청주지방법원 2025타경1784. 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 2층 202호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 감정가 352,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 180,224,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 가격보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 상가건물임대차현황서에 이시연이 2025.02.20 등록돼 있고 2025.10.22 배당요구까지 했으나, 보증금·확정일자·점유 부분은 확인되지 않습니다.
권리판정상 말소기준은 2025.07.25 임의경매개시결정입니다. 임차인의 등록일은 그보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고 감정평가 당시에는 공실로 조사됐으므로, 현 단계에서는 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 반대로 말소기준보다 먼저 등록됐다는 이유로 승계 위험을 0원으로 단정하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 180,224,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 153,905,839원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 등기부 발급 | 2026.07.25 · 청주지방법원 음성등기소 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 임차등록이 핵심
매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 이는 보증금이 밝혀지지 않은 임차등록자의 위험까지 자동으로 0원으로 확정한다는 뜻은 아닙니다. 특히 이시연의 등록일이 권리판정상 말소기준일보다 앞서고 배당요구도 접수돼 있으므로, 실제 점유·사업자등록 상태와 보증금 규모를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 성명 | 현황 / 사용 부분 | 등록일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시연 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 사용 부분 미상 | 2025.02.20 | 미상 | 2025.10.22 접수 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 감정평가서의 현황 공실과 임대차현황서상 등록이 서로 다른 시점을 반영할 수 있어, 현재 점유 여부와 사업자등록의 존속 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 사용 부분도 미상이므로 202호 전부를 임차했는지, 일부만 사용했는지도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 352,000,000원의 51.2%인 180,224,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 가격 추세 수치가 확인되지 않아 시세보다 싸다는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 근린시설은 같은 건물이라도 위치·가시성·전용면적·업종 가능성·임대수익에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.8% 추정) | - | 3,323,136원 |
| 1. 신청채권자 · 전주성가신용협동조합 | 153,905,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 176,900,864원 |
현재 시나리오에는 집행비용 3,323,136원과 소유자 잔여 176,900,864원이 반영돼 있으며, 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제와 이시연의 보증금 배당 또는 미배당 승계액은 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국가스안전공사 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 각각 폭 약 14m 포장도로에 접하고, 북서측으로 폭 약 6m 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며, 토지면적은 867.4㎡, 공시지가는 1㎡당 1,095,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역·가축사육 절대제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 근린시설이면서 현황 공실이고 세 차례 유찰됐습니다. 확인된 실거래 비교자료도 없어 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이시연의 임대차계약서, 보증금, 월차임, 확정일자와 환산보증금을 확인해 대항력·우선변제·승계액을 다시 계산하세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가상 공실과 임대차현황서 등록이 일치하지 않습니다. 현장 방문으로 실제 영업·점유·출입 흔적을 확인하세요.
- 사업자등록 상태 확인. 2025.02.20 등록 이후 폐업·이전·말소 여부와 현재 사업자등록 소재지를 확인해야 합니다.
- 임차 범위 확인. 사용 부분이 미상이므로 202호 전부인지 일부인지, 다른 점유자가 있는지 조사하세요.
- 근저당 원문 대조. 2019.09.17 전주성가신용협동조합 근저당과 2026.02.06 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 현재 상태를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 진행상태 확인. 등기부 발급일 2026.07.25가 매각기일 2026.07.20보다 늦습니다. 매각 결과와 변경·연기·취소 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 수치만 보지 말고 인근 근린시설 매매·임대료, 공실 기간, 관리비와 예상 수익률로 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 원문 확인. 신청채권자 배당액이 0원으로 계산된 시나리오이므로 채권계산서·배당요구·매각물건명세서 원문과 실제 배당순위를 대조하세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
이 물건의 최저가는 180,224,000원으로 감정가 352,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득비를 뜻하지 않습니다. 권리판정상 말소기준일보다 먼저 등록된 임차인 1명이 있고, 그 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않았기 때문입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없지만, 현황 공실과 임차등록의 불일치까지 해소되지 않은 상태에서 매수인 부담을 0원으로 확정하기는 어렵습니다.
실거래 자료도 없어 최저가가 최근 시세보다 싼지 판단할 수 없고, 근린시설·공실·3회 유찰이라는 환금성 부담도 겹칩니다. 따라서 이 사건은 보증금과 현재 점유가 확인되기 전에는 입찰가보다 권리조사가 먼저인 물건입니다. 임차보증금이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형으로 확인된다면 실질취득비는 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 결론은 가격 할인 판단 보류, 임차인 인수위험 확인 우선입니다.
