청주지방법원 2025타경1739. 충북 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 1층 101호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(점포)이고, 건물은 라멘구조 스라브지붕 지상 3층입니다. 등기상 소유자는 유한회사씨앤케이입니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 부분은 임차인입니다. 박수빈은 2024.10.18 전입했고, 제공된 권리판정상 2025.07.24 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 분류됩니다.
박수빈의 보증금은 20,000,000원, 월 차임은 800,000원이며 2025.08.05 배당요구를 했습니다. 그러나 확정일자는 확인되지 않고 배당모델에는 우선변제권 없음 → 보증금 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 최저가 106,496,000원에 낙찰받는다고 끝나는 것이 아니라, 현재 기준 실질취득액 126,496,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1739 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 1층101호 · 도로명 장성로 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(점포) 이용중 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 106,496,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 208,287,146원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 인수가 핵심
등기 이력에는 주식회사전북은행의 근저당권들이 존재했으나 제공된 등기판정상 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.07.24 임의경매개시결정으로 계산돼 있습니다. 박수빈의 전입일 2024.10.18은 이보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 판정됩니다. 그 결과 배당으로 회수되지 않는 보증금 20,000,000원은 매수인이 떠안는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 사용 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수빈 | 2024.10.18 | 20,000,000원 월 800,000원 | 2025.08.05 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 |
| 부터 | 전입일 미상 · 주거 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 5회 유찰이어도 ‘106,496,000원짜리’가 아니다
현재 회차 최저가는 감정가 325,000,000원의 32.77%인 106,496,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 매수인 인수액을 합쳐 봐야 합니다. 박수빈 보증금 20,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득액은 126,496,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 106,496,000원 | 20,000,000원 | 126,496,000원 |
| 6회 유찰 시 | 85,196,800원 | 20,000,000원 | 105,196,800원 |
| 7회 유찰 시 | 68,157,440원 | 20,000,000원 | 88,157,440원 |
다만 이 사건의 가격 매력도를 감정가 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 근린생활시설(점포)은 주거용 아파트와 다른 수요·환금성 구조를 가지며, 현재 5회 유찰이라는 결과 자체도 시장의 응찰 강도가 낮았음을 보여줍니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,290,944원 |
| 인수 · 임차인 박수빈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,205,056원 |
배당모델상 집행비용 2,290,944원을 제외한 104,205,056원이 소유자 잔여로 계산되어 있고, 박수빈 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근이며, 주위는 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정상 근린생활시설(점포)로 이용 중입니다. 임차인 기재 중에는 주거 사용 표시가 있어 실제 점유 형태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 토지면적 867.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 남동측·남서측 중로, 북서측 소로와 접하고 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 라멘구조 스라브지붕 지상 3층 건물의 1층 101호이며 위생·급배수·승강기설비가 설치되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 106,496,000원에 박수빈 보증금 20,000,000원을 더한 126,496,000원을 기본 취득부담으로 보세요.
- 박수빈 인수 재확인. 전입 2024.10.18, 보증금 20,000,000원, 월 800,000원, 배당요구 2025.08.05이며 배당모델은 보증금 전액 인수로 처리합니다.
- 미상 임차인 확인. ‘부터’의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 점유자와 계약관계를 반드시 대조하세요.
- 점포와 주거 표시 불일치. 감정 이용상태는 근린생활시설(점포)인데 임차인 기재에는 주거 사용이 있어 실제 현황과 행정상 용도를 확인하세요.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰 상태입니다. 단순히 가격이 내려왔다는 사실만 보지 말고 상권·공실·임대수익·점유 문제를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 33%”보다 중요한 것은 인수와 점유다
이 물건은 감정가 325,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 106,496,000원까지 내려왔습니다. 그러나 박수빈의 대항력 있는 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 현재 실질취득액은 126,496,000원입니다. 더 중요한 것은 또 다른 임차인 기재의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 권리 불확실성이 완전히 닫히지 않았다는 점입니다. 여기에 근린생활시설(점포) 용도와 5회 유찰까지 겹칩니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 인수보증금·점유관계·실제 상가 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
