대전지방법원 2025타경1170. 홍성군 서부면 이호리 284-4의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 김용희이고, 말소기준권리는 2025.06.13. 설정된 이철웅 근저당권 75,000,000원입니다. 근저당의 채무자는 박지영입니다. 그 뒤 2025.10.24. 이철웅이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 가등기·가압류·압류·경매개시결정과 종전 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리관계에서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 채권자가 배당으로 전액 회수하지 못하는 금액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 현재 회차의 근저당 미배당 17,180,166원은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1170 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 서부면 이호리 284-4 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1·2층 점포 및 여인숙(현황 공실) · 지하실 현황 공실 |
| 토지 | 대 · 130.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김용희 |
| 감정가 / 최저가 | 120,994,000원 / 59,287,000원 (1회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이철웅 / 52,767,123원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각 포함 | 제시외 건물 옥탑·창고 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 현재 말소기준은 을구 5번 이철웅 근저당권이고, 근저당권 및 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인률’이 아니다
현재 최저매각가는 59,287,000원으로 감정가 120,994,000원의 49%입니다. 다만 근린시설과 토지는 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 그대로 대입하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 49% | 59,287,000원 | 17,180,166원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 34.3% | 41,500,900원 | 34,646,116원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 24.01% | 29,050,630원 | 46,872,281원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수 위험이 커지는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,287,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,166원 |
| 2. 근저당 · 이철웅 | 75,000,000원 | 57,819,834원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,467,166원과 이철웅 근저당 배당 57,819,834원으로 매각대금 전액이 소진되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 17,180,166원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서부보건지소 동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 1·2층은 등기부상 점포 및 여인숙이고 현황 공실, 지하실 역시 공실입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있고, 2층은 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 130.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·세로각지(가)이며 공시지가는 231,800원/㎡입니다.
- 이용상태. 현황은 주상용건부지 및 일부도로로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지·건물을 일괄매각하며 제시외 건물인 옥탑과 창고도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 5번 2025.06.13. 이철웅 근저당권 75,000,000원이 현재 말소기준입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 시나리오에서 근저당 미배당은 17,180,166원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공실 상태 확인. 1·2층 점포·여인숙과 지하실이 모두 현황 공실이므로 내부 상태와 실제 이용 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 이용 확인. 토지는 주상용건부지 및 일부도로로 이용 중이고, 형상은 부정형입니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 옥탑·창고가 포함되므로 현황과 매각범위를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 비율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 근린시설과 토지의 실제 사용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.06.13. 이철웅 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 과거의 복잡한 가등기·가압류·압류와 종전 담보권은 이미 말소되어 현재 낙찰자에게 이어지는 구조가 아닙니다.
반면 가격 판단은 권리와 분리해야 합니다. 현재 최저가 59,287,000원은 감정가의 49%지만, 이 물건은 현황 공실인 점포·여인숙과 130.0㎡ 토지가 결합된 일괄매각이며 토지 일부는 도로로 이용 중입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 감정가 할인률만으로 판단 금지입니다. 승부처는 권리보다 실제 이용가치와 가격 검증입니다.
