청주지방법원 2025타경1746. 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 1층 102호의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 라멘구조 스라브지붕 지상3층 중 1층입니다. 감정가는 311,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 127,386,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건은 권리와 점유를 함께 봐야 합니다.
등기에는 2016년 전북은행 근저당 2건과 2019년 전북은행 근저당이 있었고 해당 권리들은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2019.09.17 전주성가신용협동조합 명의의 채권최고액 234,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 2026.02.06 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기되어 있습니다. 한편 이 사건의 말소기준권리는 2025.07.25 임의경매개시결정으로 제시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1746 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 1층102호 |
| 도로명 | 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 라멘구조 스라브지붕 지상3층 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 127,386,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 193,539,678원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저
2016년 전북은행 근저당권 2건은 2019.01.04 일부포기로 말소됐고, 2019.01.04 설정된 전북은행 근저당권도 2019.09.17 해지로 말소됐습니다. 같은 날 전주성가신용협동조합 명의의 채권최고액 234,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 2026.02.06 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기가 이뤄졌습니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 미상이라 인수액 계산 불가
| 성명 / 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은정 · 102호 | 2025.02.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.10.23 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
이은정의 전입일은 2025.02.20으로 말소기준권리로 제시된 2025.07.25보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 자료만으로 대항력 있음이라고 단정하거나 매수인이 실제 얼마를 인수하는지 계산할 수 없습니다. 따라서 이은정은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
별도로 매각물건명세서에는 ‘점포’가 주거 용도로 표시되어 있으나 전입일·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이 점유관계 역시 대항력 가능 여부와 보증금 인수액이 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 조사상 실제 확인 대상은 두 건입니다.
③ 배당 추정 (매각가 127,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,404원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,802,596원 |
현재 배당 추정에는 집행비용 2,583,404원과 소유자 잔여 124,802,596원만 반영되어 있습니다. 신청채권 청구액은 193,539,678원이며 현재 회차·5회 유찰·6회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 배당액이 0원으로 제시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 더 내려가도 권리위험은 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 41% | 127,386,000원 | 124,802,596원 |
| 5회 유찰 시 | 33% | 101,908,800원 | 99,682,077원 |
| 6회 유찰 시 | 26% | 81,527,040원 | 79,659,553원 |
현재 가격은 이미 감정가의 41% 수준이고, 추가 유찰 시 101,908,800원과 81,527,040원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 남아 있으므로 낙찰가 하락만으로 투자 매력이 자동으로 커지는 구조는 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성동성우체국 남서쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·공공 및 편의시설·근린생활시설·업무시설·판매시설 등이 들어선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 원중로·장성로·장성2길과 연계됩니다. 일반차량 접근성은 무난하며 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 제1층 제102호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 접도. 남동쪽·남서쪽으로 왕복2차선 포장도로, 북서쪽으로 폭 8m 내외 보행자 전용도로와 접합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며 이미 4회 유찰된 물건입니다. 가격 외에 실제 점포 수요와 임차관계 확인이 함께 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이은정 보증금 확인. 2025.02.20 전입과 2025.10.23 배당요구는 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 입찰 전 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 주거 이용 점포 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 현황과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 임차보증금이 확인될 경우 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2019.09.17 전주성가신용협동조합 근저당과 2026.02.06 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 현재 상태를 원본 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 추정에는 신청채권자 배당액이 0원으로 나타나므로 실제 채권신고·배당요구 및 배당순위를 원문서와 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 127,386,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 인근 동일 용도의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 가격”보다 먼저 확인할 것이 있다
감정가 311,000,000원에서 4회 유찰되어 127,386,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 싸 보이는 가격보다 임차·점유관계의 불확실성이 먼저입니다. 이은정은 말소기준권리보다 앞선 2025.02.20 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 주거 이용으로 표시된 점포 역시 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 매수인 인수를 0원으로 고정할 수 없으며 실질취득가도 아직 계산할 수 없습니다.
게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저매각가가 시세보다 낮은지도 판단하기 어렵습니다. 4회 유찰·근린시설·미상 임차관계가 겹친 만큼, 이 물건의 결론은 단순한 가격 할인보다 원본 명세서와 점유관계 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 가격은 낮아졌지만 권리확인은 아직 끝나지 않았습니다.