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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.20 4회 · 최저 105,987,000원
B 매력지수58

부동산임의경매

2025타경503431 · 대전지방법원 · 근린시설
철근콘크리트조 30.875㎡(생활편의시설)
최저매각가 신건 · 1차
309,000,000원 3억 900만 감정가 309,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
06-30
대전지방법원 10:00
입찰 보증금
3,090만원
최저가의 10% · 30,900,000원
감정가 대비
≈ 0% 시세 수준
감정가 3.09억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 근저당 소멸 구조로 인수 0원 예상. 다만 점포 임차 관련 보증금·대항력 확인이 핵심.
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법원경매 권리분석 · 근린시설

권리는 단순하지만, 점포 임차 리스크를 확인해야 한다 — 대전 둥지상가 102호

대전지방법원 2025타경503431 · 대전광역시 서구 둔산동 912 둥지상가 상가동 1층102호
감정가 3.09억 · 최저매각가 3.09억(신건) · 매각기일 2026.06.30 · 임의경매(전은경)
58점
매력지수 B등급 · 권리관계는 단순하고 인수 0원이지만 점포 임차 대항력 미상 위험 확인이 필요
말소기준권리 이후 근저당과 임의경매 구조는 단순하나 임차 점포 1건은 보증금 미상·대항력 판정 불가 상태이며 신건 가격 검토가 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리 구조는 명확하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설 특성상 임차 점포 확인이 중요합니다. 전입신고가 확인된 양길종은 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금이 미상이고, 별도 점포 사용자는 대항력 판정이 불가합니다.
감정가 / 최저가
309,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 거래 평균
451,916,666원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
68.4%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
등기상 인수 권리 없음

대전지방법원 2025타경503431. 대전 서구 둔산동 둥지상가 1층 102호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 점포(피자마루)로 확인됩니다. 권리 흐름은 2019년 전은경 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 임의경매개시결정과 가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호대전지방법원 2025타경503431 (임의경매)
소재지대전광역시 서구 둔산동 912 둥지상가 상가동 1층102호
물건종류 / 이용상태근린시설 · 점포(피자마루) 이용중
소유자안희선, 전은경
감정가 / 최저가309,000,000원 / 309,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구전은경 / 88,065,753원
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2019.03.15 설정된 을구 3번 전은경 근저당권(채권최고액 100,000,000원)입니다. 이후 2019.09.04 가처분과 2025.09.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 없습니다.

② 임차 관계 — 보증금 확인이 핵심

임차인전입보증금대항력우선변제승계
양길종 2019.07.26 미상 없음 확인 필요 없음
점포 미상 미상 판정 불가 확인 필요 확인 필요
⚠️ 점포 임차 확인 필요 양길종은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 별도 점포 사용자는 전입·보증금 정보가 없어 대항력 판단 전 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교

둥지 상가 관련 최근 거래 12건 평균은 451,916,666원이며 최저가는 최근 평균 대비 68.4% 수준입니다. 다만 대상 전용면적과 거래 표본 면적은 일치하지 않으므로 개별 호수 가치 판단에는 주의가 필요합니다.

거래월면적층거래가
2026.0784.89㎡2480,000,000원
2026.0670.55㎡5448,000,000원
2026.0670.55㎡15430,000,000원
2026.0584.89㎡3540,000,000원
평균-12건451,916,666원
매각대금 배분
최저가 vs 최근 거래
최저가는 최근 거래 평균 대비 낮지만 면적 차이가 있어 개별 비교 확인 필요.

④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-5,126,000원
근저당권 · 전은경100,000,000원100,000,000원
소유자 교부-203,874,000원

당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 근저당 채권도 배당으로 처리되는 구조입니다.
⛔ 확인 관점 근린시설은 주거용보다 임차 관계 확인 중요도가 높습니다. 보증금 미상 임차 관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차 확인. 양길종 보증금 미상 및 점포 사용 관계를 원본 서류로 확인하세요.
  • 가격 확인. 최근 거래 평균은 451,916,666원이지만 대상 면적 차이를 감안해야 합니다.
  • 권리 확인. 2019.03.15 전은경 근저당권 이후 권리는 매각 소멸 예정입니다.
  • 현장 확인. 피자마루 운영 여부 및 영업권 관련 사항을 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 현장은 확인”

이 물건은 등기 권리만 보면 매수인 인수 위험이 없는 단순한 경매 구조입니다. 하지만 근린시설은 임대차 관계가 실제 투자 판단을 좌우합니다. 신건 가격 자체보다 현장 점유와 임차 조건을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 결과와 다를 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

대전광역시 서구 둔산동 912 둥지상가 상가동 1층102호

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