152,000,000원
청주지방법원 2025타경30003. 충주시 금릉동 금릉동삼익캐슬3부지 제104동 제6층 제602호입니다. 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이며, 소유자는 주식회사삼익캐슬입니다. 말소기준권리는 2021.01.13. 설정된 천안우리신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 695,640,000원입니다. 이후 2021.04.23. 정영진 명의 소유권이전청구권 가등기, 2024.10.25. 충주시 압류, 2025.01.07. 임의경매개시결정이 이어졌고 이 권리들은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 낙찰자가 등기상 채권을 이어받는 구조는 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 임차인 윤규환의 보증금이 확인되지 않았고, 2021.04.23. 가등기는 별도로 종류 확인 필요라는 주의사항이 붙어 있습니다. 따라서 “인수 0원”과 “확인할 항목이 전혀 없음”은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30003 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 금봉대로 801-1, 104동 6층602호 (금릉동,금릉동삼익캐슬3부지) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 제104동 6층 602호 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 건물 내 제6층 · 외벽 치장벽돌 · 내벽 벽지·타일 · 바닥 강화마루·타일 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 주식회사삼익캐슬 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 152,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 250,874,257원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2021.01.13. 천안우리신용협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2021.04.23. 정영진 가등기와 2024.10.25. 충주시 압류, 2025.01.07. 임의경매개시결정은 모두 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2021.03.12. 김영목의 가등기는 2021.04.23. 이미 말소됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤규환 | 2021.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤규환의 전입신고는 말소기준일 2021.01.13.보다 뒤인 2021.01.20.이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상이고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 89.4%지만 ‘같은 면적’ 비교가 아니다
금릉동삼익캐슬3부지의 실거래는 64.53㎡ 표본 6건입니다. 최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래도 2025.09. 170,000,000원이고, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 1.0%입니다. 현재 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 64.53㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 64.53㎡ | 5 | 171,000,000원 |
| 2024.10 | 64.53㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2024.09 | 64.53㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2023.11 | 64.53㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 64.53㎡ | 2 | 175,000,000원 |
단지 규모는 16세대이고 준공일은 2020.10.13.입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 25.0%입니다. 현재 물건도 3회 유찰 상태여서, 단순 할인율뿐 아니라 실제 매수층과 환금성을 함께 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 천안우리신용협동조합 | 695,640,000원 | 149,072,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 152,000,000원 가정 시 근저당권자 예상배당은 149,072,000원, 미배당액은 546,568,000원입니다. 이 미배당은 말소되는 근저당 채권의 부족액으로, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주금릉초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택과 중소규모 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제104동 602호는 주거용 오피스텔로 이용중입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,114.0㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 555,500원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 25.0%입니다. 거래가격만이 아니라 실제 매수층을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 윤규환은 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 우선변제 관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
- 가등기 원인 확인. 정영진 가등기는 말소기준 뒤라 소멸 예정이지만, 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있습니다.
- 면적 맞는 시세 확보. 현재 실거래 표본은 64.53㎡, 비교 타깃은 78.32㎡입니다. 89.4% 수치만으로 가격을 확정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 152,000,000원, 4회 유찰 시 121,600,000원, 5회 유찰 시 97,280,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 근저당 미배당 546,568,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 비교는 단순하지 않다
이 물건의 권리구조는 말소기준 뒤 권리가 정리되고 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 3회 유찰된 현재 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 89.4%로 보이지만, 그 실거래 표본은 64.53㎡이고 비교 타깃은 78.32㎡라 직접적인 동일조건 비교가 아닙니다. 여기에 보증금 미상 임차인, 가등기 종류 확인 필요, 16세대 규모와 25.0% 낙찰률까지 고려하면 “권리는 인수 0, 가격은 추가 검증”이 이 사건의 핵심입니다.