대전지방법원 2025타경1166. 충남 홍성군 홍성읍 오관리 384-4 소재 건물과 토지가 일괄매각 대상입니다. 현재 소유자는 윤진영이며 2022.07.11 대물변제로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 장암농업협동조합이 채권최고액 864,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.22 임의경매개시결정과 2025.11.20 홍성군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 물건은 말소되는 권리만 보면 끝나는 구조가 아닙니다. 박지숙의 전입신고일은 2019.11.20으로 말소기준권리인 2022.07.11보다 앞섭니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 500,000원이고 2025.11.10 배당요구를 했지만, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 최저가 544,277,000원만을 실제 취득비용으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 384-4 |
| 용도 | 도시형생활주택 + 토지 · 1층 근린생활시설(공실) · 2층 근린생활시설(공실) · 3층 여관·주택(공실·내부철거) · 4층 여관(공실) · 지1층 유흥음식점 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 · 지하 1층~지상 4층 |
| 토지 | 291.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤진영 · 2022.07.11 대물변제 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,768,240원 / 544,277,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장암농업협동조합 / 733,664,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
권리분석의 기준점은 2022.07.11 장암농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 홍성군 압류는 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 박지숙은 2019.11.20 전입으로 말소기준보다 앞서고, 자료상 대항력이 있는 임차인으로 정리되어 있습니다. 배당표에서는 보증금 5,000,000원을 배당받지 못하고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 5,000,000원 전액 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지숙 미확인 임차인 | 2019.11.20 | 5,000,000원 월 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2025.11.10 배당요구 | 매수인 인수 5,000,000원 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 1,110,768,240원의 49%인 544,277,000원입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 단일 주거용 세대가 아니라 근린생활시설·여관·주택·유흥음식점이 함께 있는 건물이고, 일부 층은 내부 철거 상태이므로 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 544,277,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,842,770원 |
| 인수. 임차인 박지숙 보증금 | 5,000,000원 | 0원 매수인 인수 5,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 장암농업협동조합 | 864,000,000원 | 536,434,230원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 장암농업협동조합 채권최고액 864,000,000원 중 536,434,230원이 배당되고 327,565,770원이 미배당으로 남습니다. 박지숙 보증금 5,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 544,277,000원 | 536,434,230원 | 327,565,770원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 380,993,900원 | 374,859,985원 | 489,140,015원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 266,695,729원 | 262,161,989원 | 601,838,011원 | 5,000,000원 |
유찰이 추가되어 낙찰가가 내려가더라도 박지숙 보증금 인수액은 각 시나리오에서 5,000,000원으로 동일하게 잡혀 있습니다. 따라서 각 회차의 매수인 실질 부담은 매각가에 이 인수금액을 더해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 홍주초등학교 남동측 인근에 위치하며 각종 근린생활시설·점포·주상용 건물이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설 공실, 2층 근린생활시설 공실, 3층 여관·주택 공실 및 내부철거, 4층 여관 공실, 지1층 유흥음식점입니다.
- 토지. 면적 291.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·부정형이며 공시지가는 1,983,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역·침수위험지구·역사문화환경보존지역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 지하 1층~지상 4층이며, 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 현재 최저가 544,277,000원에 임차인 인수 5,000,000원을 더한 549,277,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차 범위 확인. 박지숙은 자료상 ‘미확인 임차인’으로 표시되어 있어 실제 점유 부분과 인도 범위를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 내부 철거 확인. 2층·3층 내부 구조 및 인테리어 철거, 철거폐기물 적치 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 건물 위치관계 확인. 공부상 오관리 384-4·384-3 양 지상과 현황상 오관리 384-4 단일 지상이라는 기재를 원본 서류 및 현황과 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 낙찰 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 세금·배당 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 부담관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 현황이다
숫자만 보면 감정가 1,110,768,240원에서 최저매각가 544,277,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 연결할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 선순위 대항력 임차인 박지숙의 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하며, 2층·3층 내부 철거와 건물 소재 현황 확인까지 남아 있습니다.
현재 회차의 실질취득액은 549,277,000원. 말소기준 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸하지만 임차인 인수는 남습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반 이하”라는 한 가지 숫자보다 선순위 임차인·내부 상태·토지와 건물의 실제 위치관계·시장가격 확인을 함께 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
