청주지방법원 2025타경1784. 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 2층 202호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이고, 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물 내 2층 202호입니다. 소유자는 유한회사씨앤케이입니다. 감정가 352,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 144,179,000원으로 내려왔습니다.
표면상 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금의 크기를 아직 알 수 없다는 점입니다. 등록 임차인 이시연의 등록일은 2025.02.20이고, 말소기준권리로 계산된 임의경매개시결정일 2025.07.25보다 앞섭니다. 대항력이 있는 것으로 파악되어 있으며 보증금은 미상입니다. 따라서 낙찰가에 별도 인수금액이 더해질 가능성을 배제할 수 없고, 실질취득가는 보증금 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1784 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 2층 202호 |
| 도로명 | 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 144,179,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 153,905,839원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 할인율보다 임차보증금 확인이 먼저
등기상 과거 주식회사전북은행의 근저당권들은 말소된 이력이 있고, 2019.09.17 전주성가신용협동조합 명의의 채권최고액 186,000,000원 근저당권 설정이 확인됩니다. 이 사건의 말소기준은 자료상 2025.07.25 임의경매개시결정으로 계산되어 있으며, 이후 2026.02.06 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 접수됐습니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 등록일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시연 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 2025.10.22 | 대항력 있음 우선변제 미상 · 보증기관 승계 없음 |
보증기관이나 대위변제에 따른 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 문구만으로 매수인 부담을 숫자 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 41%까지 내려와도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 144,179,000원으로 감정가 352,000,000원의 약 41.0%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 근린시설의 가격을 비교할 수 있는 실거래 시세 표본이 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 144,179,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 115,343,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 92,274,560원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 144,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,360,494원 |
현재 배당 계산에는 집행비용 2,818,506원과 소유자 잔여 141,360,494원이 반영되어 있습니다. 신청채권 청구액은 153,905,839원이지만 계산상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다. 또한 임차보증금이 미상이므로 이 표만으로 실제 배당과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 한국가스안전공사 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물이며 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 각각 노폭 약 14M 내외의 포장도로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 6M 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 867.4㎡, 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이시연의 보증금과 실제 점유 부분을 반드시 확인해야 합니다. 실질취득가를 결정하는 핵심 변수입니다.
- 배당 가능액 확인. 배당요구일은 2025.10.22입니다. 보증금과 우선변제 여부를 확인해 낙찰 후 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 대항력 임차인 정보가 함께 존재하므로, 최신 매각물건명세서와 임대차현황을 직접 대조해야 합니다.
- 공실 여부 확인. 감정평가상 현황 공실이지만 임대차 등록자가 존재합니다. 현장 점유 상태와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 41.0%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 동일·유사 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 위험을 따로 검증해야 합니다.
- 회차별 인수 시나리오. 낙찰가가 115,343,200원 또는 92,274,560원까지 내려가더라도 보증금 미상 상태에서는 총 취득비용 감소를 전제로 해서는 안 됩니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건은 감정가 352,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 144,179,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격표만 보면 안 됩니다. 2025.02.20 등록된 이시연은 말소기준 2025.07.25보다 앞선 대항력 임차인으로 파악되고, 정작 보증금이 미상입니다. 그 보증금이 배당으로 얼마나 회수되는지에 따라 매수인의 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
게다가 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 감정평가상 현황 공실이며, 이미 4회 유찰됐습니다. 시세 비교용 실거래 표본도 없어 현재 최저가가 시장가 대비 얼마나 낮은지 검증하기 어렵습니다. 결론은 단순합니다. 낙찰가 144,179,000원이 싸다는 판단은 아직 이릅니다. 임차보증금과 실제 배당관계를 확인해 실질취득가를 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
