.12.12 설정된 세울건대부주식회사 근저당 260,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.04.02 제이오대부주식회사로 이전됐고, 제이오대부주식회사가 2025.09.29 임의경매를 신청했습니다. 같은 2024.12.12 설정된 전세권 5,000,000원은 접수번호상 근저당 160386 다음인 160387로 설정돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 331,166,666원 vs 최저가 226,100,000원

열매마을2단지(한라)는 312세대, 사용승인일은 2001.12.24입니다. 대상 면적은 59.945㎡이고, 동일면적 최근 12건 실거래 평균은 331,166,666원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균의 68.3%입니다.

최근 거래 범위는 293,000,000원~360,000,000원입니다. 특히 본건과 같은 2층 거래가 2026.06 315,000,000원에 확인됩니다. 최신 거래는 2026.07 13층 355,000,000원입니다. 전체 평균 대신 최근 12개월 평균을 기준으로 봐도 현재 최저가는 68.3%에 불과해 가격 차이가 분명합니다.

③ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 가정)

현재 배당 가정은 집행비용 3,965,400원, 전세권 5,000,000원 전액 배당, 잔여 217,134,600원으로 구성되며 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 청구금액 226,172,606원에 대한 배당은 현재 가정에서 0원으로 계산돼 있으므로 실제 배당순위는 원본 서류를 대조해야 합니다.

④ 유찰 시나리오

현재 회차에서도 전세권 5,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 2회 유찰 시 158,270,000원, 3회 유찰 시 110,789,000원까지 내려가는 시나리오에서도 같은 배당 가정에서는 인수액이 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지족초등학교 동남측 인근. 주변은 아파트단지, 소규모 근린생활시설, 단독주택, 각급 학교 등으로 구성된 지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장과 지하철역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 주거구성. 침실3, 거실, 주방·식당, 욕실2, 현관, 전실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업)이며, 공시지가는 1,398,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 거래 유동성. 동일면적 최근 거래가 12건 확인되고 최근 거래 범위는 293,000,000원~360,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당·전세권 접수순서 확인. 2024.12.12 근저당 접수번호 160386, 전세권 접수번호 160387의 순서를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
• 경매신청권리 확인. 세울건대부주식회사 근저당이 2025.04.02 제이오대부주식회사로 이전됐고, 제이오대부주식회사가 2025.09.29 경매를 신청한 구조를 원본과 대조하세요.
• 전세권 배당요구·소멸 확인. 배당 가정상 전세금 5,000,000원은 전액 배당되고 인수액 0원입니다. 매각물건명세서에서 최종 소멸 여부를 확인하세요.
• 배당표 재확인. 신청채권자 청구금액 226,172,606원에 대한 현재 배당 가정이 0원으로 계산된 점은 실제 배당표와 반드시 대조하세요.
• 가격 비교. 최근 12개월 평균 331,166,666원뿐 아니라 같은 2층의 2026.06 거래 315,000,000원도 함께 비교하세요.
• 점유·명도. 임대관계는 미상으로 평가됐고 임차인 조사 내역은 없습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당 가정에 반영되지 않은 비용을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — 가격은 좋고, 권리는 원본 한 번 더

이 사건은 가격 지표가 선명합니다. 감정가 323,000,000원에서 1회 유찰돼 226,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 331,166,666원 대비 68.3%입니다. 2026.06 같은 2층 거래 315,000,000원, 2026.07 최신 거래 355,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다.

권리에서는 현재 소유권 이후 2024.12.12 설정된 근저당이 제이오대부주식회사로 이전된 뒤 이번 경매로 이어졌고, 같은 날 후순번 전세권 5,000,000원은 배당 가정상 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액의 배당 계산은 원본 배당구조와 반드시 대조할 필요가 있습니다. 결론은 “가격 메리트는 크고, 전세권·신청채권 배당관계만 원본에서 확정하면 되는 물건”입니다.