159,232,000원
청주지방법원 2025타경1746. 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩의 지상 3층 건물 내 1층 102호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 유한회사씨앤케이이며, 전주성가신용협동조합이 193,539,678원을 청구해 임의경매를 진행했습니다. 감정가는 311,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 159,232,000원입니다.
표면적인 할인 폭은 큽니다. 현재 최저가는 감정가의 51.2%로, 감정가보다 151,768,000원 낮습니다. 다만 이 사건은 가격보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 근린시설인 102호에 이은정의 전입신고와 별도의 주거사용 점유기록이 확인되지만, 두 기록 모두 보증금이 밝혀지지 않았습니다. 실거래 자료도 없어 159,232,000원이 시세보다 낮은지조차 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1746 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 제1층 제102호 도로명주소: 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 라멘구조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 159,232,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 193,539,678원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 확정이 먼저다
2016년 주식회사전북은행의 근저당권 두 건과 2019년 1월 설정된 근저당권은 말소등기가 기재돼 있습니다. 이후 2019.09.17. 전주성가신용협동조합 명의의 채권최고액 234,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2026.02.06. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 기록이 있습니다.
한편 사건자료에서는 2025.07.25. 임의경매개시결정을 기준권리로 표시하고 있습니다. 그러나 이은정의 전입일인 2025.02.20.보다 앞선 2019년 근저당과 그 근저당의 2026년 이전등기가 함께 존재하므로, 2019년 근저당의 존속 여부와 정확한 말소기준권리를 원본 등기부에서 확정해야 합니다. 이 확인 결과에 따라 이은정의 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 성명 확인 1명, 추가 기록 1건
| 이름·기록 | 대상 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은정 | 102호 | 미상 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 2025.10.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
성명이 확인된 임차인은 이은정 1명이며, 별도로 ‘점포’가 주거로 사용된다는 기록 1건이 있습니다. 이은정은 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권의 순위와 예상배당액을 계산할 수 없습니다. 추가 점유기록은 전입일·보증금·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력 자체를 판정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 시세는 확인되지 않는다
감정가 311,000,000원에서 세 차례 유찰된 현재 최저가는 159,232,000원입니다. 감정가 대비 비율은 51.2%이며, 다음 회차 시나리오는 127,385,600원, 그다음 회차는 101,908,480원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 표시 미배당 | 표시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 159,232,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 127,385,600원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 101,908,480원 | 0원 | 0원 |
다만 동일 또는 유사 근린시설의 최근 거래가가 확인되지 않아 감정가나 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 보증금이 미상인 점유관계가 남아 있으므로 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 매각가의 약 1.9% | 3,029,248원 |
| 신청채권자 · 전주성가신용협동조합 | 193,539,678원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 156,202,752원 |
현재 계산은 집행비용 3,029,248원을 제외한 156,202,752원을 소유자 잔여로 표시하고, 신청채권자 배당은 0원으로 표시합니다. 근저당권, 임차보증금, 당해세, 최우선변제 등이 배당선에 반영되지 않은 상태이므로 실제 배당과 인수액을 확정하는 표로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 음성동성우체국 남서쪽 인근으로, 아파트단지·공공 및 편의시설·근린생활시설·업무시설·판매시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 원중로·장성로·장성2길과 연계됩니다. 버스정류장 거리·배차간격·노선을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 102호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 다만 점유기록에는 주거사용 내용이 있어 실제 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 구조·설비. 라멘구조 스라브지붕 지상 3층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동쪽과 남서쪽으로 왕복 2차선 포장도로, 북서쪽으로 폭 약 8m 보행자 전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2019.09.17. 전주성가신용협동조합 근저당권과 2026.02.06. 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 존속 관계를 원본 등기부로 확인해야 합니다.
- 이은정 임대차 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 점유 개시일, 사업자등록 또는 전입신고 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 주거사용 기록 확인. ‘점포’로 기재된 주거사용 기록의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 다시 계산하고, 최저가만으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 현장 이용상태 대조. 감정평가상 근린생활시설과 점유기록상 주거사용 내용이 일치하지 않으므로 내부 구조와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 건물과 인근 근린시설의 최근 매매가·임대료·공실 여부를 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재작성. 근저당권·임차보증금·당해세·최우선변제를 반영한 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “감정가 반값”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 311,000,000원에서 159,232,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 근린시설인 102호에 이은정의 전입과 별도의 주거사용 점유기록이 존재하고, 두 기록 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다.
또한 2019년 근저당권과 2026년 근저당권 이전등기를 원본에서 확인하기 전에는 이은정의 대항력과 매수인 인수 여부를 단정하기 어렵습니다. 매각물건명세서에 명시 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 현재 단계의 결론은 “가격은 낮아졌으나 실질취득액은 미확정”입니다. 권리와 점유를 확정하기 전에는 최저가만 보고 응찰할 수 없는 물건입니다.