청주지방법원 2025타경1739. 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설 점포로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 325,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 166,400,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수와 미확정 점유관계입니다.
박수빈은 2024년 10월 18일 전입했고, 말소기준으로 계산된 2025년 7월 24일 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 800,000원이며 배당요구는 2025년 8월 5일 접수됐지만 확정일자와 우선변제권이 없어 배당 시뮬레이션상 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다. 또 다른 점유자 ‘부터’는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 1층 101호 도로명주소: 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(점포)로 이용 중 |
| 건물 | 라멘구조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 166,400,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 208,287,146원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 등기 연속성 확인이 필요하다
권리분석상 말소기준은 2025.07.24 임의경매개시결정으로 계산돼 있습니다. 이에 따라 2024.10.18 전입한 박수빈은 말소기준보다 앞선 점유자로 분류되어 대항력을 갖습니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
등기 원인에는 2025년 7월 24일 청주지방법원 충주지원의 임의경매개시결정으로 기재되어 있고, 사건 표기는 청주지방법원 2025타경1739입니다. 법원 사건기록과 등기 기재가 일치하는지도 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 2,000만원에 미상 위험이 추가된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수빈 | 2024.10.18 | 20,000,000원 800,000원 | 2025.08.05 접수 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 부터 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유관계상 확인 대상은 2명입니다. 박수빈의 보증금은 낙찰대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 166,400,000원에 확정 인수액 20,000,000원을 더해 실질취득 186,400,000원이 됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가에 인수보증금을 더해야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확정 인수 | 확정 실질취득 | 추가 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 166,400,000원 | 20,000,000원 | 186,400,000원 | ‘부터’ 보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 | 133,120,000원 | 20,000,000원 | 153,120,000원 | ‘부터’ 보증금 미상 |
| 5회 유찰 시 | 106,496,000원 | 20,000,000원 | 126,496,000원 | ‘부터’ 보증금 미상 |
박수빈의 보증금 20,000,000원은 각 회차 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 위 금액은 확정된 박수빈 보증금만 더한 최소치이며, 미상 점유자의 보증금이 확인되면 실제 취득비용은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 | 매각가의 1.9% 추정 |
| 인수 · 임차인 박수빈 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 · 매수인 전액 인수 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 163,270,400원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
위 배당 구조에서는 채권자 총 청구액과 채권자 배당액이 모두 0원으로 계산되어 있으며, 신청채권자 청구액 208,287,146원도 각 회차에서 배당 0원·미충족으로 표시됩니다. 따라서 이를 실제 확정 배당표로 해석하지 말고 채권계산서, 배당요구종기 내역 및 법원 기록을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택을 배후로 하는 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 점포로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 사용되고 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 중로, 북서측으로 소로와 접합니다.
- 토지. 면적 867.4㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,095,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역에 포함되고, 가축사육 절대제한구역에 해당합니다.
- 설비. 건물동에 위생설비·급배수설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 공동주택 배후 상권이라는 입지 장점은 있으나, 주거용이 아닌 점포는 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박수빈 인수 반영. 응찰가 계산 시 보증금 20,000,000원을 낙찰가에 반드시 더해 실질취득가를 산정하세요.
- 미상 점유자 확인. ‘부터’의 정확한 점유 부분, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현장조사로 확인하세요.
- 등기 연속성 확인. 2019년 전주성가신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기가 어떻게 연결되는지 원본 등기부로 대조하세요.
- 채권 배당 확인. 청구액 208,287,146원이 있는데도 예상배당이 0원으로 기록된 사유를 채권계산서와 공동담보 배당관계에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가, 임대료, 공실률과 수익률을 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 점포 명도. 주거 점유로 기재된 임차관계와 실제 점포 영업·점유자가 일치하는지 현장에서 확인하고 인도·명도 비용을 반영하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 가능액을 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 물건은 감정가 325,000,000원에서 166,400,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 박수빈 보증금 20,000,000원을 더하면 현재 회차의 확정 실질취득은 186,400,000원이고, 미상 점유자의 보증금이 확인될 경우 총비용은 더 올라갑니다.
여기에 2019년 근저당권의 말소 표시와 2026년 이전등기 사이의 연속성, 신청채권자 배당이 0원으로 계산된 이유도 확인되지 않았습니다. 실거래 자료가 없어 186,400,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 유찰률은 높지만 권리와 가격의 불확실성도 높은 사건입니다. 결론은 낙찰가만 보지 말고, 확정 인수액과 미상 인수위험을 모두 더한 뒤 원본 등기와 점유관계가 정리될 때만 접근하는 것입니다.
