대전지방법원 2025타경1166. 홍성읍 오관리 384-4 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층부터 지상 4층까지이고, 1층은 근린생활시설 공실, 2층은 근린생활시설 공실, 3층은 여관·주택, 4층은 여관, 지하 1층은 유흥음식점으로 이용됩니다. 특히 2층과 3층은 내부 구조와 인테리어가 철거되고 철거폐기물이 적치된 상태입니다.
권리의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 2022.07.11 설정된 장암농업협동조합 근저당권 864,000,000원이 말소기준권리이고 그 이후 경매개시결정과 홍성군 압류는 매각으로 소멸합니다. 둘째, 임차인 박지숙은 2019.11.20 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있으며, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 5,000,000원 전액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1166 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 384-4 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설(공실) · 2층 근린생활시설(공실) · 3층 여관·주택(공실·내부철거) · 4층 여관(공실) · 지하 1층 유흥음식점 |
| 토지 | 291.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 윤진영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,768,240원 / 380,994,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장암농업협동조합 / 733,664,365원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
현재 소유자 윤진영은 2022.07.11 대물변제로 소유권을 취득했고, 같은 날 장암농업협동조합이 채권최고액 864,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.09.22 임의경매개시결정과 2025.11.20 홍성군 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월차임 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지숙 | 미확인 임차인 | 2019.11.20 | 확인되지 않음 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 배당요구 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 박지숙의 보증금 5,000,000원을 별도 중복 합산할 사정도 없습니다. 현재 최저가 380,994,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득 부담은 385,994,000원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 380,994,000원으로 감정가 1,110,768,240원 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 감정가 대비 하락 폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,994,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,133,916원 |
| 인수 · 임차인 박지숙 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 장암농업협동조합 | 864,000,000원 | 374,860,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 380,994,000원에서는 집행비용 6,133,916원을 제외한 374,860,084원이 장암농업협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 489,139,916원입니다. 임차인 박지숙의 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍주초등학교 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설·점포·주상용 건물이 주로 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설 공실, 2층 근린생활시설 공실, 3층 여관·주택 공실 및 내부철거, 4층 여관 공실, 지하 1층 유흥음식점입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 지하 1층~지상 4층이며, 2층과 3층은 내부 구조·인테리어가 철거되고 철거폐기물이 적치되어 있습니다.
- 토지. 291.0㎡의 대지로, 일반상업지역·도시지역·방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환경 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·침수위험지구·하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,983,000원이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서에는 공부상 오관리 384-4·384-3 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있고 현황은 오관리 384-4 단일 지상에 소재하는 것으로 목측됐다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 최저가만 보지 말고 박지숙 보증금 5,000,000원을 더한 실질취득 부담을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차 범위 확인. 박지숙의 사용 부분은 미확인 상태이므로 실제 점유 부분과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 철거 상태 확인. 2층·3층은 내부 구조와 인테리어가 철거된 상태이므로 철거폐기물과 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공실과 영업상태 확인. 감정평가상 1층·2층·3층·4층은 공실로 기재되어 있고 지하 1층은 유흥음식점으로 평가되어 있으므로 실제 사용·점유 현황을 재확인해야 합니다.
- 토지·건물 위치 확인. 공부상 두 필지 지상 표기와 현황상 오관리 384-4 단일 지상 목측 내용이 함께 있으므로 현황과 지적 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 할인 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “낮아진 최저가와 깨끗한 권리는 같은 말이 아니다”
이 사건은 감정가 1,110,768,240원에서 3회 유찰되어 최저가가 380,994,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 박지숙의 전입으로 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득 부담은 385,994,000원입니다. 또한 2층·3층 내부철거, 다수 층 공실, 지하 유흥음식점, 일반상업지역의 복합 건물이라는 물건 특성도 함께 봐야 합니다. 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 대항력 임차인 인수와 실제 건물 상태를 반영한 총취득 부담입니다.
