81,340,000원
대전지방법원 2025타경503447. 대전 대덕구 대화동 세원풍남아파트 5동 5층 508호입니다. 감정가는 166,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 81,340,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.07.06. 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 151,800,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 2025.06.11. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 경매에 따른 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
가격은 감정가보다 크게 내려왔지만 시세를 볼 때는 전체 12건 평균 154,750,000원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 141,000,000원, 최신 2026.07 거래는 120,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래보다 11.5% 낮아진 하락 추세입니다. 현재 최저가 81,340,000원은 최근 평균의 57.7%이자 최신 거래가보다도 낮지만, 하락 중인 시장이라는 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503447 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 대화동 16-5 세원풍남아파트 5동 5층508호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 5층 건물 중 5층 508호 |
| 대상 면적 | 73.515㎡ |
| 소유자 | 최종임 · 2013.09.16. 소유권이전 · 거래가액 75,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 138,864,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 기준점은 2023.07.06. 을구 16번 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 151,800,000원이고 채무자는 이현수입니다. 이 근저당권은 2025.06.11. 한국주택금융공사에 이전됐으며, 2025.09.19. 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
세원풍남아파트의 비교 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 154,750,000원입니다. 그러나 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 141,000,000원, 최신 거래는 2026.07 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.85㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 71.82㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 73.52㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2025.06 | 73.52㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.11 | 71.82㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 73.52㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2024.09 | 73.52㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2024.08 | 73.52㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 73.52㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 73.52㎡ | 1 | 142,000,000원 |
| 2024.07 | 71.82㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2024.05 | 73.52㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 141,000,000원 |
현재 최저가 81,340,000원은 최근 12개월 평균 141,000,000원의 57.7%입니다. 최신 거래 120,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 할인 폭이 분명합니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -11.5%이므로, 전체 평균 154,750,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 151,800,000원 | 79,475,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 151,800,000원 중 79,475,880원이 배당되고, 미배당액은 72,324,120원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 72,324,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 96,286,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 113,060,819원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 별도 인수금이 붙어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 대화동 소재 대화동성당 남서측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택 등 일반 주택지대이며 북측 인근에 대전제2산업단지가 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량진입이 가능하고 노선버스 정류장 및 편익시설 접근성을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 세원풍남은 270세대, 1987.12.22. 준공 단지입니다.
- 도로. 단지 동·서·북측으로 약 4~8m 포장도로에 접하고, 주 진입은 서측 약 8m 포장도로를 이용합니다.
- 정비구역. 대상 토지는 정비구역(2024.01.12., 대화동4구역 재개발 정비구역)에 포함돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 629,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층으로, 급·배수·위생·난방·도시가스·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 154,750,000원보다 최근 12개월 평균 141,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.5%이므로 현재 할인폭만으로 향후 매도가격을 낙관하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서의 점유자와 전입관계를 대조해야 합니다.
- 정비구역 확인. 대화동4구역 재개발 정비구역 포함 사항은 권리·절차·사업 진행 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 인수·배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 가격과 시장 추세입니다. 말소기준은 2023년 신한은행 근저당이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 81,340,000원은 최근 12개월 실거래 평균 141,000,000원의 57.7%, 최신 거래 120,000,000원보다도 낮아 현재 회차의 가격 할인은 분명합니다.
다만 최근 실거래 흐름은 -11.5% 하락하고 있습니다. 따라서 과거 최고 200,000,000원이나 전체 평균 154,750,000원을 기준으로 수익성을 계산하기보다, 최근 120,000,000~153,000,000원 거래와 141,000,000원 평균을 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다. 권리구조는 비교적 단순하지만, 임대관계 미상과 정비구역 포함 여부를 원본 서류로 확인한 뒤 가격을 결정하는 물건입니다.
